外开放城镇。这里位于全市对外开放的前沿，承接着青岛 威海等大小城市的辐射，特别是受银滩旅游度假区和大乳山风景区的快速拉动， 具有快速发展的内在潜力。 交通便利品种齐全的大型商贸超市该镇物产丰富环境优美。海岸线长达 公里，接近全市的半，海产品资源丰富，主要有对虾梭子蟹带鱼海参 文蛤扇贝等多种，水产品总产量达万吨，全镇个行政村中加工贸易 村达到个。这里拥有正在开发的大乳山休闲旅游度假区，山清水秀，天蓝海绿， 是最适合人类居住的地方之。 近年来，海阳所镇进步解放思想，创新思路，加快发展，经济建设呈现出内 资外资齐头并进，园区建设城建开发多力共促的良好态势。年全镇完成 区域生产总值亿元完成区域总收入万元，其中镇级地方财政收入 万元完成固定资产投资亿元完成技改投入万元全镇新增个体工 商户户，新增民营企业家，民营企业上缴税金万元。占镇级财政收 入的农民人均纯收入将达到元。 该镇城镇发展日新月异。近年来累计投入多万元，以改善水电路排污和通讯，不断完善了小城建设施配套和园区的基础配套。按照高起点规划高 标准建设的要求，通过内引外联，在镇驻地规划建设了海林花园华隆小区星 海花园观海苑等十几个高档次生活小区，建设面积万平方米。 为促上管理发了大量的工业商业项目，必然需要大量的从职从业 人员，他们是银滩住宅旺盛的需求者。 二退休移民养老人员的住房需求 在银滩大乳山的购房者中，养老人员占了很大比重，主要是石油煤炭等 能源系统的退休人员和西北东北等气候环境比较恶劣地区的退休人员民营 工商户及先富起来的群体。 银滩优美的环境宜人的气候完善的城市功能适中的房价，是他们选择 这里安度晚年的重要因素。现在已经销售完毕的房产企业，大多在石油化工 煤炭钢铁等企业和西北东北等城市设立了销售处，顺利完成了销售任务。 三度假旅游等短期居住人员的住房需求 第章总论 第节项目名称及承办单位 项目名称 乳山正华金港家园小区 二项目申报单位及法人 乳山市正华房地产开发有限公司 法人代表郑福玉 三项目拟建地点 乳山市海阳所镇，金港村 四项目申请报告编制单位 乳山市正华房地产开发有限公司 第二节项目可行性报告编制依据 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,国家有关法律法规规划方针及产业政策和投资政策 现行有关技术规范规定标准 乳山正华金港家园规划总平面图 建设项目有关主管部门意见 项目单位提供的其他有关资料 原国家发展计划委员会关于项目可行性研究报告的内容和深度的规 定要求 国家发改委建设部发布的建设项目经济评价方法与参数第三版 建设部发布的房地产开发项目经济评价方法。 第三节可需求，促进乳山市房地产业的健康发展具 有重要意义。 该项目总投资万元，所需资金全部由项目单位自筹解决。项目建设期 年。项目建成后可实现销售收入万元各种经营税费万元， 所得税万元，税后利润万元，税前财务内部收益率，静 态投资回收期年含建设期。上述经济指标良好，且通过经济敏感性分析， 项目抗风险能力较强，物业管理收入能维持正常运转且略有盈余，因此该项目建 设是必要可行的。 第六节主要技术经济指标 乳山正华金港家园小区主要技术经济指标详见下表。 期工程主要经济技术指标表 序号项目名称单位指标备注 总用地 市级道路用地 净用地 总建筑面积 其 中 多层住宅 商业公建 建筑密度 容积率 绿地率 停车位个 综合售价多层住宅元出售 高层住宅元出售 商业公建元出售 建设投资万元 每平方米建设投资元平均 投资利润率 投资利税率 全部投资财务内部收益率税前 全部投资财务净现值税前万元 全部投资投资回收期税前年 第二章项目提出的背景及投资的必要性 第节项目提出的背景海阳所镇位于乳山市最南端，全镇总面积平方公里，下辖个行政村 万人口。这里区位优越交通便利，东部毗邻国家级银滩旅游度假区，西 有大乳山滨海旅游度假区，环海路横贯境内，镇驻地至青岛烟台威海三市路 程均在个半小时内，相当于同时拥有三大火车站三大港口三大机场，海陆 空交通便捷，特别是环半岛沿海高速性研究的范围和内容 项目提出的背景及投资的必要性 市场分析及营销战略 建设条件及配套供应情况 建设方案 环保与节能 企业组织与劳动定员项目实施进度 投资估算及资金筹措 财务评价 风险分析及对策。 通过对以上内容的研究，提供准确的资料和数据，对本项目是否可行做出 评价和结论，以作为决策的依据。 第四节承办单位简介 该项目承办单位乳山市正华房地产开发有限公司 乳山市正华房地产开发有限公司成立于年月日，主要经营房地产 开发销售房屋租赁等，具有三级开发资质。