民生活水平不断提高， 城市环境不断改善，人们的消费观念也发生了深刻的变化。人们家居理 念由原来的安置型向舒适型过渡。人们对住宅本身要求居室功 能更加合理方便舒适，更加个性化，要求其更符合现代化节奏。对 环境则追求回归自然追求美的和谐与统。对住宅配套设施的要求也 向更加齐全方便安全发展。随着经济的发展和城市的进步，居家理 念已由安居向小康发展。 二家庭模式和结构的变化，对居住理念和行为产生了深刻的影 响。 改革开放以来，我国家庭规模和家庭结构都发生了很大变化，家庭 平均规模不断缩小，到年统计，我国城镇人口户均已下降到 人户，近几年家庭还日益出现核心化趋势。由于住宅是家庭的载体， 所以家庭规模及结构的变化必然引起人们对住宅需求的变化。例如，购 房者趋于年轻化，知识化，他们更关注住宅的高品位，对居住空间要求 更加现代实用合理，功能更完备。比如，在功能配备上希望住宅能 更好满足网络化通信的要求，要求居住区能有更加浓郁良好的文化氛 围，以及要求更加智能化方便迅捷的物业管理服务等等。 三商品房价值观的变化。 自年小平同志提出住房要走商品化的路子以后，我国在住房 制度改革方面已进行了许多探索与实践。年月国务院 号文件提出了深化城镇住房制度改革的指导思想和基本原则，并明确指 出了停止住房实物分配，逐步实现住房分配货币化适应和完善住宅 供应体系发展住房金融培育和规范住房交易市场的改革目标。这 项新政策的出台，对人们的住房观念产生了较大的影响，住宅商品市场 也得以快速发展和成熟，住宅商品的生产建设纳入到市场化运行的轨 道。居住者在住宅选择上，可以更加自由地依据自身的购买目标生活品味家庭特点及收入水平来选择。住宅商品的价值取向也在更高更好 的层面上得到拓展，走向差异化，多元化。 四开发商建设理念的变化。 顺应住宅商品化的趋势，开发商的建设理念也在向更高水平发展， 传统的产品观念正在走向市场营销观念和工区规划面积平方公里，具有天然的深水良港优势， 目标定位为以建设大型炼化体化项目为核心的石化产业基地以仙人 岛港区为依托的修造船舶基地以仙人岛港区为依托的油品及化学品的 物流基地。年月，仙人岛能源化工区被确定为辽宁沿海经济带开 发重点支持区域，年月被列入沈阳经济区十大产业集群之。按目录 第章总论 项目名称及承办单位 报告编制单位 编制工作的依据 报告主要内容 简要结论 第二章项目提出的背景和必要性 项目提出的背景 项目建设的必要性 第三章项目法人 企业简况 企业基本情况 万瑞丰地产开发公司历年开发项目简介 第四章市场分析与建设规模 需求分析 建设规模 第五章建设地点和建设条件 盖州市概况 项目选址 第六章总体规划方案 设计依据原则 总体规划 建筑布局 第七章工程技术方案 建筑方案 结构方案给排水方案 采暖方案 电气方案 燃气系统 第八章环境保护和节能 环境保护 节约能源 第九章项目管理 物业管理 招标管理 第十章工程进度计划 第十章投资估算和资金筹措 投资估算 资金筹措及使用计划 第十二章财务分析 财务分析 财务分析结论 第十三章结论 第章总论 第节项目名称及承办单位 项目名称盖州市西路小镇房地产开发项目 建设地点盖州市老城区北部，盖州路南，辰州北以东。 承建单位营口万瑞丰地产开发公司 第二节报告编制单位 单位名称营口惠信工程咨询有限公司 工程咨询资格等级乙级 资格证书编号工咨甲 发证机关中华人名共和国发展和改革委员会 第三节编制工作的依据 国家相关法律法规 国家相关规定和规范 营口万瑞丰地产开发公司提供的基础资料 盖州市城市总体规划 盖州市老城区北部地段规划设计 第四节报告主要内容 本报告主要包括以下内容 项目建设单位情况 市场分析和需求预测 项目规划方案和工程建设方案 建设用地与建设条件 资源利用和能源耗用分析 开发进度安排 环境影响分析 项目投资估算和资金的筹集方案 财务评价 结论 第五节简要结论 盖州市西路小镇房地产开发项展阶段。 目前居民消费结构升级是房地产业发展的内在驱动力，也正是增加 住房消费的良机。另方面，作为国家支柱产业的房地产业，为国家的 增长贡献了个百分点。宽松的产业政策为房地产业提供了 外部驱动力。 月年的房地产调控拉开帷幕，楼市各项政策持续收紧。然 而，在投资渠道不足的大背景下，房地产开发市场依然走红，房地产开 发贷款连续个月保持增长态势，楼市已成为资金蓄水池。房产论 坛，装修论坛，业主论坛 国家统计局数据显示，年至月，房地产开发企业资金来 源亿元，同比增长。