方集团有限公司 成立日期年月日注册号 编号住所东莞市石龙镇红棉路号法定代表人彭柏铭注 册资本，万元股东共四人，每人以货币形 式出资，万元企业类型有限责任公司 经营范围牧业租赁酒店投资国内商业物 资供销业不含国家专控专营项目涉及许可 证的项目凭许可证经营。营业期限自年 月日至年月日。 根据东莞市委市政府确立了把东莞建设成为以 国际制造业名城为特色的现代化中心城市的战略 目标，民营经济在战略实施中将起到十分重要性 的作用。四方集团各股东审时度势，决定走强强 联合共同发展的道路，并已购买大批土地用来 开发社会所需项目。 四方集团的土地储备情况 西湖商住用地平方米 石龙黄洲工业用地平方米 石龙黄洲新二中对面平方米 茶山横岗管理区平方米 寮步镇工业用地平方米其中有平 方米厂房层办公室及员工宿舍平方米。 项目法律手续 根据委托方提供的资料，目前项目正在办理石 龙新城区土地有偿使用合同书，土地转让方为东 莞市石龙镇房地产公司，受让方为东莞市四方集团有限公司，土地使用补偿费为人民币 元。 其的趋势，说明石龙城市化水平高，农民大多已转 为务工经商。 支柱产业与著名企业 石龙镇现有企业逾千家，规模较大的工厂多 家，已初步形成了光学制品电子电器食品饮 料五金机械建材化工医药通讯设备等产 业基础，其中电子电脑和医药食品为石龙镇重点 发展的支柱性产业。三资企业数量不多，但企业 规模大，技术水平高，已成为石龙镇工业的主要 利用外资额万美元 同比增长 目录 报告摘要 开发企业 项目简介 项目经济效益指标 结论风险及建议 二项目概况 项目综述 项目位置 项目用地 用地面积 地块形状 地块现状 项目用地经济技术指标 项目发展状况 项目发展单位简介 项目法律手续 三项目投资环境 宏观经济分析 全国整体经济环境 东莞经济环境 石龙镇经济环境石龙镇概况 石龙镇经济 石龙镇城镇规划 四石龙镇房地产市场分析 市场总体特征 市场供给分析 住宅供给 商业供给 市场需求分析 住宅需求 商业需求 五项目发展定位 项目分析 发展战略 形象定位 产品定位 户型定位 客户定位 六项目开发建设及经营的组织实施计划 有关工程计划说明 施工进度表 七项目总投资估算资金筹措计划投资计划项目总投资估算 及规定。 根据测算，在预计的销售价格销售率条件下， 本项目具备良好的可行性。 风险及建议 石龙镇房地产市场规模小，且属于封闭型市场， 因此需要切实考虑市场容量和市场销售节奏本 地块土地成本较高，需要严格控制工程成本和管 理成本。 充分利用地块位置优势和景观资源与知名专业 设计公司中介顾问公司合作，强强联合，打造 小区品牌和企业品牌制定合理的市场营销方案， 扩大媒体宣传，注重营销推广，保证销售资金回 款。 二项目概况 项目综述 项目位置 项目位于东莞市石龙镇新城区，东临裕兴路及聚 龙湾花园，南临金沙湾花园，西侧及北侧临金沙 湾公园。 图四至东临裕兴路及聚龙湾花园 图四至南临金沙湾花园 图四至西临金沙湾公园 图四至北临金沙湾公园 项目用地 用地面积 用地红线面积，平方米，用地建筑红线 面积，平方米，容积率不大于，建筑高 度控制在层以下。 本项目地块形状 地块呈四边形，整体形状较规则。 图地块红线图 地块现状 项目用地地势平坦，五通平，具备建设条件。 东北角现有临时停车场。 图地块现状之 图地块现状之二 项目用地经济技术指标 根据委托方提供的资料，本项目各项经济技术指 标如下表所示 项目规划指标 资金筹措计划 项目投资计划 八项目经济效益财务分析 项目经济效益估算 销售收入 销售回款计划 销售利润 项目财务分析 项目不确定性分析 九结论风险及建议 十附表 附表施工进度表 附表项目总投资估算表 附表项目开发成本估算表 附表投资计划表 附表项目销售回款表 附表现金流量表 附表项目损益表 附表资金来源与运用表 附表贷款偿还期测算表 附表敏感性分析表 十附件 报告摘要 开发企业 东莞市四方集团有限公司是家民营企业，主要 从事物业租赁酒店投资商业经营，注册资本 人民币，万元。