北纬以北的最大城市，国家重要的工业基地 商品粮基地和畜牧业基地，是黑龙江省西部地区的政治经济科技文化教育商贸中心和重要的交通 枢纽，也是国务院批准的全国十三个较大城市之。齐齐哈尔辖区县市，人口万，其中市区人 口万，幅员面积平方千米，耕地万亩，草原万亩，苇塘万亩，水面万亩，大 小河流条。 气候 齐齐哈尔市属温带大陆性季风气候，四季特点十分明显春季干旱多风，夏季炎热多雨，秋季暂短霜 早，冬季干冷漫长。齐齐哈尔南部属温暖干旱农业气候区，中部属温和半干旱农业气候区，北部属温凉半 湿润农业气候区。 齐齐哈尔市年平均气温在至摄氏度之间，南北相差摄氏度左右。年平均无霜期至 天。年日照时数在至小时，生长期五至九月日照时数为至小时。年降水量在 至毫米之间，生长期降水量般在至毫米之间，占年降水量的以上。齐齐哈尔市有利的 气候条件是辐射充裕，雨热同季，不利的气候条件是旱涝低温早霜风等。 人口及人文 人口 齐齐哈尔市总人口万，市区万项目地所处市中心区人口约万人。 齐齐哈尔市是多民族的城市，少数民族有满族朝鲜族蒙古族回族达斡尔族鄂温克族柯尔 克孜族锡伯族鄂伦春族苗族赫哲族等个民族。 人均居住面积 齐齐哈尔市人均居住面积为平米，其中大部分为福利分房。 恩格尔系数及分析 ，面积最大则有多平米的七室三厅，户型均以二室厅卫二室二厅卫三室 厅卫三室二厅卫三室二厅二卫为主力户型，三室房多集中在平米左右，二室房多集中在 平米左右。总体来说，户型面积偏大，尤其是户型配比面积，户型功能布局缺乏合理性，尤其以 前两年开发项目表现最为突出。其中现市场在售项目中二室房主要集中在平米左右，而在这面积 段内又大致可分为两个区间，平米左右二室厅卫房和平米左右二室二厅卫房， 平米以内的二室房各项目销售较为理想，在同类二室房户型销售速度快，而平米左右的二 室房销售速度缓慢，成为各项目的主要滞销房三室房面积段又主要集中在平米左右，在这个面 序言 年初到年月初，中铁二十三局集团第二工程有限公司营销部门深入齐齐哈尔市房地产 市场继续调查，我们分门别类，采取宏观普查分类立项普查重点调查入户访问随机抽样调查分 类抽样等方式，对齐齐哈尔市商业和住宅房地产市场进行了全面的调查研究，并形成初步的调研报告。在 对大量的调查数据调查信息统计基础上，形成了本可行性研究报告。本可行性研究报告从项目的产品组 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 合招商定位产品定位建筑规划工程设计营销策划物业管理角度提出建议，为集团公司领导提 供即时有效的建议和决策依据。 由于该项目的市场调研属于动态式调研，在以后的项目运作过程中，我们将会继续跟踪市场，为项 目的运作提供即时有效的决策依据和建议 策划的目标 地标创立齐齐哈尔市新的商业地标，并使其含有核心竞争力的多数项目，基本都是这样的结局，这些 失败的教训希望能得到公司决策者的关注。 如何达到发展商的战略目的与短期战术目的 怎样做出正确的市场定位 怎样规划才能更好地表达产品，发挥产品的优越性 现金流如何实现。 政府优惠政策 同意拍地款次性先预交全款的二分之，另二分之款额需交作为抵押金，此款以现金形式拍 地上缴。 项目建设背景 根据局集团公司产业结构调整的要求，结合二公司的实际，经二公司党政领导班子联席会议研究决定， 由我公司下属子公司齐齐哈尔万通房地产开发有限责任公司，开发齐齐哈尔市劳动湖南扩用地 地块商品住宅及商业小区。公司将以高品质的开发建设，优美的居住环境和流的物业管理为宗旨，建设 齐齐哈尔流的高品位，具有较深文化底蕴的住宅及商业小区。为创建新型城市住宅及商业小区，我公 司经过全面认真的市场调研，根据目前房地产市场现状与发展趋势，对项目区位环境及经济效益预测作出 如下分析。 第篇齐齐哈尔市房地产市场概况简析 齐齐哈尔市基本情况概述 自然概况 区位 齐齐哈尔市位于中国东北松嫩平原，地处东经至度北纬至度，东临大庆市和绥化地 区，南接吉林省白城地区，西靠内蒙古呼伦贝尔盟，北与黑河大兴安岭接壤，距省会哈尔滨市公里， 距绥化市公里，距白城市公里，距海拉尔公里，距黑河市公里。全市总面积，平 方公里，其中市区面积，平方公里，海拔高度般在至米之间。 齐齐哈尔西北和东北三面为大兴安岭和小兴安岭所环绕，地势呈马蹄型，两侧高，中间低，由北 向南逐步下降。地形主要为平原含 典范使项目开发与周边各物业形成良好的互动，形成齐齐哈尔花园式小区住宅典范 现金流产品以最短的营销周期快速资金回笼保证公司的现金流。 