为主适度的曲折，达到 减速限速提高环境的完整性。 舒适性原则道路与环境相结合。邻水穿林，曲折幽静，对景生情，营造停 留空间。 交通体系 道路系统 小区内道路系统构架清晰，分级明确，同时满足消防救护等要求。从小区 主入口起始级交通道路，宽米，级道路联系了组团组团的内部二级道路 米，在组团出分开形成二级环道米，环道外围将停车与绿化系统相结合。 低层住宅区的尽端式道路及多高层宅前道路为三级道路。区为高层公寓区，内部为人行区域，除消防急救搬场等特殊情况外， 机动车禁止进入该区域，使小区中央绿地空间成为步行景观区域，为居民提供更 便捷舒适安全美观的户外活动空间。区域内道路由消防环路与人行道组成。 机动车停车 为适应汽车日益增多的趋势，本规划组织了充足的机动车停车位。小区机动 车停放采取两种形式 采用与五合概念相结合的半地下组团式停车，主要位于组团和 组团 与人防相结合的集中式地下停车 低层住宅部分采用室内停车。 自行车摩托车停放 组团自行车摩托车停放处位于建筑室内组团自行车摩托车停放与半地下 车库组团在小高层住宅下设自行车摩托车停放处。 景观规划设计 规划景观结构 本小区的规划景观结构重在营造景观景向结合步移景异的四度空间生态 社区。 小区空间组织重在创造生长型的动态格局，追求小区空间的四度时空观，改 变以往住宅小区四菜汤式的空间布局，加强带状户外步行系统与绿化空间 的整合，创造丰富的视觉效果变化和趣味性的户外休闲空间，使更多的居民获得 良好的朝向与景观。小区结合建筑空间系统设计了完整的景观系统。 景观轴线 小区景观设计以空间组织的四维框架规划了完整的景观系统。 小区主要出入口与入口俱乐部中心水景相结合，构成千年灵芝的根 部，成为景观序列的起点，主要景观轴线布置了广场公共绿地等景观构成要素， 基地南北区结合部 贮水池容积生活贮水。 排水工程规划 小区内实行雨污水分流的排水体制。室内污废水分流制，污水排至室外化 粪池处理后排入市政污水管道。 每个消防电梯下设置集水坑，集水坑中设置潜水泵两台。 为防止排水管的噪声问题，选用具有缓冲降噪的管材。 空调室外机排水采用专门的排水立管。 目录 概况 项目概况 项目开发企业概况 二项目规划设计和产品规划 总体规划 期主要经济技术指标 期产品规划 期项目的配套 项目环境，卫生，安全 三项目市场分析和市场定位 市场分析 市场定位 四期项目投资估算 五期项目资金筹集 六期财务与效益分析 七项目的期开发计划 八项目风险分析 项目风险分析 项目风险回避九项目建设组织管理 十项目营销计划 十结论 概况 项目概况 本项目优山美地所处江苏省南通市，以狼山风景区名扬长江之滨。山 水绕城，得天独厚的 地理环境，使南通自 古以来成为江南 重镇。近年来，随着 长三角经济的快速 发展，南通市充分发 挥地理优势，南联上 海，北达南京，创造 了个经济富裕环 境优美的江南城镇。 本项目位于南 通市经济技术开发区内，西邻狼山军山风景名胜区，北接南通新城区，南距长江约。本地块 东侧为通富路，南侧为星湖大道，西侧为常青路，北侧为高科技路和民主港新村。 基地占地面积平方米亩，基地地势平坦，区域环境优美，交 通便利，具备住宅建设所需的优越宏观环境。 本项目由低层住宅多层电梯住宅小高层住宅及部分高层住宅酒店式公 寓商业及其它配套服务设施组成。总建筑面积为平方米，住宅户数 户，居民人数人。规划设计立足于从本地区的社会经济人文及自然环境 特点出发，根据以人为本及可持续发展的原则，创造属于时代同时也属于地方的 人文住区。 基地现状及周边环境分析 东湖山庄项目紧邻狼山风景区，地块周边道路情况如下南侧星湖大道规划 宽度米现状为米，路面标高米东侧通富路规划宽度米现 状米西侧常青路规划宽度米目前为临时道路，宽度为米北侧 高科技路规划宽度米。 基地内地势平坦，现有部分待迁民与人性统的完美境界。 规划特点以千年灵芝草形态的景观轴为核心的四度空间生态组群 追求人与自然的和谐是人们对居住功能居住环境的基本要求。本规划在尊 重自然为人服务的准则下，以生态型居住空间环境为目标，力图创造种属于 后信息时代的生态型居住建筑环境，空间景观结构呈现种动态的生长型的树 状结构，使社区在环境中生长随环境的变化而同在。 规划的平面结构以贯穿基地景观轴线将建筑单体人行步道及水景联系在 起，形成系列步移景异的四度空间形态。用线状步行系统联系整个小区，使规 划在秩序中又富于变化。规划秉承以人为本，天人合的设计理念。注重视觉的穿透性和空气的流 通。