体化价值转换体系启动并整合多个营销推广概 念，筑巢引凤速战速决的战略思路 做足前置营销准备。大胆假设，小心求证，为项目审慎拟定总体定位，包括主题功能等 对项目的整体建设提出规划设计指导性建议，并对开发计划做出部署。 本策划需解决的问题 本项目不能单纯从建筑面积的单层面出发，应从项目自身的产品组合业态设置，从所处区域，从鹤城城市 发展态势乃至城市对省乃至整个东北的城市占位级，应高屋建瓴的，以城市运营的高度对待。 城市升级与产业格局调整成为主旋律。城市运营的时代，这是开发商必须深度认知的更高级能量从地产开发 到更为进步的生活方式的开发和城市文明的开发。今天，地产营销本质是为更进步的生活文明开发与城市运营的复 合价值增值体同时引导城市升级扩展，同时。做为地产开发企业，建筑规划必须保证日后该物业的正常经营需求， 产品涉及开发商投资者经营者三个主体层面中，开发商在种意义上是提供服务的主体，要保证自己开发的产 品能得到投资者经营者的支持，首先须保证产品能满足市场的基本需求。任何脱离市场规律的开发理念，最后的 结局是开发商被动的成为房东，成为经营的主体，被动的经营不是每个开发商的开发初衷，目前，国内众多的商 业地产开发的多数项目，基本都是这样的结局，这些失败的教训希望能得到公司决策者的关注。 中铁二十三局集团第二工程有限公司营销部 如何达到发展商的战略目的与短期战术目的 怎样做出。装备食品两大主导产业完成投 资亿元，增长，占工业投资的。亿元以上建设项目共个，比上年增加个，完成投资 亿元，增长。新增固定资产亿元，增长。全市房地产开发投资完成亿元，增长 商品房销售面积万平方米，下降商品房销售额亿元，增长。 房地产市场投资势头强劲。全区固定资产投资总额累计完成万元，同期为万元，同比增长 。房地产开发项目投资完成万元，同期为万元，同比增长销售面积平方米， 同期为平方米，同比增长房屋建筑施工面积平方米，同期为平方米，同比增长 营业收入千元，同期为千元，同比增长营业税金及附加千元，同期为千元， 同比增长利润总额千元，同期为千元，同比增长。 哈大齐工业走廊建设 目录 第篇齐齐哈尔市房地产市场概况简析 齐齐哈尔市基本情况概述 自然概况 人口及人文 经济发展概况 宏观分析小结 齐齐哈尔市房地产市场概况及动态分析 齐齐哈尔市房地产整体分析 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 中铁二十三局集团第二工程有限公司营销部 当前齐齐哈尔市房地产市场存在的主要问题 齐齐哈尔市商业地产分析 政府的商业规划及市场情况 城市商业规划逐步成熟 城市商业发展过程中商业布局尚需优化整合 城市商业特征 齐齐哈尔市商业地产现状 商用地产发展趋势分析 商业地产分析小结 齐齐哈尔市住宅物业分析 齐齐哈尔市住宅物现状 齐齐哈尔市住宅市场分析小结 第二篇项目概况及分析 项目概况 项目分析 中铁二十三局集团第二工程有限公司营销部 项目优势 项目劣势 项目机会点 项目威胁点 结论司企业法人营业执照 附件齐齐哈尔市政府对本项目支持政策文件 附件中铁二十三局集团第二工程有限公司 附件有限公司组织机构代码 附件市工商局出具的本公司名称变更通知 附表 附表营业收入税费及附加估算表 附表利润表 附表项目投资现金流量表 中铁二十三局集团第二工程有限公司营销部 本报告编写人员声明 郑重声明 我们在本报告中陈述的事实是真实的和准确的。 我们依照中铁二十三局集团第二工程有限公司统的房地产可行性研究报告模式进行编写。 已形成意见和结论。 我们已对本报告中的拟建项目进行了实地查勘 中铁二十三局集团第二工程有限公司营销部 序言 初到年月初，中铁二十三局集团第二工程有限公司营销部门深入齐齐哈尔市房地产市场进行调查， 我们采取宏观普查分类立项普查重点调查入户访问随机抽样调查分类抽样等方式，对齐齐哈尔市商业和 住宅房地产市场进行了全面的调查研究，并形成初步的调研报告。在对大量的调查数据调查信息统计基础上，形 成了本可行性研究报告。本可行性研究报告从项目的产品组合招商定位产品定位建筑规划工程设计营销 策划物业管理角度提出建议，为集团公司领导提供即时有效的建议和决策依据。 由于该项目的市场调研属于动态式调研，在以后的项目运作过程中，我们将会继续跟踪市场，为项目的运作 提供即时有效的决策依据和建议 策划的目标 地标创立齐齐哈尔市新的商业地标，并使其含有核心竞争力 典范使项目开发与周边各物业形成良好的互动，形成齐齐哈尔花园式小区住宅典范 现金流产品以最短的营销周期快速资金回笼保证公司的现金流。 