基本策划思路 在对项目进行研究分析的基础上，确立项目的战略切入定位和实施营运的前提效益条件 从外部和内部视角把握项目的核心利益契合点，提出构筑体化价值转换体系启动并整 合多个营销推广概念，筑巢引凤速战速决的战略思路 做足前置营销准备。大胆假设，小心求证，为项目审慎拟定总体定位，包括主题功能等 对项目的整体建设提出规划设计指导性建议，并对开发计划做出部署。 本策划需解决的问题 本项目不能单纯从建筑面积的单层面出发，应从项目自身的产品组合业态设置，从所处区域，从 鹤城城市发展态势乃至城市对省乃至整个东北的城市占位级，应高屋建瓴的，以城市运营的高度对待。 城市升级与产业格局调整成为主旋律。城市运营的时代，这是开发商必须深度认知的更高级能量从地 产开发到更为进步的生活方式的开发和城市文明的开发。今天，地产营销本质是为更进步的生活文明开发 与城市运营的复合价值增值体同时引导城市升级扩展，同时。做为地产开发企业，建筑规划必须保证日后 该物业的正常经营需求，产品涉及开发商投资者经营者三个主体层面中，开发商在种意义上是提供 服务的主体，要保证自己开发的产品能得到投资者经营者的支持，首先须保证产品能满足市场的基本需 求。任何脱离市场规律的开发理念，最后的结局是开发商被动的成为房东，成为经营的主体，被动的经营 不是每个开发商的开发初衷，目前，国内众多的商业地产开筑面积平方米。 恩格尔系数 居住价格指数上涨。 固定资产投资完成亿元，比上年增长 相关指标 外贸进出口总额完成万美元，下降出口万美元，增长。 全市金融机构各项存款余额年末亿元，比年初增长。其中，单位存款 亿元，增长城乡居民储蓄存款亿元，增长。元，按可比口径比年初增加 亿元，同比增长。 全市财政总收入完成亿元，比上年下降。 地方财政收入完成亿元，下降。其中，公共财政预算收入亿 元，下降。全市财政总支出亿元，增长。其中，公共财政预算支出 亿元，增长。 全年规模以上工业经济效益综合指数，提高点。实现主营业务收入亿元，增 长。实现利税总额亿元，增长。其中，实现利润亿元，增长实现 税金亿元，增长。 消费增长的主要特点今年季度 收入三升降，工薪收入的增长占主导地位 人均可支配收入构成中，工薪收入扣除个人所得税个人社会保障金等同比增长人均经营 净收入同比增长倍人均财产性收入同比增长倍转移性收入下降。工薪收入的增长是去年底和 今年初行政事业单位职工增加工资和企业发放效益工资及奖金所致。二是随着国企改革的深入进行，部分 改制成功企业，生产强劲恢复，职工的收入较改制前普遍大幅提高。说明计划经济带给了市民稳定的收入增 长。 消费支出快速增长，特征各异 消费倾向消费与收入的比例略有变化。季度消费支出占可支配收入的，比上年提高个 百分点， 消费支出的增幅高于可支配收入的增幅个百分点。居民消费心理正在悄然转变，类似住房按揭贷款 的超前消费形势已经济发展速度缓慢，人们收入水平偏低，市场承接力不足，市场呈饱和状态，产品品质 较低，竞争激烈，对本项目的成功开发提出了严竣的考验，但同时由于市场较为初级，仍有不少市场空白 点可充分挖掘，也为项目的开发提供了市场机会。 市场主要特征 去年，我们先后对齐齐哈尔市楼市进行了全面的调查，从调查中可以看出齐齐哈尔房地产市场有以 下特征 市场总体开发量大，在售楼盘多 现阶段共有近个项目在售，其中个为期房销售，个为现房现房销售，与本项目有较强参照价 值的项目有上表中个，在后面的解析中将着重分析此类项目。这些项目分布较为分散，但总体可划分为 个区域，为市中心区西北侧劳动湖周边二为卜奎南大街两侧三为城东龙华路东段两侧。除劳动 湖周边外，板块特征不是太明显。其中商业中心区内，在建和在售住宅项目很少，且都是高层住宅，多层 和其他物业形态大多集中在新开发小区内。 市场空置率较高，销售速度过于缓慢 截至年月止，市场空置房达余万平米，市场所有竣工项目无例外都余有不同数量的尾房 待售，大多数楼盘余房数量偏大。 市场销售价格明稳实降，市场价格偏高，与消费者承受价格差距较大 市场所有项目虽为明码实价销售，但几乎都存有较大的隐性降价空间，尤其是针对次性付款客户。 市场价格总体偏高，其价格有上扬趋势，市场在售住宅项目执行价格总体来说偏高，与目标消费者所能 承受的价格水平存有较大差距，这也是住宅销售市场疲软空置率高的主要原因。 户型配比面积偏大 各楼盘的户型面积涵盖面较广，面积偏大，主要集中在平米左右，面积最小的在平米 左右的室厅为人们接受。 服务性消费增幅较大，消费观念转变。季度，城镇居民人均服务性消费支出元，同比增长， 高于人均消费性支出的增幅，其中，人均在外饮食家庭服务交通与通信服务居民服务等消