米，智能化老年住宅采用家居式养老住宅，即包括卧室 客厅厨房的配臵，与普通居民住宅相同。 老年住宅家家设有洗 衣房，地热供暖，可泡温泉，室温自动调节，窗帘自动调节，空 气自动净化，坐便器的所有操作按钮均在侧墙上，方便老人使用 厨房内没有燃气，只提供电力，以防老人忘记关火，引发火灾。 社区公园内不仅花草多，更有多处卫生间，方便老人就近如厕， 公园内的座椅步道均带有按摩功能。 基地内设有老年大学，提 供管家服务。 入住公寓的老人需佩戴老人活动监测器，监测器 可将老人的日三餐内容活动量血压脉搏等情况自动记录 传输，护理中心就此对老人的身体情况进行远程监控，并提供个 性化的保健方案。 本项目采用陪伴式养老模式，入住老人子女既可以选择与父 母同住，也可以选择单独居住。 项目除筹建老年公寓外，还配套 建设还有康复中心娱乐中心老年大学三甲医院养生会所 酒店中小学校幼儿园银行超市加油站等同时为了满 足住户的精神文化等需求，还建设有剧院艺术中心民俗风情 园红色文化基地家庭农场等，整个基地空气清新绿树成荫 流水潺潺环境优美，生活服务设施配套齐全，不仅适合颐养天 年，也是休闲旅游的好去处。 本项目的建设，是我国转变养老服务发展方式，推进养 老服务结构战略性调整，积极应对人口老龄化的必须选择 随着我国经济与社会的发展，目前，我国已进入人口老龄化 快速发展阶段，根据国家统计局与全国老龄办最新统计， 年我国岁老年人口将超过亿，年将突破亿， 年将达到峰值亿。 届时，我国每个人中就有个老年人。 与此同时，年我国家庭平均人数为人，年将缩小 到人，年缩到人。 独生子女家庭占家庭总数的， 家庭结构逐渐成为主流的结构。 人口老龄化快速发展的同时，我国养老服务发展不平衡不 协调不可持续问题日益凸显，养老服务劳动力资源结构性短缺， 劳动密集型的养老方式难以为继。 传统养老服务技术水平比较 低，服务难以满足老年人需求。 破解当前养老服务发展难题，获 得可持续发展的动力，必须加快转变养老服务发仍然较弱。 年全市财政般预算支出 中，文化体育与传媒支出亿元，较年增长了，占 财政般预算支出的增速较年低个百分点，比 重较年低个百分点。 文化事业全面推进 经济效益与社会效益相结合，是文化产业的个重要特征。 文化产业在取得良好经济效益的同时，也对全市文化事业发 展人民生活改善起到了积极的促进作用。 第章总论 项目背景与概况 项目名称 天鹅老年宜居社区 承办单位概况 单位名称市城泰实业集团有限责任公司 单位概况市城泰实业集团有限责任公司是家民营企 业，成立于年，现有资产亿元。 母公司成立于年， 注册资金亿元。 通过不断的探索创新，历经多次变革，公司现 有十个子公司，经营范围拓展到房地产开发文化传媒信用担 保信息产业煤化工装备制造业等多个领域。 公司及子公司 现有员工人，其中岁以下占岁的员工占， 年龄结构合理。 本科以上学历占大专及其以下占。 年初城泰集团对原有的组织结构进行了调整，确 定总部与子公司的基本构架与职能。 总部下设企管部财务部 投资发展部造价管理部工程部及综合办公室。 保留改组 新建成立了陕西城泰房地产开发有限责任公司陕西城泰房地产 建筑有限责任公司陕西城泰房地产策划有限责任公司市 金莳工贸有限责任公司市创新软件有限责任公司亚洲传 媒陕西分公司府谷县泰达煤化有限责任公司陕西万诺空调设 备有限责任公司陕西兴煜通用机械制造有限责任公司家 子分公司。 组织机构进步优化，职能与分工进步明确， 为城泰集团的发展奠定了基本的组织基础。 公司自成立以来，主要从事政府统建代建项目等相关业务， 几年来在工程管理等有关方面积聚了定的专业人才。 城泰 集团按照融资多样化股权多元化运营市场化发展产业化 的经营理念，着力打造三大主营板块房地产开发及基础设施建 设板块，煤煤化工轻工业板块，金融服务与资本运营板块。 努力实现三大目标实现更大的社会效益和担负更大的社会 责任二壮大公司资产二充分发挥公司融资平台。 城泰集团愿以流的服务，流的质量和加倍的努力， 携手社会各界同仁团结奋进，高标准严要求，为经济的发 展做出贡献。 拟建地点 本项目拟建地及审批单位提供 科学准确的决策依据。 问题与建议 虽然本项目拥有良好经济与社会效益，但项目投资巨大， 项目建设自筹资金比例较大，因此管理好资金使用流程，提高资 金使用效率，降低资金使用成本，有效而合理的利用资金有利于 项目总投资额的降低，是保证项目稳定收益的首要因素。 