售收入， 总投资，项目综合评价结论 项目建设手续正在办理之中 项目属房地产住宅开发项目，符合国家城镇住宅开发建设产业政策，并已 取得项目土地使用权。 项目建设后续资金保证 项目建设资金来源于自筹资金银行贷款和销售回款。 项目具有良好的社会效益 项目的建设有利于改善区域环境，改善城市功能，增加财政税收，创作就业 机会。 经测算经济效益良好 经测算主要经济技术指标如下表所示 表项目主要经济技术指标 注上表指标按住宅销售率为和商业销售率为的情况下预测的经济效益指标。 序号项目指标 占地面积 ， 总建筑面积 ， 项目总投资万元， 项目经营收入万元， 利润总额万元， 税后利润万元， 成本利润率税前 成本净利润税后 财务净现值万元， 财务内部收益率 动态投资回收期年 贷款偿还期年 综上所述，该项目社会效益和经济效益良好，我司认为本项目可行。项目投资环境和市场研究 市场宏观背景 全国投资环境 年国民经济发展势头良好 年中国国内生产总值亿元，比上年增长，人均达到 美元，首次突破美元大关。是年以来增长最快的年份。规模以上 工业实现增加值亿元，同比增长全社会固定资产投资亿元， 增长社会消费品零售总额亿元，增长居民消费价格指数增 长。 中国加入后，开始融入全球经济体化大潮，经贸合作将进步扩展。 年月全国进出口总值为亿美元，同比增长，其中出口 亿美元，同比增长进口亿美元，同比增长。随着 中国融入世界经济大潮，中国将面临更加激烈的国际竞争。 权威资料显示，从年开始居民消费结构已显示升级势头，新轮以住 宅汽车通讯等为代表的消费市场持续升温，拉动了我国相关产业生产和投资 的不断发展。年上半年我国商品房销售增长四成以上，轿车销售增，保证资金充足，严格控制工程进度，可以降低行业风险 程度。 附表 项目工程计划横道图 项目开发成本估算表 项目销售收入与经营税金及附加估算表 项目投资计划估算表 资金来源与运用表 损益及利润分配表 现金流量表全部投资 借款偿还期测算表 敏感性分析表 目录 项目总论 项目背景 项目名称 开发公司简介 承担可行性研究公司 研究工作依据 项目建设规划内容 项目开发手续 可行性研究结果 市场预测 项目建设进度 投资估算和资金筹措 项目综合评价结论 项目投资环境和市场研究 市场宏观背景 全国投资环境 深圳市投资宏观背景 区域发展及前景预测 宏观市场与本项目发展借鉴 区域市场分析 区域市场界定 供给分析 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,需求分析 竞争分析 片区房地产市场分析结论 附表项目总论 项目背景 项目名称 项目名称暂定为。 开发公司简介 承担可行性研究公司 研究工作依据 关于规范深圳市房地产项目计划立项可行性研究报告编制的通知 深圳市发展计划局深计号 房地产开发项目经济评价方法 建设部建标号 建设项目经济评价方法与参数 国家计委建设部计投资号 关于印发经济评估方法的通知及附件 中国国际工程咨询公司咨经号 深圳建设工程价格信息 企业提供的相关资料 项目建设规划内容 根据委托方提供的深圳建设用地规划许可证方案设计等相关资料， 项目经济技术指标如下表 表项目经济技术指标 项目名称整个项目 地块编号补 总用地面积， 建设用地面积， 道路用地面积 容积率 覆盖率 计容积率面积， 其中住宅公寓， 商业， 可出售住宅， 可出售商业， 建设配套幼儿园，居委会，水电房和管理房 总建筑面积， 项目开发手续 项目已取得土地使用权 项目已取得土地使用权，并已补交地价款。 项目开发合法性手续 表项目开发合法性手续开发条件取得文件证号 企业法人营业执照 建筑业企业资质证书 结论 项目用地的土地使用权出让合同书已签订，开发建设手续正在办理。 可行性研究结果 市场预测 项目建设进度 项目计划于年下半年动工，在资金及时到位的情况下，预计年三 季度竣工，其开发建设期为年个月。 投资估算和资金筹措 投资估算 根据测算，项目的总投资为，万元含地价，详见下表 表项目总投资估算表 项目投资的资金来源包括自有资金银行融资和销售回款。 项目总投资约，万元，经测算需投入资金包括自筹资金银行融资 销售收入，其中自有资金，万元，银行借款，万元，销售收入 ，万元。 表项目资金来源表 注自有资金为项目土地成本按深圳市规划与国土资源局公告的市场地价 测算。 