长迅速，年至年增长速度都超过，从 年的元增长至年的元，由此可见番禺居民的消费能 力不断加强。 广州市及番禺区商业发展情况 根据广州市整体发展战略东进，西联，南拓，北优，番禺区地处广州市南部，是南拓 战略的重点区域。广州市区划调整后新番禺的商业网点发展规划已初步编制完成，到 年，番禺将沿地铁发展建四级网络，北部发展批发市场，南部主攻农副产品交易， 个镇商业中心和个楼盘商业中心构成的商业中心区和批社区商业中心区。 根据广州市番禺区年商业网点发展规划送审稿，未来番禺区商业发展 空间结构体系将由两大系统三条发展轴四级网络商业功能区和五大重点发展区为主 人均居民储蓄余额 元 人均居民储蓄余额 年年年年年 体，构建多中心多层次均衡分布的组团式布局。 三条发展轴是地铁三号线发展轴线地铁四号线发展轴线和沙湾中心城区石基商业 发展轴线。四级网络则由包括易发商业步行街商业中心番禺广场罗家现代商业中心 汉溪现代商业中心在内的区级中心区，由个商业中心组成的区级副中心区，由个镇 商业中心和个楼盘商业中心构成的镇级大型楼盘商业中心区和包含批村及社团 组团商业中心的社区商业中心区构成。 中心城区 发展区 北部重点 建设区 东 部 重 点 发 展 区 南部引导 发展区 大学城重 点发展区 未来番禺五大重点发展区分别是中心城区发展区北部重点建设区东部重点发展区 南部引导发展区大学城重点发展区。中心城区发展区东起石基南部干线，西至市桥景 观大道规划中，北至北二环，南到市桥水道，以易发步行街以及繁华路大北路带 区域和番禺广场罗家购物中心为代表的城市商业中心。北部重点建设区是金山大道以 北，南部干线以西的区级副商业中心区，依托主要快速干道发展大中型专业批发市 场，提升所在范围的镇级和社区商业中心，发展以零售和业供应有较大的起伏，主要是在原八 区范围内，如年与年相差倍以上缺乏年数据，而番 禺花都区则保持相对的稳定状态，在万年上下波动，并且在广州市 的总供应中占据较大的比例。 商业物业批准预售量万 十区原八区番禺花都区 项目简介 项目情况介绍 番禺罗家商业中心拟由深圳泓源投资有限公司开发建设。项目位于番禺区东环路清河 东路与市莲路交界处，总占地约万，为集体性质用地。项目拟分两期开发，期占 地，拟开发成商业物业在项目期用地范围内有罗家电脑城罗家购物广 场多家餐饮企业以及五金配件杂货等商铺 项目地块临东环路项目地块临清河东路 项目地块临市莲路项目地块临街 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,表罗家商业中心项目期规划指标 序号指标数值单位 占地面积平方米 容积率 许可建筑面积平方米 建筑密度 许可单层建筑面积平方米 期拟开发面积平方米 实际容积率 绿化率 研究目的 研究项目番禺区相关物业的市场状况，判别项目的市场前景，寻找项目的市场空间， 以论证项目的可行性 确定项目的市场定位，并通过行之有效的策略，争取实现项目市场价值最大化。 研究方法 本报告通过分析广州市及番禺区宏观经济人口状况房地产市场状况区域现状及有 关规划各商圈相关物业发展状况及项目区位等因素对项目发展的影响，结合项目自身 的条件规划要素，判别项目的市场前景，及确定项目的市场定位，提出项目建议梳 理各种对项目发展的利弊因素，扬长避短，提出行之有效的招商经营策略建议，实现 项目最大的市场价值。具体采用的研究方法有 研究方法定量定性分析法 根据客观科学公正的原则，针对研究的目标，通过戴德梁行资料库政府统计文献 城市规划和政策法规的公告房地产刊物互联网实地探访等形式，广泛搜集有关房 地产数据，对数据进行定量分析，对研究的关键部分进行量化的推测，使之具有科学论 据支撑，并在此基础上进行定性的研究，做到定量与定性相结合。 研究方法二类比法在本次研究中，我司通过考察番禺各种类型的商业物，番禺区年 和年投资额都有所降低，出现负增长。 商贸业发达 番禺区常住人口情况 万人 常住人口 年年年年年 广州市年全年实现社会消费品零售总额亿元，稳居全国大城市 第三位，增长。全年批发零售业商品销售总额亿元，增长。 