。在售项目中万象新天东时区珠江绿洲和水郡长安项 目规模在万平米以上，属区域内大盘，规模优势明显。 各项目建筑面积体量对比图单位 华龙美树上东上品朝阳旺角东时区珠江绿洲 东卫城 建筑面积 从上图可以看出，本区域内项目供应量在万平米以上的项目 不多，项目规模不大，多为中小规模项目。 二本区域年新推项目及供应量 年北京市区内新盘主要集中在北五环沿线东四至东五环 沿线的北段等地，管庄区域新盘量相对较少。北京整个东部地区今年 将成为个大盘集中放量的区域。其中，会村附近今年将出现个 万平米的大项目。本区今年新增加的供应量主要为在售项目楼盘后续的推盘放量。 预计今年本区域新推楼盘项目在个左右。区域供应量将达到万 平米。 本区年后期年初预计新推楼盘 项目名称 占地 面积 建筑 面积 容积率户型面积 物业 形态 产品 类型 备注 华美橡树岭 户型在之 间。主力户型为 二居。还有 三居， 左右跃层。 板楼 多层 普通住 宅公 寓花园 洋房 预计在今年 年底开盘，销 售价格在 元平米 左右。 苹果派 居到 跃层三居四居。 主力户型为到 二居。 板楼小 高层 普通住 宅 区月 日正式开盘 区预计今 年年底推出。 价格预计在 元平米 左右。 供给分析 通过区域现有在售及未来将要入市的项目供给量可以看出 本区域以普通住宅供应为主。 装修标准以毛坯房为主。 区域住宅市场供给集中，仅年区域总体供应量超过 万平米，其中建面超过万平米的大盘项目有东时 区万象新天，市场前景被致看好。区。 按人数每人补偿，区共有人数人，需补偿 ，按照回迁补偿均价元计算，则区需要拆迁总 价应为万元按人数每人补偿，区共有人数人， 需补偿，按照回迁补偿均价元计算，则区需要 拆迁总价应为万元。 二建筑成本分析 对该宗地块的建设规模作了初步的规划方案，区占地面积 万，建筑面积含的地下面积为万平米。 容积率，控高米区占地面积万，建筑面积 含的地下面积为万平米，容积率，控高米。 六层带电梯的花园洋房建筑成本应该在元平米左右。 第部分市场可行性分析 项目概况 区 项目概况土地性质现状情况户数人数项目进展合作方式 项目位臵区 项目位于三间房北 双桥村 四至范围东至 北双桥村路，西至乡 届南至北花园街北 至通惠河南街 占地面积万 平方米 建筑面积平米 容积率 招牌挂项目现状住宅 以绿基投 名义做 级开发。 控高米 区 项目概况土地性质现状情况户数人数项目进展合作方式 项目位臵 区项目位于三间房 东柳村 四至范围东至 北花园街路，西至 东柳巷西路北至双 桥路南至京哈铁路 至通惠河南街 占地面积 平方米 其中规划建设面积 平方米，代征 道路面积约 平米。总建面约 平方米。 容积率 控高米 招牌挂项 目现状住宅 已取得规 划院规划 建议书 以绿基投 名义做 级开发。 二整体市场调查与分析 宏观环境调研结论列示 根据北京市国土资源局发布了年土地供应计划，北京市 年全年土地供应计划公顷，与年相同。其中商品房 用地供应量为公顷，比上年减少公顷经济适用房用地为 公顷，比年增加公顷。 年月北京公开出让土地面积为万平方米，比 年的万平方米高出万平方米。据目前北京市土地整理储备中 心的资料显示，年上半年半年预计入市土地将达到块之多。 北京城八区分到的作为北京市未来城市规划重点区域的 东部地区以及北京重点卫星城镇通州区的发展建设给北京东部地区 房地产市场迎来了绝好的发展机遇。未来年，本区域将完成经济 结构的调整，区域环境和区域面貌将发生质的改变 区域内基础设施建设将进入现代化，从年以来，北京东部 地区房地产市场借力北京市城市新规划，使地产开发步伐加快。 商业及社区配套不断完善，满足区域居民生活需求。提升区 域生活质量。 商务办公用物业增多，产业结构调整趋于合理。 区域住宅市场进步繁荣，居住氛围日趋浓厚。本区域内购 房臵业的客户主要为次臵业的年轻白领，兼有部分投资型 客户。区域居住条件的不断成熟加之区域便利的交通将吸引 更多的人在此生活投资臵业，带动地区住宅市场繁荣。 区域住宅市场价格水平呈现梯度排列。朝青板块普通住宅房 价在元平米元平米左右，管庄区域五环外 普通住宅房价在元平米元平米左右，通州北 苑果园区域房价范围在元平米元平米之间。 二东五环外京通快速路沿线区域供应分析 区域市场现有供给量 本区域居住氛围逐渐形成，成为东部泛区域的新居住热点， 且供应量日益增大。