元，其中出口亿美元，分别是九五末的倍 倍，在全省的排名五年分别前进了个和个位次。大开放 大招商有力地促进了东营社会经济的发展，改善了发展环境，提升 了东营市的知名度，并连续四年成功举办了东营经贸洽谈会，工业 园区建成区面积已达到平方公里。近几年来，东营市城市基础设 施建设规模空前，投入力度不断加大，随着城市道路改造绿地广 场建设市容综合整治和管道煤气液化气城市集中供热市区 污染企业的搬迁等各项工程的开展，市区清新优良的生活环境正在 形成。 当前东营市按照黄蓝融合陆海统筹体发展的思路，积极 打造带两港三城六区的战略布局。 是培育黄河三角洲蓝色经济带。围绕海洋油气海洋装备制 造海洋生物工程海洋服务业等优势产业，推进个重大项目 建设，培育壮大海洋产业集群。 二是建好东营港广利港。东营港打造成为黄河三角洲地区的 中心港口，建成亿吨大港广利港打造成为服务东营主城区和周边 城市的便利出海通道。 三是规划好中心城区滨海新城东港新城三城，打造宜商宜 居文明富裕的现代化滨海城市。 四是建设临港产业区高效生态旅游区高效生态渔业区高 端产业区广利港产业区和广饶滨海产业区。 与此同时，随着东营市城市面貌和综合经济实力的突破性发展，城市改造和建筑业被列入城市建设重点，因而建筑业得到大幅度增 长，年全市建筑业总产值达到亿元，建筑业增加值亿元， 实现利税亿元，争创省优质工程泰山杯奖项，装饰泰山杯奖 项，金洲杯奖项。从今年东营房地产市场面对国家的宏观调控政 策所表现出的情况来看，经过了这些年的发展，东营房地产市场步 入良性发展的轨道，正在稳步走向成熟，市场也变得更加的理性。 第二节项目提出的背景 山东是全国人口大省，也是老年人口大省，自年起已经进 入老龄化社会。十二五期间山东省人口老龄化将进入快速增长时 期，老龄高龄及空巢老人人口急剧增加。 老年人口年均增长约万，超过全省新增总人口万，年增长率 ，高于以往任何时期。求。由于年龄的变化，步入老年后人们的体能心态都会 逐渐改变，形成老年特征。这种特征要求建筑设计必须突出强调使 用中的安全性，消除隐患，避免可能发生的环境伤害，从而提高老 年的生活质量。 人们随着年龄的增长，视力会衰退眼花色弱，甚至失明 步履蹒跚，行走障碍，抬腿困难，甚至需借助扶手拐杖或轮椅 第章总论 第节项目概况 项目名称 东营市福乐寿老年社区建设项目 二项目性质新建 三项目承办单位 承办单位东营市中凯置业有限公司 四项目承办单位简介 东营市中凯置业有限公司按照现代企业制度的管理模式，遵循 有限责任公司制度的运作方式，在总经理的领导下，通力合作，相 互协调，初步形成了个上进勇于开拓的企业团队。公司始终坚 持以市场为导向开发为重点，经营为龙头，质量为根本的开发理 念和经营方针，切实转变观念，解放思想，紧紧围绕市场狠抓经营， 强化管理，树立责任感认识危机感不断留意和观察房地产市场 行情，积极寻求探索与市场机制相适应的经营策略和经营方针，走 品牌化之路。 五项目拟建地点 东营市东营区华山路以东黄河路以南府前大街以北。 六项目可研报告编制单位 单位名称山东高新工程设计有限公司 工程咨询资格证书编号工咨乙 资格等级乙级 发证机关国家发展和改革委员会七可研报告编制依据 有关政策文件 中华人民共和国老年人权益保障法 国务院办公厅关于转发民政部等部门关于加快实现社会 福利社会化意见的通知国办发号 国务院办公厅转发全国老龄委办公室和发展改革委等部 门关于加快发展养老服务业意见的通知国办发号 财政部和国家税务总局关于对老年服务机构有关税收政 策问题的通知财税号 山东省老年人权益保障条例 山东省老龄事业发展十五规划 东营市国民经济和社会发展十五纲要 有关标准规范 老年人住宅设计规范 城市居住区规划设计规范 城市居住区公共服务设施设置规定 方便残疾人使用的城市道路和建筑物设计规范 住宅设计规范 住宅建筑设计标准 建筑工程交通设计及停车场设置标准 寿老年社区项目建成后，将促使东营市社会福利功 能设施更加齐全，服务范围进步延伸，能够有效满足社会对养老 的需求，使入住的老年人能够享受到食宿护理医疗及康体等丰 富多彩的群体生活，能够真正使老年人这弱势群体实现老有所 养老有所医老有所教老有所为老有所学老有所乐。同时，该项目的建设和运营，能够促进相关行业发展，推动经济增长，符 合经济社会协调发展的总体要求。具有显著的社会效益和定的经 济效益。对于构建和谐家庭，促进社会的和谐共融有着积极的作用 对于坚持以人为本深入贯彻落实科学发展观，推进社会主义和谐 社会建设具有深远的意义。 