境和生活质量的理念融入项目设计工程施工和物业管理全过程中。 四项目建设规模和建设内容 地理位臵 吉大位于珠海市区，是珠海市对内对外的交通中心之，有公 共汽车总站，公交线路多，市内交通方便对外交通方面，吉大有多 个长途汽车客运站，有通往全国各地的班车。估价对象位于情侣南路 西侧，附近有路公交车及观光巴士经过，区域通达度较好， 交通便利。区内基础设施公用配套设施十分完善，用地均能达到供 水排水供电通讯，路网密集，且道路宽敞。公用设施方面，医 院影剧院学校幼儿园邮局银行市场超市商场等配套 设施齐全，生活非常便利。 吉大辖区地处热闹繁华的香洲区中部，是珠海的金融商贸旅 游中心区域，辖区东起与香洲交界的望海楼，西至板嶂山隧道口，北 靠石景山脉，南至水湾头，与拱北接壤与澳门隔海相望，依山傍海， 风光旖旎，辖区内有珠海标志性景点珠海渔女，珠海最具特色的 景观路情侣路景山路九洲大道等贯穿其中，珠海通往香港唯 口岸九洲口岸的所在地。吉大拥有高品质的居住环境和成熟的 生活配套，历年来的住宅消费需求调查中，吉大区域的受选率均居首 位。吉大近年来开发了不少的优质楼盘，从九十年代初开始建设的海 湾花园园林花园华景花园西苑，到九十年代中后期的华景花园东 项目可行性研究报告 第页 苑九洲花园绿茵豪庭日东花园以及当时曾创造过万元平方 米楼市天价的海滨花园，直到城中村改造项目的山水华庭君怡花 园龙洲湾，年亮相的园林熙郡景山名苑世航诺瑞比丽等， 以及近来建成或正在建设中的山海品居中天维港华发九洲 金珠园景山号水湾六号山海品墅绿洋山庄二期等，十几 年来连续不断地为珠海人提供大批高品质高舒适度环境优美的居 住楼盘，已经奠定吉大成为珠海最适合居住最受追捧购房区域的龙 头地位，特别是以石花路沿线和海滨泳场的两大住宅群已成为人民心 中公认的高尚住宅区。 主要得税 净现金流量 累计净现金流量 净现金流量净现值 累计净现金流量净现值 静态投资回收期季动态投资回收期季 财务内部收益率累计净现金流量万元 累计净现金流量净现值万元 目录 总论 第章项目概况 第二章项目投资环境建设依据 第三章项目对公共设施需求影响分析 第四章项目分析及市场定位 第五章项目开发建设进度安排 第六章投资估算和资金筹措 第七章财务分析 第八章不确定性分析 第九章项目可行性研究结论 项目可行性研究报告 第页 总论 本可行性研究报告从项目建设的必要性入手，针对目前珠海市房 地产市场状况，着重对项目涉及的别墅物业进行研究和分析，对项目 建设的各种因素做可行性分析。 项目概况 吉大景湾路别墅项目是由珠海市豪逸实业有限公司进行投资 开发的纯别墅小区。 项目由两宗地组成，总用地面积平方米，其中宗地 用地面积为平方米，宗地二用地面积为平方米， 容积率为，用地性质为住宅别墅，绿地率，规划总建筑面 积平方米。 项目所在两宗地分别位于珠海市吉大景湾路西侧度假村侧，宗 地东南至情侣南路，西至空地，北至豪逸实业有限有限公司用地 即宗地二宗地二东至景湾路，南至特区万信房地产开发公司即 宗地，西北至度假村用地。 吉大位于珠海市区，是珠海市对内对外的交通中心之，有公 共汽车总站，公交线路多，市内交通方便对外交通方面，吉大有多 个长途汽车客运站，有通往全国各地的班车。估价对象位于情侣南路 西侧，附近有路公交车及观光巴士经过，区域通达度较好， 交通便利。区内基础设施公用配套设施十分完善，用地均能达到供 水排水定性分析 影响项目收益最大的因素是销售价格或面积，当本项目的销 售率达到时，项目实现收支平衡。 可行性研究结论 吉大景湾路别墅项目是个纯别墅小区，建设规模中等， 定位合理，户型新颖实用，注重建筑风格及户型的精心设计，有较强 的竞争优势和销售变现能力，市场风险较小。 经过对项目投资的必要性建设条件和技术的可能性经济 效益的合理性等方面的详尽分析，认为该项目价格定位合理，项目盈 利能力较强，抗风险能力较高，建成后将对周边环境房地产价值起 到提升作用，同时也将对珠海市经济发展起到良性的推动作用。 结论吉大景湾路别墅项目通过打造高档纯别墅小区，进 步提升吉大片区居住品味，符合市场需求。该项目具有良好的经济效 益社会效益和环境效益，项目可行。 项目可行性研究报告 第页 第章项目概况 项目建设条件 吉大景湾路别墅项目由珠海市豪逸实业有限公司进行投 资开发，地处珠海市吉大景湾路西侧度假村侧，环境优美，为珠海 市最适宜居住的片区，地理位臵优越。 