环境效益有 机结合，为业主提供流服务。 外部管理体制 政府主管部门 物业管理有限公司 二海上名门管理处组织管理架构 物业管理有限公司根据物业管理服务合同，设立海上名门管理处，财 务实行独立核算。管理处组织架构图如下 海上名门管理处组织架构图 三海上名门管理处组织架构说明 管理处内部采取直线职能制的组织形式，尽量减少管理环节，提高工作 效率和保证信息渠道畅通。 在岗位设置上，充分考虑到海上名门规模偏小，硬件设施先进的特点， 岗位设置少而精，减少中间层，满足海上名门的实际需求，降低管理成本。 要求管理处管理维修人员素质高，人多职，专多能，最大限度地压 缩人员定编数量。 二监督约束机制 海上名门监督约束机制示意图 维 修 运 行 房 管 收 费 客 户 服 务 内 勤 检 查 消 防 海上名门管理处 业主管理委员会 社 区 文 化 清 洁 绿 化 政府主管部门 专项检查物 业主委员会 工作会议财务审查 康邸物业公司 目标责任书内审业主意见调查 二海上名门监督约束机制说明 由政府部门业主及业主委员会物业管理公司对管理处实行全方位监 督。 管理处内部运作公开透明，便于大家监督。 强化物业管理公司及管理处的检查考核职能，考核结果与员工工资待遇 挂钩。 三激励机制 激励机制示意图 前期开办物资见附表二。 四两金的管理与使用 海上名门公用设施专用基金房屋本体维修基金的管理与使用按物业管理 条例南通市住宅区公用设施专用基金管理试行规定南通市房屋本体维 修基金管理规定执行。 海上名门物业公共服务费测算表附表 序号项目测算依据测算式 测算结果 年总支 出 人工费 管理人员工资 管理人员人正两副，工 资标准按人均元人月测 算 月工资标准人数 目录 第节概述 第二节物业管理总体设想 第三节拟采取的管理方式及工作计划 第四节管理人员的配备及培训 第五节管理规章制度的建立 第六节物业管理报价书及经费收支测算 第七节住宅区档案的建立和管理 第八节各类经营管理服务指标的承诺 第九节保安设施设备保洁服务实施方案 第十节便民服务及特约服务 第十节社区文化 第节概述 海上名门项目 海上名门总建筑面积平方米，其中商业面积平方米，会 所面积平方米，住宅面积平方米，地下平方米， 共建有幢楼。绿化率达。 二公司概况 物业管理有限公司主要从事住宅大厦物业管理和服务以及装饰装潢 和商品经营。公司在物业管理服务上建立了整套科学化标准化规范化的管 理和经营体系。公司以品牌发展为起点，不断探索经营管理新路子，崇尚业绩 注重工作改进的考核激励制度，使公司全体员工始终以积极的心态和专业化的 服务技能，为客户提供价格比的高品质专业化服务。 公司制定了完善的管理规章制度，并严格考核。从作息时间到工作实绩，从 保洁保安维修工到收费员，做到任务明确，奖惩分明。 为业主提供全方位高质量的服务是我们的宗旨，使业主的生活无后顾之忧是 我们努力的目标。公司除开展日常的保安保洁保绿公共部位的维修业务外， 还提供各种特约便民服务，开设房屋装修维修泥沙等，还社区 个干净整洁的环境。 对所有沙井沟渠进行疏通清淤工作，保障排水系统畅通。 对社区的公共设备机房值班室宿舍等公共设施进行全面检修维护， 使其恢复正常工作状态。 二健全完善保安系统，把小区安全工作放在第位，安全工作包括治安 和消防安全两大方面。 建立健全适合海上名门实际的安全管理规定并严格执行。 对全体保安人员的聘用实行严格把关，严格审查资历经历确认无不 良记录，并实行担保人制度。 利用技防与人防相结合，不留安全隐患与死角，对保安员实施半军事化 管理，加强培训，严格管理。 对消防设备设施认真巡查，严格管理，使其随时保持在良好状态。 加强对业主住户的治安消防意识和知识的宣传，做到全民具备防范能 力。确保海上名门安全万无失。 三逐步改进绿化环境，建造个舒适的优美小区。海上名门的绿化环境经过精心设计，绿化面积比重很大，绿化覆盖率较高， 花草树木品种繁多，我们接管后将发挥我们多年对东苑半岛等管理经验，结合小 区的环境特点，对小区绿化进行改造，并精心管理，精心修造，把海上名门塑造 成个四季花开鸟语花香的美丽的高档社区。 四以人为本，实施人性化管理，塑造海上名门形象。 