北京市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知京 政发号关于印发北京市征收城市基础设施建设费暂行办法的通知京计投 资字号。 四主要结论 本项目的实施符合北京城市总体规划年年及大兴新城 规划的相关要求，同时也是对大兴新城规划和北京市大兴区土地开发整理 规划年的具体贯彻实施。 本项目土地级开发预计总成本为，万元，上市交易后，可收回含 贷款利息的全部投资，由于政策规定不明确，预期利润为，万元，预期 自有资金静态年投资回报率为。 本报告预测的利润为，万元，自有资金静态年投资回报率为。 项目的投资回收期初步确定为个月，项目在财务上可行。 本项目预计给政府财政带来，万元的土地增值收益，还可以为北京市 土地交易市场提供定数量的土地资源，有利于土地市场的有序发展，有利于首 都城市与轨道交通建设的协调发展，具有良好的社会效益环境效益和经济效益。第二章大兴线枣园路站情况简介 第二章大兴线枣园路站情况简介 大兴线项目概况 大兴线是轨道交通号线向南的延长线，北起丰台区马家楼站，南至大兴区 南兆路站，线路总长约千米，新建车站座，新建车辆段座。大兴区境内 新建线路千的相关规定，结合京国土房管征号文并参考北 京市大兴区人民政府关于大兴新城拆迁评估基准地价与基准房价的批复京兴政 复号的宅基地房屋拆迁补偿规则的标准，民宅拆迁补偿价由宅基地区 位补偿价被拆迁房屋重置成新价构成，计算公式为 基准地价基准房价被拆迁房屋合法建筑面积被拆迁房屋重置成 新价。 枣园地区为七级地区，基准地价为元平方米，基准房价为元平 方米，取，则宅基地区位补偿价为元平方米。房屋重置成新价按 元平方米，则民宅拆迁补偿费为 民宅拆迁补偿费元平方米平方米元平方米平目录 目录 第章总论 项目概况 二财务评价 三报告编制依据 四主要结论 第二章大兴线枣园路站情况简介 大兴线项目概况 二大兴线枣园路站项目概况 三大兴新城东片区开发优势 第三章土地级开发项目基本情况 开发目的 二土地利用现状分析 三地上物现状调查分析 四主要规划指标 五开发进度供地数量及时间预测 第四章征地 征地补偿费 二青苗补偿及地上物补偿不含房屋拆迁补偿 三征地相关税费 四征地总成本 第五章拆迁 拆迁政策说明 二拆迁工作进度安排 三拆迁房屋面积 四拆迁成本估算 五拆迁总成本 第六章安置房建设 安置房建设方案 二安置房建设成本 第七章市政公益设施建设 工程周边道路及建设情况 二市政公益建设费用测算第八章项目总投资估投 资。 开发进度 本项目进度安排主要依据北京市土地级开发工作流程以及项目的实际情 况进行计划安排，预计土地级开发工作于年底完成，并在年底后分 期完成上市交易工作。 开发投资 地铁大兴线枣园路站土地级开发项目是大兴新城东片区总体开发的部 分。预计本项目土地级开发总成本为，万元，折合土地开发成本为 万元亩土地面积约为亩。 资金筹措 本项目总投资估算为，万元人民币，所需资金全部由北京京创投资 有限公司自筹解决。 二财务评价 本项目土地级开发预计总成本为，万元，上市交易后，可收回含 贷款利息的全部投资，由于政策规定不明确，预期利润为，万元，预期 自有资金静态年投资回报率为。本报告预测的利润为，万元， 自有资金静态年投资回报率为。 本项目地块预计从年底至年四季度分期上市，土地上市交易后预 期个月内收回交易金，因此本项目的投资回收期初步确定为个月。 因此，本项目从财务上分析可行。 三报告编制依据 建设部年发布的房地产开发项目经济评价方法 北京市人民政府批转市国土房管局关于加强国有土地资产管理建立土地 储备制度意见的通知京政发号 中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例中华人民共 和国国务院令第号 招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定中华人民共和国国土资源部令 第号 关于印发北京市土地交易市场管理暂行办法的通知京国土房管出 号 关于印发北京市算 土地级开发总成本估算 二土地成本分析 三估算的几点说明 第九章土地出让计划 土地供应量 二土地级开发结案验收 三土地上市 第十章开发进度 开发进度编制原则 二开发进度计划表 第十章项目盈亏分析 项目投资 二项目利润 三现金流量预测 第十二章投资风险分析 投资成本增大风险 二投资回报率低的风险 三土地级开发成本回收风险 四拆迁风险 五结论 第章总论 第章总论 项目概况 项目名称 轨道交通大兴线枣园路站土地级开发项目 项目建设地点 大兴线枣园路站位于大兴新城东片区，规划用地范围东至兴华大街及枣园东 里小区，西至枣园小区，南至枣园路及丽园路，北至康庄路。