烟台市是东部沿海开放城市，改革开放以后，烟台市以优 越的地理位置，丰厚的物质基础，成为了良好的投资环境吸引了 大批国内外客商前来投资经商，推动了烟台市经济的快速发展， 人们生活水平收入水平都有了很大的提高，良好的经济条件为 房地产市场的提供了消费主体。 三居民认知程度高 本项目所属开发商成功开发富豪花园，获得了很高的经济 效益与社会效益。在居民当中取得了广泛的认知度。为开发商本 项目的开发提供了极大的有利因素。 四本项目具有良好的市场前景 本项目地理位置优越，基础设施完善，环境良好。新颖的造 型及合理的建筑结构，面向大部分居民的销售价位，增加了该项 目在市场的竞争力，且本项目如果在年月开工，至年 月完工，可占有三个购房高峰期。市场前景看好。 第四章建设规模建设条件与选址方案 建设规模 该项目规划总用地范围公顷计， 亩，建筑总面积为万平方米，建筑容积率为。住宅 套数套。 二建设条件 自然条件 地理位置 烟台市位于胶东半岛中部，地处东经， 北纬之间。东连威海西接潍坊西南与青 岛毗邻，北临渤海黄海，与辽东半岛对望，并与大连隔海相望。 市境最大横距公里，最大纵距公里，全市海岸线曲长 公里，沿海岛屿个，是中国首批开放的沿海城市之。 境内交通方便，通讯快捷。已开通二十余条国内外航线，烟台港 可同世界百多个国家和地区直接通航。火车直达北京上海 济南青岛等地，基本形成海陆空立体交通网络，优越的地理位 置和环境为经济发展提供了有利条件，也为房地产市场的发展提 供了经济基础。 气候条件 烟台市地处中纬度，北温带东亚季风区，属暖温带季风型大陆 性气候，并具有明显的海洋性 施工监理费按建筑面积元平方米计算 城市建设综合开发费按建筑面积元平方米计算 人防费按建筑面积元平方米计算 供电贴费按建筑面积元平方米计算 供水增容费依据当地现行收费标准和项目需用量估算 劳保统筹按工程费用的计算 征地费按当地现行收费标准估算。 三预备费用 本项目预备费用包括基本预备费和涨价预备费。其中基本 预备费按工程费用和其他费用之和的估算，涨价预备费按工 程费用和其他费用之和的估算。 三投资估算第章总论 项目概况 项目名称 富豪青年国际广场 二建设地点 本项目位于烟台市福山区福海路东，天府街北侧。 三主要建设指标 该项目规划总用地范围公顷计， 亩，居住总户数户，小区内设有大型地下停车场，大型购 物超市及门市网点幼儿园托儿所以及小区会所等全面配套设 施。 开发总面积万平方米 住宅面积万平方米 商业用房建筑面积万平方米 建筑密度 容积率 三项目承办单位 烟台天府房地产开发有限公司 四可行性研究报告编制单位 编制单位烟台市工业设计研究院有限公司 资质等级工程咨询乙级，证书编号工咨乙发证机关中华人民共和国国家发展和改革委员会 二可行性研究的依据 项目建设单位关于编制本项目可行性研究报告的委托书 旧村改造项目规划方案 国家现行政策法规及有关设计规范 项目建设单位提供的有关技术基础资料 三研究范围及内容 项目背景及建设的必要性 市场分析 建设规模 建筑设计方案 环境保护与节能 项目实施进度安排 物业管理 投资估算与资金筹措 财务效益评估 不确定性分析 四研究结论 该项目占地亩，总建筑面积万平方米。 本项目固定资产投资万元。其中，企业自筹 万元项目资本金万元，预售收入 万元，银行贷款万元。项目完成后平均可实现销售收入万元，实现利润总额 万元，投房制度改革的指示精神，同时也为了更好的发展烟台市房地 产业，决定调整住房投资结构，是逐步开发建设批适合于广 大双职工低收入阶层居住的住宅，以便尽快解决困难职工的住房 问题二是建设部分大面积，高档次住宅，激励社会消费，拉 动经济增长。 在市场经济条件下，有效的市场需求决定了市场供给，烟台 市高层次的新型住宅小区供不应求，尤其是本项目周边区域，通 过本公司前三期工程项目的热销可以验证。此类小区的供给结构 与市场需求仍不相适应，供不应求，本项目就是在此基础上提出 的。 二项目建设的必要性 符合国家产业政策及地方发展规划的要求 建设经济适用的商品住宅是当前国家重点鼓励发展的 产业，也是为了抑制目前高速增长房价，是我国政府和人民共同 关心的大事。 本项目的建设将充分体现烟台市建设高起点高标准高水 平的要求，又达到经济适用的要求，能有效改善市区居民的 住房条件，为社会提供相当数量物美价廉的住房。 二符合现代化人居工程及我国住宅建设发展方向 随着中国房地产市场的成熟，住宅建设步伐的加快，住宅的投资结构趋于合理，高标准的新型住房已经成为房地产市场的主 体，深受市民的青睐。