均由宏达房地产 开发公司统开发，各种设施接口均至本项目红线内。目前，本项目 建设场地以达到三通平，其他配套设施将与住宅建设同步进行。 电信 本项目预计需装机容量拟由区电话局解决。 主要技术指标 技术指标 项目地下室裙楼高层住宅公用绿化合计 层高层层层层 面积 考虑到项目建成后，除还建回迁住户外，其住户户多数为拥有较 高文化层次和收入的白领阶层，结合他们的消费心理和消费结构，要 特别注意其附属设施的建设，如停车场，娱乐中心及安保措施。另外， 在住宅的户型的选择上，要充分调查，选择适合不同住户需求的多种户型，避免单，同时，该项目的建设很大程度上依赖于白山湖品牌 的效益，因而，在建设的过程中，要时时注意政府的各种政策。而且 要重视该项目的社会效益。 目标客户的定位 周边省委省政府省直机关工作人员和各高校院所的知识分子，以 及入驻华中硅谷硅谷的从业人员，以及其他知识层次较高， 家庭收入较好的市民家庭。由于他们职业稳定收入稳定对家 庭居室的要求较高，我们的目标客户群主要分为四类是钟爱于 白山湖居住环境人居品牌的购房群体二是拆迁还建及当地居民 更换旧房二次置业的购房群三是当地农村人口城镇化置业的购 房群四是致力于建设及创业工作的外来购房群体五是限购 范围之外的投资者。 二市场调查预测 政策及市场分析年近半省会城市限涨令瞄准其中最不靠 谱的是吉林榆树，涨幅不得超作为最早公布房价调控目标的 省会城市之，是不高于去年全国平均值上海和广 州均为新建住房价格涨幅低于年度生产总值和城乡居民人均可支配 收入的增长水平即上海涨幅目标不超，深圳不超尽管 些期待房价下跌甚至房价大跌的人要失望，我还是认为这在短时期内释放 出来。 购买力的增强，按揭的作用。我市城镇居民的人均可支配收入 的增加，使居民购买力有所增强，再加上不少持币观望者的加入， 国家对居民购买住宅的金融政策支持贷款在调控后现已放开而且 加大了力度，银行按揭到位，居民购房能力将大大提高，致使房价上 涨。 住宅品质的提高，也成为了房市升温。因为随着经济的发展， 居民对住宅的选择与选择能力大大增强，居民以十分挑剔的目光审 视评判选择住宅，对住宅的品质以及物业管理服务的要求的提高。 最终导致价格上扬。 根据本项目自身特点，参考当地房产价格及其发展趋势，分析本 目录 总论 二市场调查预测 三建设规模与产品方案 四选址条件 五环境影响评价 六劳动安全卫生与消防 七组织机构 八项目实施，按目前当地国有土地征收补偿标 准计算，不能满足对该地块的拆迁要求，现按初步协商，开发商适当 让步，采取以拆迁补偿费折抵土地出让金的形式协议取得土地开发 权，后期按规划建设面积补缴楼面均价。 近两年来，省社科联省发改委努力改善单位职工的住房条件， 同时响应市政府的城市建设发展的精神，决定对上述地块进行拆 迁改造，按现在有房屋条件合理搬迁过渡，项目建成后现户按计 算面积完全回迁。 二项目概况 拟建地点 项目位于市区黄鹂路号，白山湖大道以北，大道段 博物馆对面。 地理条件 项目所在的大道是横跨市汉口长江两岸，设计时速公 里的城市快速路。公里长的大道两侧，将成为集郊野风光 森林廊道都市景观楚风湖韵特色绿化景观于体的立体绿色画 廊。双湖桥至三环线三金潭立交的市区道路长公里，将升 级改造。其中，大道白山湖路段被当地媒体称为最美的大道 建设规模与目标项目总可用地面积约亩，延大道黄鹂路口建设地下停车 场二层商用三层住宅二十六层套地面三十层，设计包括 小户型，中户型大户型户型面积。规划以居住为主， 兼容商业文化办公娱乐等功能，充分体现了以人为本的对居住 环境居住类型居住心理的要求。 根据市对沿白山湖段景观整体规划要求，建筑密度， 绿化率，容积率，建筑占地面积，总建筑面积为 。其中地下二层，地下建筑面积地下车库个， 地面裙楼层高为层，为商用建筑，商用建筑部分面积为， 层为住宅，住宅建筑面积为。整体规划采用裙楼加双 塔楼型设计，充分考虑现代和时尚，具备了高品质的居住环境和高标 准的生活服务设施，创造了清新雅致的人文居住园区。 主要建设条件 供水 在大道黄鹂路有现状上水管线，本项目上水可从 上述干线引入。 雨水污水排放 黄鹂路大道现有现状毫米的雨水管线和毫米的污水管线，可以就进排入。 供电 拟采用单路供电，直接从邻近线路接入。