序号项目名称总额万元 单价 元平方米 占总 项目分析与评价 地块解析 项目地理位置 地形地势 规划限制条件 项目分析 项目评价 市场定位及项目评估 项目定位 方案建议 项目开发建设进度安排 有关工程计划说明 施工横道图 投资估算与资金筹措 项目总投资估算 资金筹措 投资使用计划 销售及经营收入测定 物业销售收入估算 资金来源与运用分析 销售利润 财务与敏感性分析 项目盈利能力分析项目不确定性分析 社会效益和影响分析 可行性研究结论与建议 拟建项目的结论性意见 项目主要问题的解决办法和建议 项目的主要问题 建议 项目风险及防范建议工程进度合理计划投入 量测算，具体见附表项目建筑成本投资计划表 经济测算时，根据项目的实际情况计算期从年上半年开始项目资金 正式开始投入，年下半年竣工验收。年下半年进入销售期，销售期至 上半年止，对项目的经济测算从年月至年月，共计三年， 建设周期年零个月。 序号项目名称总额万元比例 自有资金， 银行融资， 销售回款， 总投资，销售及经营收入测定 物业销售收入估算 项目销售收入测算 销售收入根据项目规划方案及市场分析，从稳健原则出发，项目可售的建 筑面积为，其中住宅，销售均价，元，销售率按计 商业均价，元，销售率按计，其余部分用于自营或出 租，暂不考虑其收入。 表项目销售收入测算表 项目可售面积销售单价 元 销售率销售收入万元 住宅， 商业， 合计 销售税金及附加测算 销售税金及附加按规定，深圳市房地产二级市场转让税费主要是营业税销 售额的，城市建设维护税营业税的，印花税销售额的，项 目销售税金及附加合计为，万元。 根据深圳住宅项目的正常销售情况及本项目的实际情况，预计销售进度，对 项目各期的销售收入销售税金测算见附表项目销售收入与经营税金及 附加估算表。 预计年下半年正式进入项目的销售期，销售期至年上半年。资金来源与运用分析 根据委托方提供的资料对项目的投资及资金筹措计划进行分析。 项目的资金来源与运用情况详见附表资金来源与运用表。 销售利润 经测算项目的利润总额税后利润净利润投资利润率等指标详见下表 表项目利润估算表 序号项目计算公式金额万元 销售收入， 开发成本， 销售费用， 销售税金及附加， 财务费用 利润总额， 所得税， 净利润， 税前成本利润率利润总额总投资 税后成本利润率净利润总投资 注上表为住宅销售率为商业销售率为的情况下的经济效益指标。 项目各计算期的利润测算详见附表项目损益及利润分配表。 财务与敏感性分析 项目盈利能力分析 经测算，总投资为，万元，开发期项目具有良好的社会效益 项目的建设有利于改善区域环境，完善城市功能，增加财政税收，创造就业 机会。 项目经济效益良好，但有定的风险。 表项目主要经济技术指标 注上表指标按住宅销售率为和商业销售率为的情况下预测的经 序号项目指标 占地面积 ， 总建筑面积 ， 项目总投资万元， 项目经营收入万元， 利润总额万元， 税后利润万元， 成本利润率税前 成本净利润税后 财务净现值万元， 财务内部收益率 动态投资回收期年 贷款偿还期年济效益指标。 综上所述，该项目社会效益及经济效益良好，我司认为本项目可行。 项目主要问题的解决办法和建议 项目的主要问题 周边生活配套设施不够完善。 商业气氛不浓，商业部分销售有定难度。 建议 总体布局应该符合生态景观住宅的特征，结合周边自然景观，加大平台 花园的设计，提升项目的整体品质。 在充分挖掘临街商业价值的情况下，对项目商业部分应整体规划成为专 业市场或者其他类型商业形态。 项目风险及防范建议 市场风险及防范建议 因周边生活配套设施不够完善，商业气氛不浓，为防范市场风险，制定合理 的营销管理策略，使项目成功销售，如期回收资金获得经济效益，将是本项目 规避市场风险的最好途径。 二经营管理风险分析 项目商业经营管理的风险在于商业气氛不浓。 对于如何规避经营管理风险，建议项目建设前认真作好市场调研，同时全 方位发布宣传广告，确保项目成功销售。 在项目实施中还应优化设计，采取切实可行的工程技术措施和施工方案，控 制各项开发建设成本费用，降低投资成本。从财务评价分析数据可以看出，工程成本增加，将比基本方案净现值减少，即万元，内部收益率在 原有基础上降低反之，净现值增加，内部收益率增加。因此，降低工 程造价，控制投资成本，也是降低本项目风险的因素之。 三行业风险 房地产业具有投入大资金需求大开发周期长等特点，特别是高层建筑， 行业风险程度相对较高。如开发商资金筹措不到位，造成工程后