在空间规划上重在营造景观，景向结合，步移景异的四度空间，融合传统风 水理论，使人与自然和谐的交融。 功能分区核心在于使土地配置得当，功能组织合理，布局结构清晰，整体 协调有序。 规划根据项目的功能定位基地的地形特点自然景观状况等多方面要素， 将小区分为平方米平方米平方米平方米 四个组团，依靠河道路网自然分隔。 各组团结构清晰，分级明确，便于分期实施和管理。 组团为低层住宅组团，在小区级道路和通富路设出入口。组团为多层洋 房组团，在主干道和二级环道设出入口。组团为小高层公寓组团，之间以规 划的区间道路相分隔。 各组团在保持其独立性的同时，与小区整体规划结构有机融合。 功能分析营造有归属感的社区邻里社区 东湖山庄的规划结构重在营造有归属感的社区。 东湖山庄规划设计按照有利于建设实施，方便居民生活有利于邻里交往和 物业管理的需要，规划设计以邻里组团为社区基本单元进行多层次管理，在小组 团入口设五合式服务点，集信报箱及储物访客接待安保及可视对讲 保洁服务幼儿托管和老年活动室等功能于体，组团空间结合绿化和室外活动空间，为社区居民健康交往提供了良好的场所，它对整个积极社区关系的形成起 到了引导作用。 整个居住区的规划设计构思在空间美学和设计规范的基础上，深入剖析居民 的心理生理以及社会要求，闹中取静，归属感强，邻里交往密切，小区内建筑 在保证日照间距的条件下，形成围合感很强的的空间，房。基地自然地面标高为黄海高程 米，基地内有条南北走向的民主港河，为城市水系，自然水位标高米， 宽度米，水深米左右。 基地西侧为瑞慈医院，医院内多为多层建筑，通富路东侧为工业区，基地东 北部的民主港新村为拆迁安置房 项目开发企业的概况 南通融汇房地产开发有限公司原南通濠银房地产开发有限公司成立于 年，是专门从事房地产开发的企业，注册资金万元，资信等级级。现为 江苏省工商联住宅产业商会副会长单位，南通市工商联住宅产业商会副会长单位， 南通市重合同，守信用企业，并获得南通市综合开发管理先进单位，南通市 青年文明号，江苏省工程质量最高奖扬子杯等多项荣誉。 实力发展商与专业地产团队是楼盘品质的保证。 随着人们的生活质量的不断提高，人们将追求更好的居住环境。上海和融集 团筹，由洪远富先生和张锦忠先生共同创建，以上海和融投资发展有限公司为 龙头的企业集团。以地产投资为核心，物资贸易营销策划管理咨询共同发展。 其不仅拥有雄厚的建设资金和丰富的房地产开发经验，更有高瞻的眼光先进的 开发理念，公司直秉承尊重自然为人服务的开发精神及建设美好城市的 责任感使命感，从而铸就了众多的住宅典范，开发项目分布于上海南京苏 州昆山南通等地。而作为子公司南通融汇房地产公司成立至今，在当地相继 成功开发了北濠山庄汇隆新城世纪园南川园等多个经典项目，总开发面积 达到万平方米，总销售金额超过亿元。 而目前，已着重在打造南通市国家级狼山风景区内的优山美地项目，优山美 地是依托自然山水资源诗画般的大型生态社区。 项目总建筑面积为平方米，项目建成后，将是南通市第座南通融汇 房地产开发有限公司会至始至终秉承公司的开发理念和开发精神，为中国城市创建更多优越人居环境的精品项目。 项目规划设计和产品规划 总体规划 设计宗旨与目标 以生态性休闲性文化性为主题，营造主题社区。本规划在尊重自然为 人服务的准则下，力求体现基地的场所精神。 在满足人与社会交往的同时，让休闲文化景观环境成为社区空间的主题， 以适应本社区特殊的不同层次不同方面的需求。力求达到理性与感性的交织 传统与现代的对话人工与自然的融合技 致，同时具有定的超前性和使用弹性。住宅户户朝南，户内功能齐全，绝大多 数户型都对室内玄关储藏工作空间空调器的位置等做了充分考虑。户内以 厅为中心，主要卧室全部朝南，采光充足。工人房服务阳台厨房自成体系与 主人活动区域划分明确。 住宅设计中可满足中高档住户的基本居住功能要求。就寝分离食寝分离 公私分离，每套住宅都具有独立的起居就寝厨房卫生工作或学习储藏 就寝等七大功能空间，满足了以上七大功能空间的独立性和生活功能序列。从而 保证了居民生活其间的私密性和舒适性。户型设计中对露台空调机安装储藏 空间等均有较完善的考虑，对各项家居生活都做了细致的调查研究，并体现到平 面的布置之中，使住户的各种活动均有其明确的空间界定和便捷的流线，并且互不干扰。此外，本工程充分挖掘了每平方米面积的使用潜力，减少了不必要的 面积浪费，提高了面积使用率。 建筑造型设计只有具有与价值感相关联的美感才是永恒的有品味的美 感，这也是些建筑永不过时的原因