目前，我国养老地产行业仍处于初级发展阶段，行业经 验不足，传统养老观念将导致养老地产需要定的市场培育期 本行业的建设投资额巨大，仅有部分发达城市个别开发商开发了 老年住宅同时，现有老年社区主要为中高经济实力的老年客户， 受众群体有限。 随着未来人口老龄化加剧，社会保障体系逐渐完 善，人们养老观念的改变，养老地产行业市场前景日益广阔。 总 之，本行业机会与风险共存，整个行业总体市场前景广阔。 科学 地吸收借鉴国内外同行业成功案例的建设经营与管理模式，并 结合本项目的特点取长补短，是保证本项目成功的主要因素。 本项目属于大型公共建设项目，且为老年人休养身心之 地，所以在建设时需注意建筑物的宽敞简便，进出口应注意设臵 无障碍防滑设施，在建筑物的通道及边缘应多采取圆滑的样式尽 量避免棱角样式，以此来避免老年人因腿脚不便而造成的意外事 故。 建筑布局宜多采用适合采光的布局，各活动与休憩区域之间 有相对的距离，但距离不应太远，既要给予老年人活动的相对独 立性，又要具有互通性，让老年人体会通畅和便与全面接触生活 的空间。 本项目投资巨大，根据项目现状相关条件和规划功能布 局的关系，结合本项目的特点，我们建议本项目实施滚动开发， 组团排列，可按照三期来开发，总建设工期约为年。 第二章项目建设背景及必要性 项目建设背景 项目建设的必要性 本项目的建设是提高老年人生命生活质量满足各类老 年人不同需求的需要 本项目将按照全国老龄委办公室的要求，与国内最具影响力 的养老机构连锁联动，与加拿大日本等国外养老机构互动，积 极探索时下最受老年人仰慕的时尚生活方式候鸟式养老 模式，建设成为规模大设施全服务高理念新的高端智能化 养老实验基地。 基地建成后，将形成养生颐养健康延寿快乐 享年人性智能化等几大板块，突出以人为本整体智能化平台 管家式服务医疗联动绿色通道等特点，全力打造满足各类老年 人群需要点位于陕西省市榆阳区芹河乡天鹅海则 村。 项目建设规模 项目整体定位 依据全国老龄办及全国智能化养老工作委员会相关文件精 神，本项目的整体定位为中国老龄服务产业的示范性工程国 家智能化养老实验基地老年宜居社区专为老年人设计的智 能化老年住宅与之配套的子女住宅，配套齐全的三甲医院护理 中心中小学校幼儿园商场剧院银行加油站等，以及 独具特色的民俗风情园红色文化教育基地陕北四合院等文化 旅游基地。 创立集居住疗养康复保健文化娱乐休闲 等功能为体的现代养老服务综合社区。 引进国外先进养老理念 和服务方式，吸引中高端老年客户群体，成为国内知名的智能 化养老示范工程。 项目的实施进度 总投资及资金筹措 主要技术经济指标 报告编制依据和内容 编制依据 中华人民共和国老年人权益保护法 社会养老服务体系建设规划年 中国老龄事业发展十二五规划 全国老龄委办公室和发展改革委等部门关于加快发展 养老服务业意见的通知 陕西省老龄办等部门关于加快发展养老服务业意见 陕西省社会养老服务体系建设规划年 市人民政府关于印发市老龄事业发展十二五 规划的通知榆政发„‟号 市人民政府关于印发市老年人优待规定的通 知榆政发„‟号 全国智能化养老实验基地建设标准试行 国家康居示范小区智能化系统示范小区建设要点与技 术导则 养老住区智能化系统建设要点与运营标准 老年公寓和养老院设计指南 城市道路和建筑物无障碍设计规范 老年人建筑设计规范 方便残疾人使用的城市道路和建筑设计规范 项目业主提供的其它相关基础数据和材料。 编制内容 本项目是天鹅老年宜居社区建设项目，主要编制内容包 括项目建设的背景及必要性市场分析建设内容及规模建设 地点与建设条件总体规划建筑结构公用工程和辅助设施 环境保护与消防安全卫生节能组织机构及劳动定员项目 管理与实施进度项目招投标方案投资估算与资金筹措经济 与社会效益评价结论与建议等。 通过对各个方面进行合理性及 可行性分析，为项目承办单位和项目建设主管产企业积极寻 求新的开发领域，在政府完善老龄产业发展政策及养老保障措施 的过程中，企业资金甚至机构资金逐渐进入养老地产市场，如 年底，以万科为首的大型房地产企业先后进行养老地产项 目的开发，主要以高端养老地产项目为主，创新了商业养老地产 的开发模式，完善了市场产品结构。 但是，区域经济发展的不平 衡性决定了养老地产市场发展的区域不均衡，消费群体的收入差 异与养老观念差异也使得当前国内养老地产市场的总体状况是 市场发展不成熟，尚未全面启动，其症结就在于养老地产潜在需 求量巨大而有效需求不足。 养老地产市场需求影响因素 养老地产市场需求是指在特定时期内特定消费群体愿 意购买而且有能力购买的养老