考虑留有余地 九投资估算 十财务估算 十社会评价及风险分析 十二项目分析结论 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 总论 项目背景 项目名称社科联省发改委宿舍区地块项目 可行性研究报告编制依据 国家及市颁布的相关法律法规政策 市国民经济和社会发展十二五计划和远景目标纲要 市年国民经济和社会发展统计公报 市城市总体规划大纲年 国有土地上建筑物征收补偿条例 房地产开发机构发布的工程建设方面的标准规范定额 投资项目协议或意向 其他有关依据资料 项目提出的理由与过程 房地产经济是国民经济的重要组成部分，是国民经济的重要支柱 之。发展房地产经济有利于加快我国产业结构和消费结构的调整， 从而促进国民经济健康持续发展。现在房地产经济尤其住宅经济 是我国新的经济增长点，发展房地产经济，可以拉动系列行业发展。 现今，国家为拉动经济，满足广大人民群众的住房需求，提倡大力发 展房地产经济。位于的社科联发改委宿舍建于上世纪年代，地块 业主单位为省社科联省发改委，现有栋住户社科联户， 发改委户户，面积约地产业。房地产业是中国最后个 拉动内需的支柱产业。近年政府出台了系列政策打压楼价。许多人 关心这种打压是否有效果。如果换个角度考虑要是打压成功了， 房价降下来了，会是什么样的情况那就是中国完了, 二市场调查 年的市场行情，取决于中央政府稳定房价的决心和是 否新增出台具体调控改革措施。 中央政府处在各方利益的核心点上，中央的每次表态都 会引起市场的波澜，因而中央出台政策也会越趋稳重。当前，宏观经 济城市化进程住房需求等驱动房价上涨的内在动力依然较为强劲 同时，土地成本上扬，拆迁成本提高，住房品质提升，原材料价格和 劳动力成本不断上扬等带动房价上涨的外在压力在不断加大此外， 资本流动性过剩，通货膨胀预期，物价持续高位运行，利率变动，投 融资渠道狭窄等宏观经济不确定因素依然存在。因此，房价温和性上 涨的可能性依然很大。 根据对今年以来出台的房地产行业限购政策以及供需 状况等方面情况调查表明，房地产业发展前景目前有压力，成交 量萎缩，买房者观望情绪趋浓，以致于影响房地产商开发的正常脚步。 但对位于区区白山湖路沿线的来讲，优厚地理位置的刚性 需求，使得该区域商品房价格居高不下，月环比涨幅达。现 要压力越大，未来的反弹就越高，这将是任何房地产公司重要的不可 多得的宝贵财富，为站立发展的另个制高点的重要基础。政府将加大对地产开发的调控力度及城市建设的力度，将 极大地改善城市面貌，进步优化城空间布局，推进区政治人文 山林水都的人居城市的规划建设。 房地产营销方式的改变，房地产销售方式从原始的概念销 售点子销售商业炒作销售转变为全方位营销推广。竞争由单 的价格竞争质量竞争上升到价格质量品牌环境配套等多因 素多元化竞争新格局。则提供便利舒适的高性价住宅成为夺得房 地产开发桥头堡的重要手段。 白山湖高新技术开发区是首披国家高新技术产业开发区之 ，是华中人才技术高新技术产业的源头，享有中华硅谷的 美誉。目前开发区产值上亿元的企业已及大规模 城市建设和旧城改造进程的加速，商业地产的发展出现较为明显 的提升。 商业地产发展迅速，商铺成交大幅增长 年，商铺累计成交套，较上年增加套成交 面积万平方米，较上年增加成交金额亿元，较上年增加全年成交均价为元平方米，较去年上涨 。 写字楼市场发展相对滞后，整体价格水平较低 写字楼市场发展相对滞后，但随着投资环境的改善，入住 大企业的增多，写字楼市场也开始复苏，但由于目前用于出售的写字 楼多为硅谷东西湖黄陂等开发区内的写字楼，整体售价水平较低。 年，写字楼累计成交套，较上年增加套成 交面积万平方米，较上年增加成交金额亿元， 较上年增加全年成交均价为元平方米，较去年下跌 。 此外，除写字楼商铺外的其它类商业物业累计成交套， 年全年，合计售出商品房达到万套。 从项目成交排行榜来看，销售套数排行榜的二三位是万科魅力 之城和保利心语，这两个项目都属于环白山湖地段，白山湖香榭水岸 的持续繁荣可见斑。 年，强企业在销售市场的总体份额接近，较 年增加个百分点，说明房地产市场集中度在不断提高。 三价格预测 据调查，今年市还将陆续推出系列的中高档项目，整体项 目水平与年项目相比，这些项目无论在质量，还是在规划设计上，都将会再上个档次，从而拉动市房价继续走高。今年 市基础建设将要快速发展。几处大型房屋拆迁改造工程，使得大量居 民重新置业，为市商品房的销售提供了契机，这将导致市商品 房价格出现上涨趋势。今年市房价升幅在左右，其中适用房 升幅达，从原因上看，主要有四 在政府土地供应政策与方式变化的情况下，地价上升。住宅集 中区地段周边开发项目的增多，形成扎堆效应，带动地价上升。 需求量大。从目前