目前，该区域项目主要集中在朝阳路沿线地铁 八通线沿线及管庄路周边放量。年本区域新推和后续推出的住 宅面积约在万平米左右。 本区域目前市场现有供给量见下表包括已售完的 项目名称占地面积建筑面积容积率主力户型面积物业形态 华龙美树约 板楼 万象新天四区约约 居至四居。 以二居三居为主 板楼板塔结合 上东上品约居至三居板楼 小洋楼二居板楼多层 朝阳旺角 二室二厅 三室二厅 板楼塔楼多 层高层 优点社区二居板楼 东时区 板楼塔楼板 塔结合 艺水芳园居至四居板楼塔楼 珠江绿洲二居三居 板楼塔楼板 塔结合多层 小高层高层 水郡长安板楼联排别墅 土地占总量的，并向朝阳海淀丰台区 倾斜，东城西城崇文宣武个中心区新增建设用地为零远郊 个区县占，向顺义通州亦庄三个重点新城倾斜。由此看 来，政府向市政基础设施用地倾斜的目的很明确，这也是国土部门配 合城市郊区化发展和建设社会主义新农村方向的必然结果。 加大土地供应是政府稳定房价的措施之，特别是对于在国内房 价涨幅排前三的北京而言。在月份，北京新建商品房以的涨 幅位列全国城市第二，仅次于深圳。 从易事达个月掌握的调研数据来看，土地供应受到宏观调控 的影响较大。根据北京市土地整理储备中心的统计数据显示，前个 月供地块，供地面积为平方米，所占总供地地块和面积 比例分别是和。在实施国六条之后的六七八三个月，供地 块数和面积分别是块和平方米。在月以后，土地供应的高潮到来，根据北京市土地整理储备中心公布的信息统计，月北 京有块土地入市，面积约多万平方米，超过万平方米的地 块达个。 为了防止开发商囤地提价，同时鼓励产品竞争，下半年大宗地块 拆分成小型土地上市的计划已提上日程，这样的话，过去的地王时代 有可能去不复返。 二政策调研结论列示 国六条出台之后，北京市乃至全国的房地产市场都陷入到 了新轮宏观调控之中。易事达认为国六条及其细则的文件的初衷 是稳定房价，降低房价增幅，而不是让房价下跌，结合年新政 后的市场反馈，经历过短暂的市场冷淡后交易量又迅速上扬，刚性的 住房需求和巨大的消费群体是支撑房价的主要因素。在市场经济下， 政策可以影响房价，但是不能决定房价。 按照通常的房地产开发建设周期来看，项目从设计施工到 推出市场，至少需要半年的时间，而些受新政影响需要修改规划的 项目也会在今年下半年入市，此前就有相关媒体报道明年上半年有上 百个需要改规划的项目会扎堆上市，因此，新政的作用真正的体现还 要等到明年的上半年。 三区域市场概述 东五环外京通快速路沿线区域市场分析 地产开发逐步加快 在新轮地产开发竞争中，区内开发建设天泰定福园住宅 区康达商业中心等项目。 区三间房西村三问房东村区内有千禧家园住宅开发项目， 建筑面积约万平米。 六街 六条街包括南区的民俗文化百宝条街民间旧货条街世金 物流街梆子井水文化交流静养条街北区的餐饮文化条街振 中汽车产业系列条街。 三块产业用地 三块产业用地指康达商业中心天泰广场和东盛商务广场。 康达商业中心位于朝阳路白家楼占地面积公顷规划建筑面 积为万平方米。 天泰和平广场位于新房村与北双桥村之间北临天泰大街占地 面积公顷建筑面积万平米。是集酒店写字楼商场为 体的综合建筑弥补周边综合服务项目短缺的空白。 东盛商务广场位于京通路北朝阳路南两路中旬地带，西临北 京天坛生物制品有限公，总建筑面积约万平米。 三地块现状 地块位于朝阳区三间房北双桥村，总占地平方米，东至北 花园街路，西至东柳巷西路东至双桥路，南至京哈铁路，地块以北临 北京第二大观赏河流通惠河。河水蜿蜒流淌，水质较为清澈， 形成了道独特的风景。 项目土地平坦，相对落差米左右，几乎均为农业宅基用地，西 南部的企业处于停产状态，污染小周边大量的的施工未对周边环境 造成明显破坏，粉尘污染较低。从整体比较，本项目地块污染状况远 比北京市区为轻，似有心旷神怡及有氧运动之美。 地块位于朝阳区三间房东柳，总占地万平方米，地块东 临双桥路，西至乡届，南至北花园街，北至通惠河南街。地块内部地 势平坦土地肥沃。周边建筑以村民的房舍为主，以围合式院落和 两层自建房为主。西南面厂区内的工业用房年代较为久远，以五至六 层砖混建筑为主 项目地块周边居民以村民为主，服务业人口较少，居民世代为邻， 总体治安状况较好。 四项目周边交通 项目地块交通极为便利，从广渠路延长线的修建以及规划中的 地铁号线到城铁八通线，朝