其中，国内贷款亿元，同比增 长。房地产开发企业资金来源中个人按揭贷款达到亿元， 同比增长。,从单月数据看，随着调控的不断深入，房地产开发企业新增 国内贷款同比增速呈现大幅波动，但较去年同期只升不降。新浪乐居论 坛 年月，有关部门出台房地产调控政策。至月，房地产开 发企业资金来源中的新增国内贷款同比增速高达。随着调控的深 入，至月房地产开发企业新增国内贷款同比增速降至，但在 下半年又有所回升。月房地产开发企业新增国内贷款重新突破千亿大 关，达到亿元，同比增长。 年月日中国国家统计局数据显示季度房地产开发投 资继续保持逾的高增长，数据显示，全国月完成房地产开发投资 ，亿元人民币，同比增房屋新开工面积，万平方米，同比 增长。 买房，购房，装修论坛，房中国平安证券研究所房地产行业研究员李 晓东表示，银行在房地产资金链中扮演着重要角色。目前，仅国内贷款和个人 按揭贷款两项就占房地产开发企业资金来源的以上，加上其他名目的贷款，占比将更高。 新浪乐居论坛 李晓东说，从结构上看，新增国内贷款多流入到大中型房地产企 业，这些企业是靠规模扩张来赚钱。因此，今年房地产开发企业资金更 多地流向了房屋建设领域，未来段时间房屋供给将有所加大。 二住宅小区的建设新理念 住宅小区是现代化城市的细胞，它的建设与城市的发展密切相关， 方面，住宅小区的建设受到城市发展条件的制约，要紧紧围绕着现代 化城市的标准进行建设另方面，住宅小区的建设反过来又会促进城 市的发展，并为之带来巨大的经济效益社会效益和环境效益。 城目规划用地位于盖州市老城区北部， 辰州北路东侧，规划用地面积。 规划用地北侧紧邻盖州城区主要道路盖州路，西侧临近辰州北 路，东侧南侧为棚户区。 规划地块交通区域位置优越，周边紧邻盖州路辰州北路等城市主 干道。规划区南侧的规划路作为城市次干道，既能为小区提供丰富的城 市界面，又能使小区与外界交通联系快捷方便。 盖州市西路小镇房地产开发项目规划将是个布局合理设施完 善使用方便具有现代化气息的生态式居住小区。本小区占地 ，购置土地费用万元，计划总投资万元，规划建设高层 住宅栋，多层住宅栋，临街为层商业门市。规划建筑面积共计 ，其中高层，多层，车库，商业。 经分析论证认为，该项目符合盖州市城市发展规划，项目选址可行 地块区位优势明显土地手续齐备，周边公用配套条件较好工程规划 符合城市居住区规划设计规范，建筑以及户型设计方案优秀各项费用 取费全面合理，符合当地工程造价般水平，住房价格合理比价优 势明显项目建成后，可解决和改善城市居民的住房需求，加快推进城 市化进程，都将起到积极地推动作用。通过以上分析，项目切实可行。 项目主要经济技术指标见下表。 项目主要经济技术指标表 序号名称单位数据 规划用地面积平方米 规划总户数户 规划总人口人 总建筑面积 其中住宅面积 商业面积 建筑密度 容积率 绿地率 项目投资万元 销售收入万元 财务内部收益 率 投资回收期年 投资利润率 第二章项目提出的背景和必要性 第节项目提出的背景 房地产新政有利于房产稳定发展 从年起，国家为拉动经济，扩大内需，出台了以房地产为支 柱产业的经济政策，房地产业在经历了年的低谷后，终于迎来了 黄金发展时期。目前我国城镇居民人均居住面积平方米，与建设小 康社会要求人均居住面积平方米相比，其差距是十分明显的， 所以房地产业有着广阔的发展空间。 据世界银行统计资料显示，人均达到美元时，住宅 产业将进入高速增长阶段。年我国人均为美元，年 达到了美元，年达到美元，住宅开发占房地产开发总量 的以上。因此，未来几年，随着的进步增长，以住宅为主 的房地产业将进入个快速 注册资金伍仟万元 营业执照注册号 公司类型有限责任公司 资质等级级 证书编号 法定代表人职务董事长职称高级经济师 联系电话 备注 二企业基本 三营口万瑞丰地产开发公司历年开发项目简介 第四章市场分析与建设规模 第节需求分析 盖州市房地产市场分析 盖州市近年来经济发展迅速，人均收入水平和人均消费水平连年位 提升，而房地产市场也发生了翻天覆地的变化，近几年保持了连续上升 趋势。年以前盖州市房价，老城区之间而 在年至今，达到之间，其中不包含经济适 用房和别墅。 为更加全面的认识盖州市场，我们本次对于盖州房地产市场进行市 场调研。 老城区属于城市现状中心区，公共服务设施齐全，商业繁荣，基础 设施较完善。从近年来房地产开发的项目来看，以老城区棚户区改造为 主的地产开发项目较多，由于