天泰太阳树太阳树暂定，以下均称为天泰济南项目 项目位置及周边环境 天泰济南项目土地位置极佳，位于济南市的东南面，属于山东省府济南上风上水之宝 地，位于千佛山脚下，周围冬暖夏凉的小环境在济南这火炉中实属难得，因此该地区属于 济南的高级居住区，是众多商家必争之地。项目北临中华女子学院，东西分别有舜耕路旅 游路两条交通干线贯穿南北，组团南端以兴济河为界，总占地面积亩，项目内及周边有 近亩森林和亩社区绿化，群山环抱，气候宜人，具有典型的城市花园特点，是非 常适合居住的大型社区。附近的阳光舜城于年月正式开始开工建设，目前的社区配 套已进步得到了完善，社区建设已初具规模，现已完成住宅项目多万平方米，在建住 宅项目万平方米。自年月首批省直机关住宅交付使用余户居民入住起， 截至年年底，入住人数已逾万人。入住业主主要为驻济各大高校教师，省直机关公务 人员商务人员职业经理人及各专业人士，居民素质较高。 天泰济南项目位于南城中心地带，东依千佛山山脉，西侧与龟山遥遥相望，视觉效果 极佳，地理位置优越。该组团距市中心不足公里，且有等多条公交线路通 过，交通较为便利。 根据已批准的详细规划，济南项目总占地面积亩，容积率为，总计可建设住宅 及配套公建约平方米。由于该项目原为阳光舜城大开发的个重要组成部分，建设用地已明确为出让地熟 地，且项目产权十分清晰。另外，该项目已办理好土地证和用地规划许可证，基本具备三 通平施工条件，项目所需水电煤气等配套设施齐备，市政管线均已布放到位，建设 条件较为理想。 项目定位 济南项目定位于济南房地产市场的顶端产品，将与国际设计大师和国际著名的设计机构 合作，打造顶级楼盘。室内装修将采用高标准人性化的设计。在规划单体环境乃至室 内装修要协调致，互为补充脉相承。社区环境将突出基地自然地形的特点。 项目设计总体要求 建筑全部为高层为主，容积率不高于，立面设计大气简洁现代创新 而独特。 发销售的商品房没有出现重大质量问题，也没有引起任何重大 质量方面的争议。天泰集团已建立了系列行之有效的质量管理体系，在招投标上探索许多 有益的经验和操作流程，在材料的采购质量的监控方面有着丰富经验。公司还将加强项目 管理和工程建设各阶段的检查和监督，采用招投标等方式精心选择勘察设计单位施工单位 目录 摘要 第章山东天泓置业有限公司简介 第二章青岛天泰集团股份有限公司简介 第三章项目规划及设计 项目名称 项目位置及周边环境 项目定位 项目设计总体要求 规划目标定位 单体设计要求 第四章市场分析 济南市人文经济简况 及上半年济南市场分析 年度市场交易综合分析 年市场各项具体数据分析 济南房地产市场交易情况 济南城市房地产发展趋势分析 第五章竞争状况分析 非威胁性竞争板块东部西部北部代表性楼盘分析 竞争性板块中部南部指千佛山和舜耕路板块分析 第六章投资说明 股权融资 债权融资 本次募集资金的情况及使用 本次股权融资基本情况 本次债权融资的基本情况 募集资金的使用 第七章投资报酬及退出 股利分配政策 投资的退出 第八章风险分析 项目开发过程中的风险 销售风险 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,房地产开发项目收入不确定性风险 工程质量与工程建设风险 经济周期与产业政策的风险 财务风险 第九章建设方式及工程计划 承包发包方式 工程计划 第十章经营预测及财务分析 项目主要经济技术指标 投资估算与盈利分析 估算依据与范围。 静态分析 动态分析 投资意向书 摘要 山东天泓置业有限公司系由上海天雄有限公司青岛国雄投资发展有限公司和青岛天泰 房地产开发股份有限公司投资成立的专业房地产开发公司。与上海天雄有限公司青岛国雄 投资公司有紧密股权关系的天泰集团将对该公司提供全方位的支持。 天泰集团是具有十年历史的企业集团，以房地产开发为主业，涉及建筑设计物业管理 房地产营销饮料等行业。具有丰富的房地产开发经验，在青岛开发有多个明星楼盘。主要 有阳光海岸天泰青 公司目前的股东上海天雄有限公司和青岛国雄投资发展有限公司与天泰集团具有 紧密的股权投资关系，天泰集团将在管理线品牌线业务线及企业文化方面给予全方位的 支持，尤其是在项目开发过程中，将完全贯彻天泰集团精细化专业化的开发管理模式，精 雕成济南地区最具影响力盈利能力高的项目。 