建地区地点 天门湖锦城住宅小区，位于合肥经济技术开发区，紫云路与天 门湖路交叉口东北角，东临华顺天门湖花园，北临天门湖新界小 区，西临安徽省建筑工业学院。 项目开发商 企业名称合肥海恒发展股份有限公司 注册地址合肥市经济开发区始信路乡村花园 注册资金柒仟贰佰万元整 房地产开发资质等级二级 企业登记类型股份有限公司 法定代表人杜平太承担可行性研究工作的单位 可研报告编制单位合肥市工程咨询服务有限责任公司 可行性研究报告的编制内容及深度 在对项目外部环境进行充分研究的基础上，论证项目建设的必要 性和可行性，提出建设方案和运营策略，制定项目初步实施计划，测 算工程投资，并进行经济效益分析，最终提出项目建设的有关结论意 见，供有关部门进行决策。 本可行性研究报告的研究范围主要包括 项目提出的背景投资必要性和经济意义 市场分析 建设条件 建设内容和规模 工程规划 环境保护与安全卫生 经营方针与策略 项目实施规划 投资估算及资金筹措 经济效益分析 财务评价 结论和建议 可行性研究报告编制的依据和原则 编制依据合肥海恒发展股份有限公司天门湖锦城小区立项批文 合肥海恒发展股份有限公司天门湖锦城小区项目建议书 合肥市城市总体规划 肥海恒发展股份有限公司天门湖锦城小区规划方案 建设部年发布的房地产开发项目经济评价方法 国家计委建设部分布的建设项目经济评价方法和参数 第二版年 委托方提供的其他资料 研究人员实地调查取得的相关资料。 二编制原则 服从城市总体规划，保护城市环境，丰富城市景观，遵循 经济效益社会效益和环境效益并举的原则，全面规划，合理布局， 综合开发配套建设。 依托科技进步，加大住宅建设的科技含量，节约能源，节 约用地，节省材料，带动住宅建设水平面的提高，推动合肥地区乃至 安徽省住宅产业院新 校区，环境十分幽雅。 ④本项目所处地理位置与华顺天门湖花园和天门湖新界小区 基本相同，但两者相比均有优势，上述两竞争个案目前都已实现了近 的销售率，因此，对本项目的销售将不会带来负面影响，同时还 对本项目的销售起到定的促进作用。 本项目是期房销售，建设周期约为二年，与其它竞争个案相比， 目录 目录„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 第章项目总论„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 项目概述„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 项目名称„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 项目拟建地区地点„„„„„„„„„„„„„„„„ 项目开发商„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 承担可行性研究工作的单位„„„„„„„„„„„„ 可行性研究报告的编制内容及深度„„„„„„„„„ 可行性研究报告的依据和原则„„„„„„„„„„„ 第章项目背景及必要性„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 项目建设背景„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 项目建设的必要性„„„„„„„„„„„„„„„„„ 项目建设的必要性„„„„„„„„„„„„„„ 项目发展及预期目标„„„„„„„„„„„„„ 第章市场分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 投资环境分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 合肥市经济形势及有关政策„„„„„„„„„„ 开发区的经济社会情况及管理政策因素„„„„ 市场分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 合肥市年至年上半年住宅价格分析„„„ 本项目市场发展分析„„„„„„„„„„„„„„ 需求方面分析„„„„„„„„„„„„„„„„„ 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,第章建设条件及建设规模„„„„„„„„„„„„„„„„„ 建设条件„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 项目选址„„„„„„„„„„„„„„„„„ 建设条件„„„„„„„„„„„„„„„„„ 第章建设规模„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 第章规划设计方案„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 项目组成„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 规划设计指导思想与原投资使用计划„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 第章财务分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 经营收入估算„„„„„„„„„„„„„„„„ 销售收入及税金预测„„„„„„„„„„ 成本费用估算„„„„„„„„„„„„„„„„ 