个人购房比例不断提高，全国城镇商品住 宅中个人购房比例已超过。房地产开发以市场为导向，以质 量取胜的观念正在逐步建立。 三符合城市建设的需要 本项目的开发建设，不仅可以缓解市区内的拆迁压力，还能 通过组团内企业的搬迁，优化城区结构布局，加快城市化进程。 就目前福山区与开发区的发展趋势看，两区有向起靠拢的趋 势。福山新城区向北发展已成规模，几个现代化区域已经形成， 此地块正好在新城区和开发区结合部，路南米是烟台市实验 中学和产业区小学。对本项目开发又增加了居住便利条件，对购 房者更有吸引力。 第三章市场预测 高标准新型住宅成为消费热点 今年上半年，房价延续了年以来高速增长的势头，面 对高昂的房价，使得很多普通居民难以实现改善居住资利润率为，投资净利润率为。 项目住宅部分将向社会提供约套优质商品住房，将为 客户展示出个具有超前性和导向性的住宅楼新模式，推动本市 及周围地区住宅建设的发展，缓解市区住房紧张状况，满足当地 人民住房需求，促进国家房改政策的实施，推动国民经济的发展。 项目商业部分可向市场提供近万平方米的经营面积，对于 健全区域商业配套活跃区域商业气氛带动市场发展起到积极 作用。 项目的建设开发具有良好的经济效益和社会效益，因此本项 目的建设是必要的可行的。 五项目主要经济技术指标 本项目主要技术经济指标见下表 序号项目单位数量 项目占地面积万平方米 总建筑面积万平方米 住宅套数套 住宅建筑面积万平方米 商业用房建筑面积万平方米 工程费用万元 经营资金万元 建筑容积率固定资产投资万元 单位建筑面积平均造价元平方米 第二章项目提出的背景及建设的必要性 项目提出的背景 自我国提出要把住宅业培育成新的经济增长点和支柱产业 以来，我国的房地产业尤其是住宅产业先抑后扬，于三年前走出 低谷，房价开始触底反弹，年开始呈现供销两旺的局面， 从竞争实力和投资循环等多方面看，我国的房地产业已经具备了 成为支柱产业的必要条件。 房地产业的发展与国民经济发展呈正相关关系，经验表明， 当国民经济发展速度在至时，房地产处于稳定发展状态 当国民经济发展速度大于时，房地产开始高速增长。我国经 济已经连续多年以大于或相当于的高速度增长，人民群众的 生活水平和消费水平有了很大的提高，人们对住房的要求不再局 限于基本居住空间的基础上，对改善居住质量的愿望强烈，伴随 着国家系列促进住房消费政策的出台，极大的推动了城市居民 购房置业，年开始的商品房热销局面直延续到现在。 根据国务院关于进步深化城镇住房制度改革的指示精神，到年底，我省已基本停止了住房实物分配，逐步实行住房 分配货币化，烟台市政府为了更好的贯彻国务院省政府关于深 化住，内门采用木门，安装塑钢窗。 五结构设计 设计依据 民用建筑设计通则 二结构设计 本项目住宅的结构类型为框架结构，基础为独立基础。 六给水排水设计 用水量估算 生活用水量 本项目住宅总户数为户，根据当地实际情况，每户平均按人计，用水定额为按升人日估算，则生活用水量 为立方米日 施用水量 立方米日 未可见用量 按项之和的计算立方米日。 综合所述，本项目总用水量为立方米日 二给水设计 项目设计年用水量为立方米日日万立方米， 给水水源由市自来水管网供给，给水管沿主次干路敷设，埋深 米，管径毫米。 三排水设计 该项目排水包括两部分，雨水和污水，实行分流制。 污水 该项目生活污水经化粪池处理后沿小区主次干道敷设的地 下污水管道排至市政污水管网。污水管埋深米，管径毫米。 雨水 该项目的雨水沿小区主次干道路下敷设的雨水管，经汇集排 入区市政管网。雨水管埋深米，管径毫米。 第六章环境保护 本项目地址位于烟台市福山区天府街中段。周围无重污染企 业和污染源，环境状况良好，本项目实施后，少量生活垃圾及污 水经处理后，对环境无不良影响。 主要污染源及污染物 本项目为住宅楼和商业房建设，主要污染物源和污染物为生 活垃圾厨房油烟及生活污水。 二环保治理措施 为保证该项目具有良好的生活环境，对上述污染源及污染物 需采取适当的治理措施。 生活污水 生活污水采取化粪池进行处理，达标后经污水管道排入市政 污水处理管网。 生活垃圾 生活垃圾实行袋装化，首先集中到住宅楼区内的垃圾中转 站，再由城市环卫部门运往城市垃圾处理场统处理。 加强住宅区的物业管理 住宅区设立物业管理机构，以加强物业管理，由专人负责区 内的卫生清扫环境保护和安全保卫工作。 绿化为改善区内居住环