天泰集团简介天泰集团成立于年，是以房地产开发为主业，涉及物业管理置 业顾问建筑设计旅游开发生物食品等多个产业的企业集团，下属天泰房地产开发股份 有限公司天泰奥城发展有限公司上海天雄有限公司天泰阳光建设有限公司天泰温泉 高尔夫发展有限公司天置业顾问有限公司天泰物业服务有限公司天泰饮乐多食品有 限公司等十余家子公司及控股公司。主要项目有天泰青岛奥林匹克花园天泰假日温泉 天泰阳光海岸天泰馥香谷天泰阳光地带天泰广场等。 天泰集团是中国较早实施品牌战略的房地产企业，在其发展过程中及时导入系统， 年率先在中国国家工商总局注册了第个建筑商标，天泰集团也是国内较早通过 质量体系认证的房地产开发企业，并且是国内最早通过环境体系认证的 房地产企业，天泰还是青岛市和山东省第个著名建筑商标。年天泰集团被评为中 国住交会地产名企强，年在当代经理人杂志评选的中国成长企业百强中 位列位，年再次入选中国住交会房地产品牌企业。同时连续多年被评定为 级信用企业。天泰集团提出自己的发展方向为致力于成为世界卓越的房地产发展商，致 力于成为令人尊敬的企业。在成立十周年之际，集团提出了发展战略，明确提出了做透山东市场的战略规划。在管理层面上，天泰集团董事长王若雄还创造性总结出了三线圆 管理理论，并出版推开这扇窗专著，得到管理界人士的高度评价并率先在房地产行业 中提出和实施了房地产精细化管理模式。最近，天泰集团又探索性地在企业管理中实施以团 队为执行主体的三会管理模式。建立起了培育了不起的人机制，并与中国 海洋大学联合创办了中国第个总经理研究生班。 从创立伊始，天泰集团就提出并逐渐形成了以兴业报国为核心的文化体系，每年集 团都要拿出大量的资金用于社会公益事业，如出资百万在中国海洋大学设立天泰奖学金 岛奥林匹克花园阳光地带等。曾在年年的中国住交会上 连续两年被评为中国房地产品牌企业五十强。 天泰济南项目位于济南市南部，该地风景秀丽植被丰富，是济南的绿肺，为保护城市 环境，该地段目前鲜有新的地块推出，因此该项目实际处于济南的绝版地段，有很高的升值 潜力和良好的生活自然环境。 该项目定位于济南市顶级楼盘，项目设计将结合项目位置客户特点精心打造，公司将 与国际大师合作，将该项目建成天泰在济南的代表性作品。 从济南的市场情况看，济南市房地产交易市场活跃，人民收入水平不断提高，追求生活 质量，改善居住条件的需求日益增强，消费水平不断升级。同时随着济南经济的发展，形成 了批高收入人群，从市场调查看，济南市缺少顶级楼盘，使高收入人群很难找到适合自己 身份地位的房产。因此，本项目的开发将有可能填补这空白，赢得市场，赢得客户。 本次融资方式主要采用股权融资和债权融资相结合的方式进行。公司将注册资本从目前 的万元增加到万元，拟通过股权方式融资万元，与股权方式相匹配，投资 人应同时以股权债权的比例向公司提供无息借款，借款期限暂定为年。投资 者以万股为投资起点，最高不超过增资后股权比例的。该笔款项主要用于缴纳项 目土地款及前期费用。目前天泰集团已出资亿元交清了首付款。股东收益主要来源于 股利分配和项目完成后清算收益。 项目开发方式采用分期开发，滚动进行的方式，预计开发总工期为年，项目占地面积 为亩，目前容积率为，建筑面积为万平米，主要由小高层高层组成。 从项目经营预测看，公司盈利前景良好，项目总投资为亿元，按照元平米 测算，该项目销售收入预计为亿元，净利润为亿元，成本利润率为，投 资利润率为。从项目的经济指标看盈利是可观的。 总之，从总体上看，该项目在定位设计市场经营预测等方面都是可行的。 第章山东天泓置业有限公司简介 山东天泓置业有限公司系由上海天雄有限公司青岛国雄投资有限公司和青岛天泰房地 产开发股份有限公司投资成立的专业房地产开发公司。公司于年月日成立。注册 资本为，万元，经营范围为房地产项目投资商务中介服务等。公司本次拟增资扩股， 万元，增资后，本公司注册资本为，万元。 第二章青岛天泰集团股份有限公司简式。 ④期限 本次借款期限暂定为四年。 募集资金的使用 本公司计划开发位于济南市南城，舜耕路东侧的项目。经过长期周密的市场调研和论 证，确定该项目盈利水平高风险易于控制。该项目土地总价款约，万元，包括土地 购置费契税以及为购置该地块支付的其他费用。公司为项目的前期工作及第笔土地款已 支付约，万元。为抓住当前房地产发展的有利时机，公司决定以增资扩股的方式筹资 用于支付土地及前期费用。若本次股权及债权融资成功，可筹集资金，万元，基本上 可以保证该项目的资金需求。 第七章投资报酬及退出 股利分配政策 本公司的股利分配采取同股同利的原则。根据公司章程规定，公司税后利润按下列顺序分配 弥补以前年度亏损