环境和高质量的居住休息条件。 将高质量的居住休息条件和高质量的生态环境作为 建设城市化的两条重要的标准，体现了现代城市以人为中心的重 要原则，是现代城市能否可持续发展的重要内容。它对我国住宅 建设提出了向新阶段新水平发展的明确要求。 住宅建设的健康发展是改善我国住房现状和提高人民生活水平的重要保障。 近十多年来，我国城市化的水平持续提高，城镇每年增加的 非农业人口大都在万万人。城镇人口比重增幅较快。 按照研究预测，到年，我国城市化水平将达到左右。今 后二十年，加快城镇化进程是全面建设小康社会的项重要任务， 城市化水平依然持续提高将带来城镇住房需求增加。这主要反映 两个方面是城镇新增非农业人口增加的住房需求。二是，在 城镇化的进程中，城镇流动人口将增加，这部分人的住房问题越 来越突出，城镇流动人口的住房需求也需要考虑。 我国房地产业要从国情和现阶段经济发展水平出发，重点 发展面向广大群众的普通商品住房。 国务院总理温家宝在十届全国人大五次会议上作政府工作报 告时指出，房地产业对发展经济改善人民群众住房条件有着重 大作用，必须促进房地产业持续健康发展。 要从我国人多地少的国情和现阶段经济发展水平出发， 合理规划科学建设适度消费，发展节能省地环保型建筑，形 成具有中国特点的住房建设和消费模式。 房地产业应重点发展面向广大群众的普通商品住房。政 府要特别关心和帮助解决低收入家庭住房问题。加大财税等政策 支持，建立健全廉租房制度。改进和规范经济适用房制度。 随着我国国民经济的健康持续快速发展，商住楼因其具有 商住两用等功能，具有很大的发展空间。 从我国房地产政策的目的性上看，商住楼作为商业楼的特殊 形式，以其节约经济商住两用等功能，受到越来越多中小型 企业商家的欢迎。当前中国的中小企业正在起步发展的阶段， 随着国民经济的健康持续快速发展，既需要有各种档次的专业写字楼，也需要有提高生活居住质量的住宅，同样也需要大量的商 住两用功能的建筑。商住楼同时具有随着经济发展的可塑性，可 以非常设施日臻 完善道路宽敞畅通供水条件优越排水自然通畅电力设施 齐全通讯设施完备宽带上网便捷有线电视到位热力供应 保证燃气条件具备土地自然平整，并且社会稳定环境幽静， 非常适合小区建设，是理想的居住场所。 第五章总体规划方案 规划依据 建设单位提供的用地红线图和地形图 建设单位的设计委托书第章基本概况 项目名称及承办单位 项目名称蓬莱市府后路旧城改造工程建设项目 建设地点蓬莱市府后路 项目承办单位及其概况 单位名称蓬莱天宏房地产开发有限公司 住所蓬莱市登州街道办事处 法人代表黄俊生 注册资本贰仟肆佰万元 公司类型有限责任公司自然人独资 经营范围房地产开发经营 承办单位概况 蓬莱天宏房地产开发有限公司成立于年月，位于蓬 莱市登州街道办事处，注册资本金为万人民币，该公司现有 员工人，全部为专业技术人员和管理人员，职工素质较高，公 司现任领导班子成员人，都具有大专以上学历。 该公司经营范围为商住小区及步行街的开发与经营，是蓬 莱市中心区旧城改造开发项目，被蓬莱市政府列为重点工程项目， 该项目的开发在给企业带来良好经济效益的同时，将产生十分显 著的社会效益。 可行性研究编制单位 编制单位山东宗汇工程咨询有限公司 工程咨询资格等级乙级 证书编号工咨乙 发证机关国家发展和改革委员会可行性研究报告编制的依据 蓬莱天宏房地产开发有限公司关于委托山东宗汇工程咨 询有限公司编制本项目可行性研究报告的委托书 国家省市有关政策法律法规规定要求 国家现行有关技术设计规范和标准 国家发改委关于项目可行性研究报告内容和深度的规定 要求 城市居民住宅规划设计规范 投资项目可行性研究指南中国电力出版社 建设项目经济评价方法与参数实务全书中国建材工业 出版社 建设单位提供的基础数据资料 山东省建筑工程综合定额 山东省安装工程综合定额。 可行性研究的范围 本可行性研究报告的研究范围主要包括 项目提出的背景和建设必要性 市场分析与建设规模 建设地点及场址选择 总体规划方案 设计方案 项目节能方案分析 环境保护与节能安全 组织机构与物业管理 能力分析 本项目总销售收入万元。经测算，本项目建设完成 后，可实现利润总额万元，税后利润万元。投 资利润率为，投资利税率为。全部投资财务内部收益率税前为，税后为投资回收期税前年，税 后年。 主要经济技术指标见下页附表 可行性研究结论 项目建成后，可对蓬莱市提供优质商品住房及商住楼，以及 推进蓬莱市房地产市场的发展具有重要作用。