公司注册资金人民币万元， 法定代表人郑福玉。目前公司从业人员人，其中具有专业技术职称人。公 司实行董事长领导下的总经理负责制，设总经理名，副总经理名，公司下设 办公室工程部预算部销售部财务部售后服务部，成立正华物业管理有 限公司。 公司自成立之初，本着房产规划设计的高标准和物业管理的高起点，打造正 华房产品牌，确立五个目标，即打造诚信房地产开发企业打造城市优秀住 宅小区设计优秀户型打造优秀节能住宅打造全装修优秀住宅。公司近四年来开发了正华海湖怡心园小区正华忆海苑小区正华水岸新城 小区，正华海湖家园小区，建筑面积达万平方米。每个开发项目以设计科学合 理优质节能环境清洁优美物业管理正规等而受到社会各界的广泛赞誉。 第五节简要结论 该项目的建设符合国家产业政策和地方区域性经济规划，适合当地经济发展 要求，对满足城乡居民日益增长的消改善人居环境的需要 改善人居条件，美化居住环境，营造个人与自然和谐的居住空间是人类居 住的最高境界。该项目的建设将满足人们居住的需求。 总之，项目单位在充分进行市场调研基础上，根据所处的区域位置交通条 件及公司经济实力开发本项目，既是形势所迫，又是现代化城市社会经济发展的 需要。 第三章市场分析与营销战略 第节当前住宅市场现状 年房地产无疑是个政策调控年，年的房地产业将是政策导向下的 执行年。在中国房地产发展战略开始显露出从产业政策向公共政策回归姿态的形 势下，可以说正处在变革的前夜。在住房供应结构调整控制房价加强土地调 控加强保障性住房建设等政策导向下，房地产行业将逐渐告别高利润时代，强 化公司管理注重品牌建设提升经营效率和定位市场真实需求将成为谋求长期 发展的房地产企业关注的重点。展望年的房地产行业，政策调控执行力度将加大。面对不断上涨的住房 价格，在年政府出台系列调控政策的基础上，年国务院建设部等 多部委于月出台国六条及其条细则调控住房的供应结构房价和投资投 住房供应结构继续调整，普通住房和经济适用房供应将增多。年的房地 产调控中，对住房供应结构提出了具体的标准，国六条和国十五条的导 向就是重点发展满足当地居民自住需求的中低价位中小套型普通商品住房，继 续抑制房地产的投资和投机需求。年的住房供应结构将继续调整普通住房和 经济适用房供应将增多，别墅等高端住房的投资和供给将受到限制。 土地管理更加严格，土地增量供应控制进的，变革性的，则房地产价格的短期波动将加大。 第二节乳山市商品房现状与市场需求 年乳山房地产开发投资亿元，比上年增长，其中，商品住 宅投资亿元，增长。商品房竣工面积平方米，下降。商 品房销售额亿元。其中，期房销售额为亿元，所占比重为。 随着乳山市城市住宅建设速度加快，城市居民人均居住面积年达到了 平方米。但商品房住宅在居民住房中所占的比例不大，家庭每户总建筑面积 还比较小。从乳山市城市居民住房构成现状来看，商品住宅市场蕴藏着巨大的需 求潜力。随着住房制度改革的进步深入，住房分配货币化，住房消费信贷扩展 和住房二级市场的开放，商品住宅将成为居民主要的住房来源。 再从每户住房总建筑面积来看，居民住房平方米指建筑面积，下同以 下的占，平方米的占，平方米的占， 平方米的占，平方米和平方米以上的分别占和 ，有近的家庭住房面积在平方米以下。随着居民生活水平的提 高，收入的增加，部分高收入人群要求住房宽敞舒适功能齐备及居住环境典雅，每套住宅面积在平方米以上住房户数将比现在有较大的提高，住房的升 级换代蕴藏巨大的消费潜力。 乳山银滩住宅可以满足以下三个群体的购房需求 乳山市及度假区人口的住房需求 乳山市在总的城市规划格局中是以银滩大乳山为框架展开的，银滩大乳 山住宅在全市是最好的最美的住宅，这理念深入人心。乳山经济的迅猛发展， 全市工业化和城市化进程的加快，都对银滩住宅产生了很大的需求。银滩度假区 的北侧，已建设并投产开严，土地成本将提高，这也将加剧 对于存量土地的竞争。年以来，国家对土地法调控政策之多为近年少 有。这些政策指向将使得土地增量供应受到严格的限制，从而抑制房地产开发投 资的过快增长，并对快速增长的国内固定资产投资起到降温的效果。从近期陆续 报道的地方土地违法事件以及不断从严的政策措施来看，土地总体规划的调整审 批权限以及土地出让金额的管理权限可能会上升，建设项目用地管理将更加严格。 预计随着土地供应闸门的缩紧，如果没有重大的政策变动，那么土地价 格的上涨趋势短期内难以出现变化。另方面，增量土地资源的供给紧缩，将会 促使房地产行业更加注重对存量土地资源的整合，存量土地的竞争也将加剧。对 于房地产开发