场规划思路项目产品规划思路规划原则总体强调现代化实用化标准化规划设计效果，以确保项目可持续经营发展目标注重经营区人流动线与物流动线设计，以获得经营均好性效果注重建筑与道路环境和谐关系，以营造良好经营消费环境品质追求现代商业建筑风格，以体现崭新城市商业风范。因为本项目属于带方案挂牌，政府有关部门关于本宗地经济技术指标尚未确定。这里结合丰阳镇般性控规要求，结合项目定位暂时设定规划设计指标。总平布局依据地块资源特征，项目主题定位经营功能特点，以及各功能区域需求，对项目予以科学规划布局。住宅区域合理布置在地块侧。商务信息研发中心及其他配套功能，包括进货营销服务业配套，以及超市餐饮娱乐休闲等生活配套。交易市场区按照业种分布进行规划。分别按道路系统，规划多个经营功能区。交通组织以物流与人流动线为原则，科学合理规划项目内部交通组织。确保物流便捷，人流顺畅物人相对分流。铺间通道为建筑之间经营道路。经营功能区通过两横纵交通组织，形成多个经营区。中心主通道宽约米环绕通道宽约米。均适宜物流货车通行。次通道宽约米。铺间通道宽约米。各道路系统宽度，可视具体规划布局及建筑等因素调整。此为参考建筑根据项目经营业态特点，突出经营功能现代化标准化和实用化价值，避免味追求建筑形式，而忽略经营功能。将实用功能与可持续发展充分结合。项目整体建筑风格以现代为主，突出和渲染现代商业特点，营造出鲜明和浓厚现代商业氛围。并适当注意与周边自然环境协调关系。市铺立面处理除层玻璃门二三层设计为可供竖向大面积广告牌发布，两铺之间共享个窗户形式。满足商家广告形象及采光功能，而立面又极富现代视觉冲击。商铺二层之间应考虑横向铺位经营广告位置。每间商铺单位应预留楼梯口位置，以及卫生间。视经营户需求再进行配置。每间商铺单位之间暂时不予墙体分割。视经营户需求再进行合理分割。每间商铺单位外立面应考虑空调外机位置，如条件许可，亦可置放三层屋顶。景观总体按照政府有关部门绿地率指标进行规划。追求景观与建筑和谐统，营造出极具情景式现代商业经营空间。内部空间重点关注中心广场入口广场节点。在确保实用功能前提下，通过地面铺装效果，以及绿化小品如与本项目经营业态相关艺术化象征物等元素，创造出具有商业文化艺术化景观环境。中心主通道中间应考虑花坛结合休息设施设计。所有主通道均采用行道树和灌木结合设计。配套根据功能定位思路，商贸配套功能包括销售服务现有市场商脉资源，组建国内流专业运营管理团队。从项目规划设计工程开发招商运作经营管理等，实施体化运营。确保项目开发招商经营管理整体环节系统成功。针对本项目而言，经营比开发更重要。我们将以运群众理念能力和形象开发运作本项目。因此，我们将实施部分物业销售和部分物业持有经营策略。通过部分商铺销售，回笼必要开发成本，以及培育市场经营市场费用。通过持有物业，实现规范经营，规范管理目。销售部分物业，我们将首先考虑自营户购铺需要。在满足自营户需要前提下，再适当考虑少数投资者购铺需要。对投资者所购买铺位，将实施回租政策。确保经营业态规范，及经营管理效果。持有商贸除了配套功能设施之外，还将包括部分商铺。持有物业通过招商经营，和自营方式，长期持有，长期经营，长期盈利。与项目起发展，与经营户起共赢，与丰阳镇大市场共同发展繁荣。我们认为，这是开发运营商应有责任感和使命感。二招商模式本项目运营重点首先是招商。依托浙江商会平台，我们将组成专业招商团队，面向国内外招商，确保开业前满铺入驻经营。招商策略招商先行策略。项目经政府立项后，即着手组建招商团队在项目完成规划方案后，立即实施招商先行策略本地商家优先策略。通过向本经营户优先入驻策略，有效整合现有市场资源，完成广大经营户渴望经营环境改善和升级目标。在实现这目标过程中，实现新老市场之间稳妥过渡，协调经营关系。以营造和谐经营环境。品牌商家优先策略。我们将以国内外著名品牌商家作为主要招商对象。通过他们进驻，提升项目经营档次，提升市场品牌形象。满足丰阳镇相关产业向更高层次发展需求。优惠优先策略。在政府赋予各种优惠政策基础上，我们对所有招商进驻商家实施大幅度多种优惠政策，放水养鱼，培育市场。如减免初始租金物管费用等等。尤其是面对本地主力商家和国内外品牌商家入驻，实施更有力度租金优惠政策，并给予优先选位选铺权利。招商手段招商推广有效覆盖。向国内重点招商城市地区发布招商信息，并召开招商推介会。对国内外著名品牌商家，实施个对个面对面个性化招商。运用广泛人脉资源。依托人脉关系，实施重点招商，重点突破。建立专业网站。通过网络平台，面向国内外著名品牌商家发送招贤榜。整体合作招商。我们将通过友好关系，与国内著名各市场合作招商，实现招商资源共享目。三推广思路为了实现可持续发展，树立品牌形象，推动项目经营顺利成功。本项目推广采取前期导入和后期持续策略。