批发零售业销售额较快增长。全年批发零售业实现增加值亿元，增长 。实现零售额亿元，增长。 番禺区全年实现社会消费品零售总额亿元，增长，高于市 平均水平个百分点，增速居全市第位。在社会消费品零售总额中，批 零贸易业亿元，增长，餐饮业亿元，增长。由此可 见番禺区零售贸易业整体上增长速度比广州快。 人口分布及增长情况 年末广州市户籍人口数万人，比上年末增加万人，增长 近年番禺区人口增长速度缓慢，年至年间共增长万人，年年末 全区总人口万人，比上年末增加万人，增长，是年以来 增长最快的年，人口总量相对稳定。 番禺零售业发展情况 万元 社会消费品零售总 额 批发零售贸易业 餐饮业 年年年年年 番禺区户籍人口情况 万人 常住人口 年年年年年 居民生活水平消费结构情况分析 居民人均收入逐年递增 广州市城乡居民收入水平不断提高。年全市单位职工平均工资为 元，增长。全年城市居民家庭人均可支配收入元，增长，农 村居民家庭人均纯收入元，增长。年月番禺区城镇居民 收入平稳增长，居民家庭人均可支配收入元，比上年同期下同 增长。以此收入测算，全年城镇居民收入为元，高出广州居民 元。 生活质量进步提高 广州市全年城市居民家庭人均消费性支出元，增长。其中，服 务性消费支出元，增长，占消费性支出的。年月 番禺区支出增长较快，人均消费支出元，同比增长。 广州市城市居民家庭人均可支配收入元，人均消费性支出 元番禺区城乡居民家庭人均可支配收入元，比广州平均水平多 元，人均消费性支出元，比广州平均水平多元。数据表明番禺区城 乡居民生活水平比广州市平均水平高。 番禺区居民生活情况 业，通过对其优劣势的分析，并结 合我司积累的商业地产方面的经验，将项目与潜在的竞争对手进行比较，通过研究竞争 对手的发展现状以及其成功与失败之处，为项目扬长避短提供有效的参考。 番禺区整体经济情况 万元 元 地区生产总值 人均地区生产总值 年年年年年 广州市及番禺区社会经济状况及城市发展趋势 广州市及番禺区社会和经济运行情况分析 国民经济发展情况分析 国民经济持续快速发展，人均国民生产总值不断攀升 年广州市生产总值亿元，按可比价格计算，比上年增长 。番禺区年生产总值亿元，比上年增长，增长 速度比广州市全市高个百分点其中南沙分区后番禺区的生产总值 亿元，比上年增长，人均国内生产总值为元。番禺区自 年以来生产总值都保持以上的增长速度，经济实力进步加强。 数据来源番禺统计年鉴番禺统计信息网 产业结构优化 年南沙分区后番禺区的三次产业分别为亿元，亿元， 亿元，分别比年增长，和第三产业所占比重为不 含南沙，且增长速度分别比第产业和第二产业高和，比广州市 全市平均水平高个百分点，在全市个区县级市中，增速居第位， 产业结构分析 年 年 年 年 年 年 年不含南沙 第产业第二产业第三产业 显示出番禺区第三产业的增长幅度比第产业和第二产业快，产业结构的优 化调整正在加速进行中。 投资力度继续加大，投资结构有所调整 广州市全年完成全社会固定资产投资亿元，增长新增固定资 产亿元，下降固定资产投资率为，比上年下降个 百分点。房地产开发投资亿元，增长，占，比重比上年下 降个百分点。番禺区受广州固定资产投资影响下，固定资产投资总额增 长激烈，自年以来直保持以上的增长速度发展，年达到 的近年最高速度。房地产投资在宏观环境的影响下有所调整的交通，使 上下九东风路中山路能连成个非字型路网，推动上下九商圈经济业 态从低端向高端发展，以龙头企业带动经济往纵向模式发展。 农林下路商圈 农林下路北接环市路东风路，南连东山口，接通龟岗大马路与署前路，交通 四通八达，是广州市三大传统商业区之。所处的东山区历来是商贾云集商 贸频繁的富庶之地，客源以政府员工华侨为主，商业底蕴浓厚。 东山区年代多以临建商铺为主，中期随着大型购物中心在广州的纷纷出现， 以及广州商业的日趋繁荣，引来了不少省外乃至外国公司扎根本区。年， 北京王府井百货大厦南下广州，在农林下路建起楼高层的大型商厦，与 原有的东山百货起，带旺了农林下路及东山口带。 年后，农林下路传统商业街地位有下降趋势几家名店撤出，逐渐变成现在 以临铺为主，品牌店为辅