企业经营状况良好，具有较 好的发展潜力。 项目简介 本项目位于东莞市石龙镇新城区裕兴路西侧，用 地地红线面积，平方米，用地建筑红线 面积，平方米，容积率不大于，建筑高 度控制在层以下。 项目经济效益指标 项目总投资元 项目销售收入元别墅住宅销售 率商业销售率 税后利润元 成本利润率 财务内部收益率 财务净现值元 动态投资回收期年 贷款偿还期年 结论风险及建议 结论 本项目开发商已合法取得本项目土地使用权，各 项建设手续正在申办中。因此，我方在后面的分 析测算中假定本项目在土地取得立项开发建 设销售等方面均遵照国家及东莞市的房地产项 目开发程序产投资总额亿元，增 长社会消费品零售总额亿元，增长 地方财政收入亿元，增长年 末金融机构本外币各项存款余额，亿元， 比年初增长，占全国的，其中城乡居 民本币储蓄存款余额亿元，增长， 占全国的城镇居民年人均可支配收入 ，元，增长农村居民人均纯收入 元，增长。经济结构继续优化。年三大 产业比例达到。 房地产市场 东莞商品房施工和竣工面积 上半年 万平方米 施工面积竣工面积 年竣工面积达到万平方米，主要原因 是年市场的利好的行情刺激下的结果 年后开工面积有所增长，以后的三年内增量会有 所增加。根据统计，东莞市商品房历年竣工面积 远远小于施工面积，市场潜在的供给还存在相当 大的数量。 房地产投资增长 东莞房地产开发投资占全社会固定投资比例比较表 东 莞房地产开发投资占固定资产投资比例逐年上 升，但是，升幅仅有个百分点。 东莞房地产投资额呈逐年上升的趋势，从年 开始，投资增长率维持在以上，其中年增 长率达到。预计在年内，投资增长率将会 全社会固定资产投资亿元 房地产业投资亿元 房地产业投资社会固定资产投 资 东莞房地其中陆地面积平方公里。 处于东江下游北干流与南支流的分叉口，被东江 自然分割为四个部分，呈工字形。石龙镇有 八百多年历史，曾与广州佛山陈村并称广东 四大名镇。至年底，全镇总人口万人 户籍人口与外来人口比例约为海外华侨 港澳台同胞万多人分布于世界各地。 石龙镇至莞城车程约分钟距莞深高速公路约 公里，距广汕公路约公里，与相邻城市深 圳广州惠州联系紧密 石龙镇经济 与社会商品零售总额 石龙镇的经济总体保持快速发展，年增长率为 ，社会商品零售总额年均递增率为 ，社会购买力逐步提高。年人均 约为美元按全镇总人口计。 年全镇城乡居民储蓄存款余额亿元，人均 储蓄存款约万元。年城镇职工工资水平 元，农村居民纯收入元 全社会固定资产投资总额 年年年年年年年 社会商品零售总额 固定资产投资额万元 同比增长 年，全社会固定资产投资呈现快速增 长。 利用外资额 利用外资额从年开始迅速增长。 产业结构与城市化水平 年石龙镇第二三产业的产值分别为 万元，万元，万元，产业结构比 例为，第二第三产业占主导 地位，第产业所占的比重较低，并呈逐年下降 产投资增长率 万平方米 销售面积空置面积 销售面积空置面积 进入调整期。 商品房销售面积和空置面积 从房地产销 售面积来看，除了在 年受外销市场的影响下，其余每年在不断增长， 年达 万平方 米。随着市政 建 设 的 全面铺开，预计市场的需求 还会扩大 空置面积在不断扩大，但是销售面积的增长率远大于竣工面积的增长率，说明东莞的消费需求增 长速度大于供给的速度，空置率呈逐年减少趋势。 房地产区域发展特点 东莞市房地产发展较早的区域有城区常平樟 木头和虎门，直以来城区的优势都不是十分明 显。 但在近两三年城区房地产成了主要力量，在常平 樟木头和虎门市场保持原来水平的同时，年 城区销售的房地产面积约占东莞市年总销售 面积的，城区成为了东莞房地产的主战场。 石龙镇经济环境 石龙镇概况 石龙镇位于东莞