择深圳作为其进军中国市场的桥 头堡，此后，又相继在东莞北京大连等地开设了分店，取得了骄人业绩。凭借 其雄厚的资金实力先进的管理经验庞大的卫星系统建立了自己的商业帝国，的 加盟，必将大大增强该项目的市场潜力，从而为该项目带来满意的投资回报率。 编制依据与研究范围 编制依据 根据中华人民共和国的有关法律法规和政策规定，结合该项目的具体情况，该可行 性研究报告的编制依据主要有 国家外经贸委颁布的外商投资商业试点办法 国家计委与建设部联合颁布的建设项目经济评价方法与参数 项目所在地城市总体规划 辽宁省建筑工程概预算指标及有关费用标准 开发商提供的其它有关资料。 研究范围 该可行性研究报告的研究范围包括 总论 项目发展的必要性分析 项目发展的市场分析 建设条件分析和工程进度安排 建设的规模和性质 工程设计和功能要求 消防环保和卫生 投资估算与资金筹措 财务基础数据估算 财务效益分析 敏感性分析 结论与建议等。 在此基础上，考察项目建设的必要性技术的可行性和经济的合理性，为政府有关部 门审批项目建设单位进行投资决策和金融机构贷款决策提供比较可靠的依据。 二项目发展的必要性分析 该项目的发展将有力推动我国零售业发展 经过几年的发展，我国连锁零售业获得了良好的起步发展，同时该领域前几年对外资 的适度放开，也起到了积极的推动作用和示范效应。入世以后，我国将在年内逐步放开分 销领域的进入限制，零售业将全面迎来开放格局，中国零售业必将掀起新轮的革命。 中国消费市场今年上半年的活跃预兆了这发展走势。据国家统计局公布的数字，上 半年中国国内各类批发零售商品的销售中，通讯器材类增长，汽车类增长，文化 办公用品类增长，家用电器和音响器材类增长，体育娱乐用品类增长， 建筑及装潢材料类增长以上。数据表明，今年上半年中国国内消费品市场商品销有较好的盈利 能力和清偿能力。由于的加盟，无形中提高了该项目的售价租金，并缩短了资 金回收期，因而该项目的财务内部收益率财务净现值都比较高，投资回收期短，远远大于 般的房地产和商业项目。 静态投资收益率分析 投资利润率 投资利税率 资本金净利润率 总论 项目实施背景与依据 项目实施背景 改革开放以来，中国的经济发展取得了举世瞩目的成就，巨大的市场潜力和相对低廉 的生产成本已使中国成为亚洲地区最具投资吸引力的国家之。中国入世在即，为了适应入 世之后对外开放新形势的需要，进步加大招商引资力度，国家外经贸部近日宣布，将放宽 对外商投资企业外方在境内银行筹措人民币中长期贷款的限制。国家将按照加入世贸组织承 诺的条件，修订和完善有关政策法规进步放宽引进外资的领域地域和技术的转让等方 面的限制，有步骤的扩大服务行业的对外开放。据介绍，今后中国商业领域进步扩大利用 外资的重点仍是零售业，特别鼓励国际上有实力技术先进的著名商业集团进入中国，与国 内有实力的零售企业合资合作，共同开拓国内市场政府主管部门将逐渐把商业引进外资工 作纳入法制化轨道，做到统合理有序。 进入年代以来，中国的零售业经历了深刻的变革，由原来的偏重数量扩张转向以结 构调整为重点，带动质量效益规模全面增长的发展策略。连锁经营方式的成功导入，加 速扩大了国内零售市场的容量，社会商品零售总额持续多年保持了以上的增长速度， 中国零售市场已成为世界上发展速度最快潜力最大的市场。作为享有国际盛誉的零售商业 巨子美国集团于年进入中国市场，相继在深圳东莞昆明北京大 连等地建立了连锁超市。经过几年的积累，本地化的进程大大加快，基本建立了适 合中国市场情况的管理模式系统和队伍，规模采购和规模销售已形成良性的循环机制。进 入新世纪，重拳出击，全面挺进中国市场，旨在加强对中小城市店的建设和开发， 大力推进连锁经营，提高经营的规模化与规范化程度，降低流通成本，增加经济效益，争取 到年将连锁店在中国发展到家。 作为中国地产业的龙头企业集团股份有限公司抓住了这契机，在全面 试点企业之。该集团公司自成立以来，以每年翻番的速度跳跃发展，经营范围从单 的房地产业拓展到商业工业外贸等多种领域，现已发展成为拥有亿资产年经营 收入超过亿元的大型股份制企业。集团下属的房地产开发有限公司作为国家建设部审 定的级房地产开发公司，率先在全国同行业中向全国公开宣布三项承诺八项信誉保证， 受到了国家建设部的肯定，并在全国推广。公司先后在建设开发了等居民小区等 精品楼盘以及大厦国际饭店等项目。为促进企业的发展，推动国内房地产企业和房 地产市场走向规模化集约化和专业化，集团股份有限公司除立足大连本地房地产开发 外，又在北京长春成都南京等地进行了大型房地产项目的投资开发，这其中不仅包括 了等精品住宅小区，还包括北京等综合项目。