该项目建设是必要的和可行的，建议同意立项。 第二章项目提出的背景和必要性 第节东营市概况 东营市是万里黄河入海的地方，是共和国最年轻的城市，它东 北临渤海，西与滨州市毗邻，南与淄博市潍坊市接壤。土地总面 积平方公里，辖东营河口个区，广饶利津垦利个县， 年实现国内生产总值亿元，年末总人口达到万人。 中国第二大油田胜利油田，全国重点大学中国石油大学，都 座落在东营市境内。 优越的区位丰富的资源和巨大的开发潜力，使东营倍受国内 外的关注。年国务院批准东营市为沿海经济开放区，把东营港 列为国家类开放口岸，把黄河三角洲列为农业综合开发区和国家 级生态经济示范区，并批准在这里建设百万亩生态防护林和林木良 种快繁基地。年山东省把黄河三角洲开发列为两大跨世纪工程 之，确定把东营建设成为重要的能源化工农牧渔业基地和现 代化的石油港口城市。年联合国开发计划署将黄河 三角洲地区资源开发与环境保护列为中国二十世纪议程优先项 目计划。年，以东营市为中心的黄河三角洲高效生态经济区 建设被列入国家十五规划纲要，同年，联合国工业发展组织批准在 东营建设黄河三角洲绿色产业示范区。继珠江三角洲长江三角洲 开发建设之后，黄河三角洲这块最具发展潜力的宝地，正在成为新 世纪重点开发建设的热点。 十五以来东营市经济保持了强劲的发展势头，全市国内生产 总值平均每年以速度递增，年，全市实现生产总值亿元，按可比价格计算，比上年增长。在城市综合经济实力 快速发展的同时，为了改变城市面貌，从根本上确立城市道路绿化规划及设计规范 建筑设计防火规范 民用建筑节能管理规定 建筑给水排水设计规范 其它有关依据 东营市城区控制性规划 承办单位编制项目可行性研究报告的委托书东营市福乐寿老年社区规划平面图及其它基础资料 八可行性研究的范围 项目提出的背景及建设的必要性 市场需求分析与建设规模 建设地点及建设条件 设计方案 环境保护 节能 劳动安全卫生及消防 组织机构与人力资源配置 物业管理 工程进度安排 投资估算及资金筹措 财务分析 社会评价 第二节项目主要技术经济指标 本项目规划总用地面积，总建筑面积， 其中普通公寓面积，老年大学区面积，餐饮娱 乐区面积，配套公建区面积，独栋式公寓面积 ，连排式公寓面积。 项目总投资万元。所需资金全部由东营市中凯置业有 限公司自筹。 本项目建设计划年半内完成。 项目建成后，可实现销售收入万元，利润总额 万元，投资利润率。主要技术经济指标 序号指标名称单位数量 建设规模 总用地面积 总建筑面积 其中 普通公寓面积 老年大学区面积 餐饮娱乐区面积 配套公建区面积 独栋式公寓面积 连排式公寓面积 容积率 建筑密度 绿地率 绿化面积 停车位个 规划户数户 其中 独栋式公寓户 连排式公寓户 二项目总投资万元 三销售收入万元 四投资利润率 第三节可行性研究结论 项目规模项目总用地面积，总建筑面积，其中 普通公寓面积，老年大学区面积，餐饮娱乐区 面积，配套公建区面积，独栋式公寓面积 ，连排式公寓面积。 二项目建设进度 项目计划工期年，年月开工，至年月底竣 工。 三项目招投标方案 为切实搞好项目建设，确保工程质量，该项目面向社会进行公 开招标。 四环境保护 项目所在区自然环境良好。本项目为非工业项目，不产生工业 污染，主要污染物与污染源为生活垃圾和生活污水，项目建设治理 措施设计合理配套齐全，符合环保要求。 五投资估算与资金筹措 投资估算项目总投资万元。 资金筹措企业自筹万元。 六项目综合评价与建议 东营市福霜期长达天，的积温约， 可满足农作物的两年三熟。年降水量毫米，多集中在夏 季，月降水量约占全年降水量的半，且多暴雨降水量年际 变化大，易形成旱涝灾害。年，全市平均气温，较常 年偏高年极端最高气温，极端最低气温 全市年平均降水量为毫米，较常年偏少年平均日照 时数小时，较常年略偏少。东营市地处中纬度地带，属北温 带湿润大区鲁潍区，为温暖半湿润季风性气候，春季干燥少雨，夏 季炎热多雨，秋季天高气爽，冬季寒冷干燥。 二工程地质水文条件 地质地貌条件 地质东营市地处华北坳陷区之济阳坳陷东端，地层自老至 新有太古界泰山岩群，古生界寒武系奥陶系石炭系和二叠系， 中生界侏罗系白垩系，新生界第三系第四系缺失元古界，古 生界上奥陶统志留系泥盆系下古炭统及中生界三叠系。凹陷 和凸起自北而南主要有埕子口凸起东端车镇凹陷东部 义和庄凸起东部沾化凹陷东部陈家庄凸起东营凹陷东 半部广饶凸起部分等。 地貌地势沿黄河走向自