项目具体位置如下 图所示 图地铁大兴线枣园路站项目位置示意图土地规模 根据北京大兴新城控制性详细规划，本项目规划总用地面积为公 顷，可开发用地主要集中在枣园站站点周边小营村村庄用地及部分国有企业用 地。该区域规划以居住为主，规划人口万人。规划总建筑面积万平方 米其中经营性建设用地面积为公顷，经营性建筑面积为万平方米 非经营性建设用地为公顷，市政道路公顷。 开发方式 完成项目用地范围内地上现状物的拆除工作，用地范围内基础设施达到六 通平标准，即完成通上水下水电力燃气通讯道路及场地平整工作， 在达到该标准之后，进入土地市场公开交易，并取得土地出让收入，从而回收形图 第三章土地级开发项目基本情况 四主要规划指标 根据北京大兴新城控制性详细规划，本项目规划总用地面积公顷， 规划总建筑面积万平方米其中经营性建设用地面积为公顷，规划 容积率为，经营性建筑面积为万平方米非经营性建设用地为公 顷，市政道路公顷，具体情况如图及表所示。 图枣园站可开发土地规划图 第三章土地级开发项目基本情况 第三章土地级开发项目基本情况 表枣园路站项目可开发土地规划指标表 第三章土地级开发项目基本情况 五开发进度供地数量及时间预测 根据规划区现状情况，本项目预计年月供地。第四章征地 第四章征地 按照北京市建设征地补偿安置办法北京市人民政府令第号文件规 定 征地补偿费包括土地补偿费安置补助费，涉及青苗或其它土地附着物 的，还应当向所有权人支付青苗补偿费和其他土地附着物补偿费。 征地补偿费实施北京市最低保护标准。 征地补偿费用在征地批复取得之前，全额支付给被征地的农村集体经济 组织或者村民委员会。 征地补偿费 依据号文件的要求，征地补偿费包含土地补偿费和安置补助费，涉及青 苗或其它土地附着物的，还应向所有权人支付青苗补偿费和其他土地附着物补偿 费。参照京国征号所制定的大兴区黄村镇征地补偿费最低保护标准， 经与黄村镇政府协商初步确定按万元亩的标准进行征地补偿，该费用中包含 了土地补偿费安置补助费地上附着物补工作进展情况，在手续齐备条件下，安排拆迁工作，计划于 年月启动项目范围内拆迁，年月底完成拆迁。 三拆迁房屋面积 本项目涉及拆迁房屋总面积约为平方米，其中，涉及民宅拆迁约 户，建筑面积约为平方米，户均建筑面积为平方米涉及集体单位 拆迁建筑面积约为平方米涉及国有单位拆迁建筑面积约为平方米。 各部分拆迁面积如表所示。 表拆迁面积汇总表 民宅集体公产国有公产总面积 拆迁面积平方米 第五章拆迁 四拆迁成本估算 拆迁适用政策 根据北京市集体土地房屋拆迁管理办法北京市人民政府号令大 兴区集体土地房屋拆迁补助标准有关规定的通知京兴政发号并结合 大兴新城北区及康庄项目拆迁政策制定如下补偿标准 合法建筑面积的认定以产权证准建证或其他具有法律效力的证件 为准对不能提供上述合法证件的正式房屋，超出合法宅基地面积的房屋建 筑面积不予确认。 拆迁补偿形式本项目对被拆迁人的补偿拟采用回迁安置形式，根据 评估机构对被拆迁房屋按照市场价格评估确定补偿价格。 具体实施方案根据被拆迁房屋的合法建筑面积，对拆迁户进行回迁 安置，采用就地回迁政策，回迁房设置在本区域的地块，为被拆迁户办 理商品房产权证。 奖励政策参照黄村卫星城北区村民住宅拆迁实施细则，被拆迁人 在拆迁公告规定的搬迁期限届满前搬迁的，拆迁人按每提前天奖励元的标 准发给被拆迁人提前搬家奖，奖励费最高不超过元。 民宅搬迁补偿方案 按照号文偿费及青苗补偿费不含房屋的拆迁 补偿等费用。 本项目土地级开发涉及征用集体土地共平方米，征地补偿费为 ，万元含土地补偿费劳动力安置费地上物补偿费不含房屋拆迁补偿 及青苗补偿费。 二青苗补偿及地上物补偿不含房屋拆迁补偿 由于上述征地补偿标准中已包含青苗补偿及地上物补偿不含房屋拆迁补 偿，此项中不再重复计算。第四章征地 三征地相关税费 征地相关税费为防洪费，该税费依照国家征地税费标准执行，征地税费共 万元，计算明细如表所示。 表征地相关税费明细表 序号税费名称单价元平方米基数平方米税费万元 防洪费 四征地总成本 本项目在实施过程中共需征地约亩，征地总成本为，万元，其中， 征地补偿费为，万元含土地补偿费劳动力安置费地上物补偿费不含 房屋拆迁补偿及青苗补偿费，征地税费万元，不可预见费按计算 万元。表为征地总成本汇总表。 表征地总成本汇总表 序号费用名目征地数量单价征地费 集体土地征地补偿费万元亩万元 征地税费万平