尤其是重视项目开业后，全面实施丰阳镇大市场整体统推广品牌战略，经营培育和项目品牌塑造推广。前期推广运用媒体公关活动等途径，对项目形象进行市场导入，树立项目初步形象。达到招商和销售目。后期推广市体化大中型综合型，多功能商业中心。丰阳休闲娱乐城丰阳休闲美食广场即将成为丰阳镇城市客厅，市内外流餐饮与娱乐品牌汇聚于此，为市民及宾客提供全方位站式消费场所，成为市民聚会宴请休闲交流最佳目地，而且最具规模最具档次，生态环境和建筑风格优雅，别具风情。业态定位理由确立鲜明经营功能范围。业种组合科学合理，经营结构及配套具有兼容性。充分体现区域经济发展和经营户需求，具有巨大市场消费空间。与目前本区域商贸市场构成整合互补协调关系，具有填补空白和提升产业意义。五客群定位根据对丰阳镇本地市场调查和经营户沟通，以及与外地商家初步洽谈。本项目目标客群主要有如下几类经营户现丰阳镇城区市场经营户他们由于目前经营环境不佳，经营空间缺乏可持续性。普遍对新市场抱有很大热情和期待。他们对新市场期待要求为交通物流便捷地段位置较好经营环境舒适经营格局合理配套齐全管理专业租金合理有仓储空间具有可持续经营发展空间。经营面积般在平方米，部分要求在平方米，甚至更大。外地经营户丰阳镇下属乡镇他们般已在外地拥有市场经营铺位，计划在区域性中心城市寻求新经营发展空间，追求更大市场份额。他们对新市场期待要求为除了同上要求外，更注重市场规模和品牌形象。外地代理经销商他们般代理和经销国内外品牌商品。有已经在丰阳镇本地经营，有想进入丰阳镇市场，但缺乏合适经营场所。他们对新市场期待要求为除了与上述基本要求相同外，尤其注重经营环境品质档次，以及市场品牌效应。以追求他们所经营品牌相匹配品质环境。除了上述三类主力客户之外，还有些原本经营其他产品客户，以及新入行经营者。投资客今后在具体销售运作中，首先考虑自营户购铺需求。尽量将商铺产权与使用权统起来，以第部分丰阳镇整体环境分析丰阳镇概况地理位置丰阳镇位于平邑县城西南公里处，总面积平方公里，辖个行政村，共万人，耕地面积万亩。丰阳镇下辖以下地区东西皋村西西皋村东午门村西午门村岳家庙村张家庄村花果峪村老池峪村郑家峪村泗山根村大城西村小城西村红山村林家寨村白石庄村大孟常村小孟常村三寨村南埠庄村大场经营成功，离不开后期推广宣传。因此，在完成招商和销售后，继续运用媒体公关活动等途径，培育市场，巩固项目品牌形象。在项目重要节点，举行盛大推广活动。比如项目开业庆典周年庆典博览展示洽谈会推广等。实施项目整体品牌战略计划，打造项目流品牌市场。通过前后期市场推广，实现项目持续经营，拓展市场，塑造品牌目标。四经营理念市场需要培育，经营需要管理。个成功市场背后，都有个专业经营管理团队。我们经营理念是经营户利益高于切项目经营成功高于切。在项目经营成功基础上，获取我们利益，赢得真正意义上社会效益与经济效益双丰收。我们将高度重视项目经营管理，在项目进入规划阶段，即依托已有专业管理人才，并引进国内优秀专业市场经营管理人才，组建流专业经营管理团队，构建高品质管理机构。实现项目经营管理提前介入，以经营理念指导项目开发理念。全面实施统规划统推广统招商统经营统管理现代经营理念，高效科学运作本项目。围绕项目经营成功，为经营户提供全面流专业服务。注重专业市场管理特点以经营管理为主，物业管理为辅。即强调首先为经营服务，包括市场推广，经营格局优化，经营咨询，商家稳定维护和引入。建立起有序科学和谐稳定经营环境。重点策划和实施年度系列博览展示等活动。推动丰阳镇商贸流通繁荣兴旺。创建和维护丰阳镇大市场电子信息平台，为经营户提供广阔现代贸易手段。具体经营管理包括品牌推广与管理年度博览展示等活动策划与组织商家经营优化组合经营户咨询投诉服务设施维护与环境保洁经营场所安保服务推动成立项目经营户协会第五部分项目开发运营效益评估评估说明由于本项目尚未进入正式开发阶段，土地价格不明晰。因此，本评估仅为参考性。本项目赢利模式为销售收入结合租赁经营或持有经营。前者主要包括经营商铺，后者包括博览展示商务中心仓储研发信息中心管理中心等。销售部分目是通过必要资金回笼，以实现项目整体次性开发建设后续资金需求。经营部分则通过长期持有出租，达到赢利目标。同时，还存在可能拆迁等因素。因此，本评估具有定不确定性。总体上，我们希望部分物业销售，平衡前期开支。利润主要通过经营获得，并能够在项目开业后到年左右开始产生利润。另外需要说明是，以下开发成本和收益测算是按照现阶段市场比照，并结合项目在运作过程中实际情况作出，而不是按照常规纯粹房地产项目开发进行测算。我们目标不是销售利润，而是经营利润不是眼前利益，而是长远效益。根据我们初步估算，前三年经营因为大量广告投入活动组织和市场培育，以及各种免租优惠政策。项目开支及收益平