项目建设投资„„„„„„„„„„„„„ 销售费用估算„„„„„„„„„„„„„ 税金估算„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 销售税金估算„„„„„„„„„„„„„ 土地增值税„„„„„„„„„„„„„„所得税„„„„„„„„„„„„„„„„ 财务评价„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 财务盈利能力分析„„„„„„„„„„„ 资金来源与运用分析„„„„„„„„„„ 敏感性分析„„„„„„„„„„„„„„ 第章可行性研究结论与建议„„„„„„„„„„„„„„ 可行性研究结论„„„„„„„„„„„„„„„ 结论性意见„„„„„„„„„„„„„„„ 项目实施建议„„„„„„„„„„„„„„„„ 第章附件„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 第章项目总论 我国是个发展中国家，人口众多，经济底子薄，居住设施需求 量极大，居住标准偏低，造成我国的住宅建设长期停留在个较低的 水平上。随着我国综合国力的不继加强，人民的生活水平也有了显著 的提高，对居住条件和居住环境有了更高的要求，为适应国内住宅产 业化的发展，近几年来，房地产开发和住宅建设无论从标准上还是在 数量上，都较以前的发展有了较大的提高。但另方面，我国的人均 居住面积仍远远低于世界平均水平，住宅产业仍有个较长的发展过 程。 如今，房地产业已进入品牌化规模化发展的时期，海恒公司作 为合肥房地产业的知名品牌，在成功开发和建设了欧洲风情街乡村 花园南滟湾小区等知名房地产项目，以及徽园安徽国际会展中心等众多旅游展览项目，其硬件上的设计及建设和软件上的管理将会 越来越完善。在天门湖锦城住宅小区项目建设上能够做出流的产 品，管理上能够提供星级的服务，使之成为继乡村花园和南滟湾小区 之后的又个规划合理环境优美配套完善的住宅小区。 经过分析论证，天门湖锦城小区的开发建设符合当前国家产业 政策和经济政策，技术上具可操作性，经济上各则„„„„„„„„„„„„„ 规划设计指导思想„„„„„„„„„„„„„ 规划设计原则„„„„„„„„„„„„„„„ 项目规划设计方案„„„„„„„„„„„„„„„ 规划目标„„„„„„„„„„„„„„„„„ 位置与用地„„„„„„„„„„„„„„„„ 总体布局„„„„„„„„„„„„„„„„„ 主要规划指标„„„„„„„„„„„„„„„ 第章公司工程和辅助设施方案„„„„„„„„„„„„„„ 建筑设计„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 结构设计„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 给排水设计„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 电气弱电设计„„„„„„„„„„„„„„„„ 暖通燃气设计„„„„„„„„„„„„„„„„ 第章环保与节能„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 节能„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 建设地区的环境现状„„„„„„„„„„„„„„ 大气地下水地面水的环境质量状况„„„ 项目主要污染源的污染物„„„„„„„„„„„„ 项目环境保护执行标准„„„„„„„„„„„„„ 治理环境的方案„„„„„„„„„„„„„„„„施工期间„„„„„„„„„„„„„„„„ 竣工交付后„„„„„„„„„„„„„„„ 环境影响评论结论„„„„„„„„„„„„„„„ 第章经营方针和营销策略„„„„„„„„„„„„„„„„ 经营方针„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 营销策略„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 第章项目实施规划„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 项目实施的各阶段落„„„„„„„„„„„„„„ 建立项目实施管理机构„„„„„„„„„„ 项目建设计划„„„„„„„„„„„„„„„„„ 项目建设计划„„„„„„„„„„„„„„ 第章投资估算及资金筹措„„„„„„„„„„„„„„„ 项目总投资估算„„„„„„„„„„„„„„„„„ 投资估算范围„„„„„„„„„„„„„„„ 项目总投资及构成„„„„„„„„„„„„„ 编制论据„„„„„„„„„„„„„„„„„ 投资分析„„„„„„„„„„„„„„„„„ 资金筹措„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 市委市政府提出计划到年合肥市区人口翻翻，达到 万人，建城区面积万平方公里，而合肥人口的发展市区面积的 扩大，发展的机遇和空间就在经济开发区和政务文化区，随着经济开 发经济的快速发展，投资项目的不断增加，人口总量的扩大，对住房 的需求在不断增大。 经济开发区房地产开发工作相对较落后，造成开发区居住条件有 诸我不便，但也给开发区房地产开发工作带来的新的空间，目前这里 已成为房地产开发的热土，成为房地产开发企业的必争地。 市场分析 合肥市年至年上半年住宅价格分析 年商品住宅价格走