项目已获得房地产权证产权证号分别为宗地粤房地证 字第号宗地二粤房地证字第号建设用 地批准书珠海市县准字第建设 用地规划许可证用地字号拨字号及规划 设计要点红线图等政府有关部门批准文件，部分政府批文及开发手 续正在办理中。 二项目研究工作依据 建设用地规划许可证规划设计条件。 建设用地红线图。 国家计委建设项目经济评估方法与参数。 珠海市房地产价格行情市场调查资料。 珠海市有关各类建筑工程造价指标原材料供应价格资料。 珠海市建设工程造价信息。 清华同方房地产项目计算机评估系统。 三项目开发公司状况 吉大景湾路别墅项目发展商珠海市豪逸实业有限公司， 该公司成立于年，以建筑材料五金交电单项开发经营房产品 为主营，公司拥有批富有丰富实践经验的高级工程技术与管理人 项目可行性研究报告 第页 员，在册员工有多人，其中有高级工程师人，工程师人，会 计师人，其他有职称的人员约有人。 珠海市豪逸实业有限公司本着诚信质实进供电通讯，路网密集，且道路宽敞。公用设施方面，医 院影剧院学校幼儿园邮局银行市场超市商场等配套 设施齐全，生活非常便利。 吉大辖区地处热闹繁华的香洲区中部，是珠海的金融商贸旅 项目可行性研究报告 第页 游中心区域，辖区东起与香洲交界的望海楼，西至板嶂山隧道口，北 靠石景山脉，南至水湾头，与拱北接壤与澳门隔海相望，依山傍海， 风光旖旎，辖区内有珠海标志性景点珠海渔女，珠海最具特色的 景观路情侣路景山路九洲大道等贯穿其中，珠海通往香港唯 口岸九洲口岸的所在地。吉大拥有高品质的居住环境和成熟的 生活配套，历年来的住宅消费需求调查中，吉大区域的受选率均居首 位。吉大近年来开发了不少的优质楼盘，从九十年代初开始建设的海 湾花园园林花园华景花园西苑，到九十年代中后期的华景花园东 苑九洲花园绿茵豪庭日东花园以及当时曾创造过万元平方 米楼市天价的海滨花园，直到城中村改造项目的山水华庭君怡花 园龙洲湾，年亮相的园林熙郡景山名苑世航诺瑞比丽等， 以及近来建成或正在建设中的山海品居中天维港华发九洲 金珠园景山号水湾六号山海品墅绿洋山庄二期等，十几 年来连续不断地为珠海人提供大批高品质高舒适度环境优美的居 住楼盘，已经奠定吉大成为珠海最适合居住最受追捧购房区域的龙 头地位，特别是以石花路沿线和海滨泳场的两大住宅群已成为人民心 中公认的高尚住宅区。 财务评估结论 全部投资动态投资回收期季度 根据财务数字，全部投资动态投资回收期为季度，回收期 较短，表明项目变现能力强，投资资金回笼较快。 财务内部收益率 内部收益率是项目投资所能支付的最高贷款利率，远远大 于银行贷款利率，说明项目经济效益较好。 投资利润率 项目可行性研究报告 第页 项目总投资利润率大于房地产行业的基准利润率，证明 项目赢利性好。 财务净现值万元 财务净现值是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率 ，将各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和。该项指 标如果为正值，说明项目的获利能力达到或超过了基准收益率的要 求，因而在财务上可以接受。 不确持续的人气和关注度，以稳定销量，迅速回笼资金。 尾盘期管理质量服务质量。实景宣传准业主联欢等。 理想的销售率。以优惠折 扣等方式，促成资金全部回 笼。 项目可行性研究报告 第页 第五章项目开发建设进度安排 工程计划 吉大景湾路别墅项目项目计划于年第季度开始前期 工作，第季度正式开工建设，到年第季度末可全部完工， 整个建设期为个季度。 二施工安排 项目施工进度如下表 序号时间施工安排 年季度进行清理填土及勘探设计等前期工作 年季度项目正式开工，进行桩及基础工程施工 年季度项目建设 年季度项目建设 年季度项目建设 年季度室内装修小区道路绿化等各种配套施工，工程竣工 项目可行性研究报告 第页 第六章投资估算和资金筹措 总投资估算 根据测算，吉大景湾路别墅项目总投资万元，其中 开发成本万元，开发期间费万元不可预见费 万元。 归类如下表 序号名称费用内容金额万元 开发成本 土地费用土地出让金 建安工程费包括勘探设计土建水电消防电梯装修及园林配套等工程费用 开发期间费 开发期管理费用按建安成本的估算 开发期销售费用按销售收入的估算 不可预见费按建安成本的估算 合计 二资金筹措和资金平衡分析 吉大景湾路别墅项目的资金来源全部是投资方的自有资金， 占比。 在项目开发期中，资金来源必须满足投资使用的要求，资金筹措 来源应当等于或略大于资金使用额，才能保证整个项目的资金平衡。 在本项目中，开发商的自有资金能满足早期的开发需求，到了后期， 则利用销