到年底，集团房地产开发将拓展到 全国个城市，年开发量超过万平方米，销售额超过亿元。 该集团公司在创造经济效益壮大自身实力的同时，也为社会公益事业做出了巨大贡 献，连续几年赞助大连国际服装节，先后捐资兴建大连市高等学校小学校幼儿园以及城 市绿化建设，是大连市教育基金会大连市社会治安基金会大连市扶贫基金会的发起单位。 该集团公司自成立以来，累计奉献于公益事业的投入额达亿多元人民币。该集团公司在国 内外拥有很高的知名度，形成了巨大的无形资产，已成为大连市张亮丽的名片。 该集团公司近期的发展目标是到世纪初，成为资产超百亿元，年经营额超过百亿 元的中国流的大型企业集团。该集团公司拥有支具有开拓精神的领导队伍，具备雄厚的 经济技术实力，具有丰富的房地产开发建设和经营管理经验，完全有能力承担该项目的实施 运作。 美国集团 美国集团成立于年，以单经营日杂食品超市为起点，经过近年的运营， 现已发展成为具有传统的百货公司超级百货商场和仓储式会员店三大经营体系的大型跨国 企业集团。从创业至今，公司始终坚持低价格低成本低利润的零售经营理念，恪守 天天平价满意服务的营销战略注重管理，信奉公仆领导门户开放的政策， 讲究沟通沟通再沟通，仅用了年的时间，就实现了全球化扩张。截至年底， 已经在全球余个国家开设了近家连锁店，利挺进中国市场之际与之联手，携手共同开发房地产与零售业市场。两强联盟，签署了长期战 略合作协议，双方将在资金管理品牌共享市场开发等方面进行全方位的战略合作。在经 过对地理位置周边环境居民总体收入水平人均消费水平市场潜力等几个方面进行了 详实细致的调查与实地考证之后，双方确定以等五个城市作为首次合作对象，在各地商 业黄金地段，兴建购物广场。该项目是首次合作项目之。 项目实施依据 购物广场是集团股份有限公司与集团签署的揽子合作项目之。此次项 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 目还包括购物广场等个城市的四个项目，各地项目均由集团下属各地产公司分别 施工建设。该项目得到了市政府及各职能部门的大力支持，部分协议正在草拟之中，目 前确认的项目实施依据主要有 集团有限公司与咨询深圳有限公司签署的房屋租赁协议 中国有限公司与集团的会谈纪要 中国有限公司与集团的关于在选址兴建购物广场的确认函 集团有限公司与市国土管理局签署的国有土地使用权转让合同 项目概况 项目名称购物广场 项目地址市区路 建设内容购物商城餐饮及配套设施 项目建筑指标 占地面积平方米 建筑面积平方米 覆盖率 容积率 投资与收益概况 该项目总投资万元，其中，建设投资万元，流动资金万元，正 常营业期销售营业收入万元，年均利润总额万元，年均税后利润 万元。主要技术经济指标如下表所示 序号指标指标值 投资利润率 投资利税率 资本金净利润率 借款偿还期年个月 税后全部投资年个月 税前全部投资年个月 税后全部投资万元 税前全部投资万元 税后全部投资 税前全部投资 税后自有资金万元 税前自有资金 开发商概况 名称集团股份有限公司 法定地址 法人代表 注册资本 经营概况 集团股份有限公司成立于年，年改制为股份制企业，是东北首批 股份点场所，根据不同风险等级要求及现场条件进行区域设防。 系统控制主机及分控机分别设在层消防控制中心。 停车场计算机管理系统 采用计算机停车场管理系统，在停车场个进出口处分别设置读验卡机信号灯拦 车器感应线圈及显示屏，主控计算机设出口管理室。入口无人看守，出口自动或人 工管理。对于固定客户临时客户及内部人员，既做到了区别对待，又做到了统管理。 煤气工程 该项目煤气用于三层超市食品加工处和四层餐饮的厨房，日需要，管线采用普 压镀锌钢管，并配以煤气表。 七消防环保和卫生 消防 总平面布局 该项目四周有城市道路，形成环形消防车道，宽度大于米，建筑物与周围建筑物保留 定的防火间距，主要出入口及疏散口的位置符合城市交通规划要求。 平面设计地上每层设个防火分区，每个防火分区面积不大于，地下层设 个防火分区。 安全疏散 建筑物层设三个出入口。 地面以上层至四层有部自动人行步道直通室外，个钢筋混凝土楼梯直通室外 地下室设备间有部安全疏散楼梯直通室外，还有部钢筋混凝楼梯直通地上层。形成 了立体高效的交通系统。 火灾自动报警及联动系统 消防中心控制室内设有报警控制器火警通信紧急广播模拟显示装置。 每层分别设有重复显示屏地址编码烟感探测器地址编码感温探测器消火栓报警 开关手动报警开关及