项目的建设将为蓬 莱市社会各界人士及外来人员提供优质商品住房和商业网点，满 足广大市民及外来人员的住房需求。对于促进蓬莱市经济发展， 加快蓬莱市城市化进程，改善蓬莱市市容市貌，提高人民居住水 平等都将发挥重要的推动作用，具有明显的社会效益，同时也具 有良好的市场前景和较好的经济效益。 综上所述，本项目的建设是必要的可行的。 主要经济技术指标 类别编号 号 项目单位数量备注 建 设 指 标 总用地面积 总建筑面积 临街商业建筑面积 临街住宅建筑面积 普通住宅建筑面积 住宅户数户 总规划人口人 绿地率 容积率 建筑密度 经 济 指 标 开发建设投资万元 资金筹措万元 其 中 自有资金万元 预售款万元 银行贷款万元 投资利润率 投资利税率 投资回收期年税后 财务内部收益率税后 财务净现值万元税后 第二章项目提出的背景及建设必要性 项目提出的背景 住宅建设的健康发展将代表着我国的城市化进程，进入高 速发展阶段。 二十世纪前半个世纪中，城镇住房将成为中国最大的生活 消费品，住宅建设的发展将代表着我国的城市化进程，进入高速 发展阶段，并将同时带动其他生活产品的升级和更新换代，住房 建设的健康发展将有利于迅速解决中国住房落后的现状，并使整 体住房质量和水平迅速提高。 住宅建设的健康发展是国家进步和社会发展的重要标志 住宅建设的健康发展是我国城市化战略有效实施的基础 我国在十五规划中提出实施城市化战略，逐步化解 城乡二元结构矛盾。要遵循客观规律，与经济发展水平和市场发 育程度相适应，循序渐进，走符合国情的多样化的城市化道路 要特别注意节约土地解决好城市化与土地资源的矛盾要在建 立新型城乡关系方面迈出实质性步伐，初工程及销售进度安排 投资估算和资金筹措经济评价 可行性研究工作概况 山东宗汇工程咨询有限公司在接受委托后，即组成项目组， 到建设现场进行了详细考察，并与蓬莱市有关部门项目承办单 位的领导及技术人员进行了座谈，就建设用地建设规模设计 方案及有关配套条件等重要问题交换了意见，并就编制可行性研 究报告的些关键问题达成致，项目组又查阅了大量资料，在 此基础上，编制了本项目可行性研究报告。 可行性研究项目概述 基本概况 近年来，随着蓬莱市国民经济的快速发展以及当地人民生活 水平的不断提高，对住宅的要求已不在局限于满足住宿的要求， 追求高品质成为新的需求标准，居民对普通商品住房的需求在逐 年增加。再者商业房地产发展迅速，商住楼同时拥有商业和居住 的双重功能，具有良好的市场发展空间。项目承办单位蓬莱天宏 房地产开发有限公司为满足市场需求和企业自身发展，决定进行 蓬莱市府后路旧城改造工程建设。 建设规模 项目结合市场需求情况建设用地条件及周围环境状况房 型结构及绿化条件，同时考虑到资金筹措的可能，确定建设规模 为总建筑面积平方米，其中，商住楼总建筑面积 平方米，包括临街商业建筑面积平方米，临街住宅建筑 面积平方米普通住宅建筑面积平方米。总规划 户数户，居住人口人。 建设地址 项目建设地位于蓬莱市府后路，该项目工程规划总用地平方米。建设区域地势平坦，交通方便，环境优美，周边公共配 套设施齐全，非常适合商住小区的建设，地理位臵优越。 建设特征与结构 本项目包括住宅和商住楼，建筑均为多层建筑，结合蓬莱市 地质情况确定本项目均采用现浇混凝土框架结构体系，基础采用 独立基础形式。 环境保护 本项目选址在蓬莱市府后路，该区域周围环境状况良好，周 边水体大气土壤具有较强的自净化能力，且有定的环境容 量，适合生活小区的建设。 本项目主要污染源有生活污水厨房油烟和生活垃圾，除此 之外基本无其他污染物排放。因此，对周围环境不会产生不良影 响。 投资估算 经测算，本项目总投资估算为万元。 工程进度 本项目计划建设期为年，从年月开始至年 月底建成。 资金筹措方案 本项目资金筹措方案为项目承办单位自有资金万 元，占总投资的银行贷款万元，占总投资的 商品住房预售款项筹集万元，占总投资的。 盈利以本项目产品优势明显，市场前景广阔。 营销优势 本项目为蓬莱市府后路旧城改造工程，秉承以人为本的 设计理念，力求环境优美方便舒适，实行级物业管理，结 构强调院落，强化人车分流，满足多方面的需求。区内住宅设计 新颖，追求人与自然的和谐统，创造富有个性的理想人居，必 将成为蓬莱商住小区的典范。 该项目建设主题明确，开发定位合理，有大量的目标客户群 作保障，目前蓬莱市中心