第三篇项目开发定位 项目开发定位指导理念 项目形象功能定位 项目价格定位及策略 项目案名建议 项目命名的基本定位 案名建议 第四篇效益分析 成本预算按照地块规划占地面积计算 土地成本 中铁二十三局集团第二工程有限公司营销部 财务成本 前期费用 建安工程成本 基础建设配套费 小区配套费 营销费 管理费 总计 经济效益分析 实际缴税金 项目投资构成总投资估算 经济效益估算表 实缴税金表 经济效益分析表 总体布局详见附表规划图 中铁二十三局集团第二工程有限公司营销部 第五篇项目营销策略建议 项目策略 总体营销策略和思路 销售策略 促销策略 项目营销推广策略 齐市公共传播媒体分析 本项目整合传播分析及实施策略 项目前期推广节奏及方案 媒体投放计划表 项目营销推广费用概算总计万元 项目包装方案 客户接待中心包装 样板间包装 工地现场包装 中铁二十三局集团第二工程有限公司营销部 系统户外宣传品售楼资料及用品包装建议 包装费用预算 销售组织及培训内容 组织架构 岗位职责分工 行政管理制度 销售管理 置业顾问培训实施计划 第六篇风险分析及对策 市场风险分析 影响房屋销售的主要原因 项目市场定位。 经营管理风险分析 风险分析 风险分析二 中铁二十三局集团第二工程有限公司营销部 风险分析三 金融财务风险分析 结语 附表齐齐哈尔市部分住宅项目调查资料 附表二齐齐哈尔市商业地产项目市调资料 附件 附件中铁二十三局集团第二工程有限，夏季炎热多雨，秋季暂短霜早，冬季 干冷漫长。齐齐哈尔南部属温暖干旱农业气候区，中部属温和半干旱农业气候区，北部属温凉半湿润农业气候区。 齐齐哈尔市年平均气温在至摄氏度之间，南北相差摄氏度左右。年平均无霜期至天。年 日照时数在至小时，生长期五至九月日照时数为至小时。年降水量在至毫米之 间，生长期降水量般在至毫米之间，占年降水量的以上。齐齐哈尔市有利的气候条件是辐射充裕， 雨热同季，不利的气候条件是旱涝低温早霜风等。 人口及人文 人口 齐齐哈尔市总人口万，市区万项目地所处市中心区人口约万人。 齐齐哈尔市是多民族的城市，少数民族有满族朝鲜族蒙古族回族达斡尔族鄂温克族柯尔克孜族 中铁二十三局集团第二工程有限公司营销部 锡伯族鄂伦春族苗族赫哲族等个民族。 人均居住面积 齐齐哈尔市人均居住面积为平米，其中大部分为福利分房。 恩格尔系数及分析 目前，齐齐哈尔恩格尔系数。从年开始，到年，齐齐哈尔市恩格尔系数总的呈下降 的趋势，到年指数有微幅上升，但也都在正常的范围值内，总的趋势仍然是下降，这说明了齐市经济发展带 来的居民消费结构也在发生着变化，消费水平在稳定提高。和大庆相比，虽然两个城市恩格尔系数都是出于个较 低的水平上，但是，齐市的物价水平却低于大庆，也就是说，齐市的低物价指数支撑的恩格尔系数，在大庆却要花 费更高昂的代价。对于住房消费这样的大宗消费来说，齐市的消费者是没有办法承受和大庆相同相近的价格的。 注世纪德国统计学家恩格尔根据统计资料，对消费结构的变化得出个规律个家庭收入越少，家庭 收入中或总支出中用来购买食物的支出所占的比支出元，增长。 全年在岗职工平均工资元不含铁路农场局，增长。城市居民人均建筑面积平方米。全年农 村居民人均纯收入元，增长村镇人均住宅建筑面积平方米。全年居民消费价格指数， 比上年增长个百分点。 齐齐哈尔市各产业总值图 中铁二十三局集团第二工程有限公司营销部 亿元 亿元 亿元 第产业第二产业第三产业 中铁二十三局集团第二工程有限公司营销部 年齐齐哈尔市及人均发展情况 生产总值亿 年年年年 生产总值 亿 中铁二十三局集团第二工程有限公司营销部 年齐齐哈尔市人均可支配收入和消费支出情况 人均消费性支出元 年年年年 人均消费性支出 元 中铁二十三局集团第二工程有限公司营销部 年齐齐哈尔市人均可支配收入和消费支出情况 城镇人均可支配收入元 年年年年 城镇人均可支配收入 元 建筑业固定资产投资和房地产业 中铁二十三局集团第二工程有限公司营销部 全年建筑业企业实现增加值亿元，按可比价格计算比上年增长。资质等级三级及以上的建筑业企 业指总承包及专业承包企业，不包括劳务分包企业实现利润亿元，比上年增长，完成房屋建筑施工 面积万平方米，增长，其中实行投标承包的房屋建筑施工面积占。 全