为了管理好海上名门，在对社区环境进行综合治理的同时，最重要的是塑造 人气，尽最大努力去调动业主住户的积极性。大家的家园大家关心，我们将坚持 我公司的业主住户至上，服务第的服务宗旨，实施以人为本，人性化 管理，逐个走访业主住户，广泛征求意见和建议，集思广益，事事处处为业 主住户的利益着想，以诚待人，以诚感人，与全体业主住户及业主委员会 起共同努力，完善收费，竭诚服务，用我们的双手和智慧，塑造海上名门的美好 形象，保证物业的保值与增值。 第三节拟采取的管理方式及工作计划 第部分拟采取的管理方式 管理体制 接管海上名门物业管理以后，形成以业主委员会为主，居委会派出所参与 代叫出租车代缴水电费代 购物品等服务。 数年来，我公司以其规范的管理优质的服务精湛的智能化管理技术， 赢得了上海市房地产业内人士的赞誉和关注。三公司优势 具有支高素质的管理及运行队伍。经过不断地开拓创新兢兢业业， 塑造了批高素质的物业人员。人员业务素质高，动手能力强，专多能， 职多能，队伍精干，完全能满足海上名门的管理需要。 形成了套完整科学管理运作模式和质量管理体系。该模式涵盖物业管 理的有关设备维护保养房管客户服务，保安清洁车辆管理消防管理 社区文化等各个环节，凝聚了物业人多年的心血，吸收了南通市同行的先 进经验，管理运作的标准化规范化程度达到南通市先进水平，是我们对事业执 着追求的结晶。 高级物业管理人才优势。公司中高层管理人员均获全国物业管理企业经 理上岗证，有着丰富的项目创优经验，这些经验必将对管好海上名门塑造物业 管理的品牌形象起到极大的促进作用。 具有珍惜机会全情投入的激情。我公司是个正在发展中的公司，在 激烈的市场竞争面前，我们珍惜市场给予的每次机会。海上名门是海门市的高 尚住宅区，通过分析投标项目的物业管理特点和我公司的实力与优势，我们坚信 我们完全有能力管理好该项目，完全有能力满足业主对该项目物业管理标准的期 望。如果双方有机会合作，我们必将全情投入，派出精锐人员，付出百分百努力， 塑造该项目的物业管理的崭新形象，实行双赢局面。 第二节物业管理总体设想 根据住宅小区的物业管理的自身运作规律，针对海上名门日前的实际情况， 我们经过初步综合分析，认为在对该物业的管理服务工作中应着重抓好如下几项 工作 实施综合治理，还原个清洁的海上名门。物业接管海上名门以 后，首先将对社区环境进行综合治理，具体方案是 对社区的卫生综合治理，把公共场所场地的卫生彻底打扫干净，重点 清理卫生死角，全面进行灭四害消杀清除所有垃圾杂物练掌握擒敌 及防卫技能 三内务管理每周次检查评比保持宿舍干净整洁 四 工作例会政治思想及 职业道德教育，工作讲 评及分析 每周次提高思想觉悟总结自身存在不足 五保安服务工作手册每月次培训考核 熟练掌握保安员岗位职 责操作规程工作标准 六保安服务的规章制度及相关法规政策每月次培训考核熟悉相关法律常识，提升理论水平七消防管理工作手册每月次培训考核 了解消防的基础知识， 救火的基本程序及各自 职责 八突发事件的应急处理，紧急集合演练每季度次提高突发事件处理能力 九消防实战演习，伤员救护知识每半年次提高消防实战能力 清洁工绿化工培训科目 序号培训内容培训频率培训目标 工作例会政治思想及职 业道德教育，工作讲评及 分析 每周次 提高思想觉悟，总结自 身存在不足 二内务管理每月次检查保持宿舍干净整洁 三清洁服务工作手册绿化服务工作手册每月次培训及考核 熟练掌握清洁工绿化 工岗位职责操作规 程工作标准 四 清洁设备操作和保养清洁 用品的使用园艺机械设 备的操作保养及农药的使用 每季度次培训 和考核 提高工作技能，保持工 作效率 五清洁环保方面的管理条例园艺方面的管理条例每季度次培训及考核熟悉相关法律常识，提升理论水平 六四害消杀和防治，植物生长般常识每季度次熟练掌握消杀程序了解和掌握园林的基础知识 七消防实战演习配合保安队每半年次提高消防实战能力 维修技工培训科目 序号培训内容培训频率培训目标 工作例会政治思想及职 业道德教育，工作讲评及 技术交流 每月召开次提高思想觉悟，总结自身不足，提高技术水平二内务管理每月次检查保持宿舍干净整洁 三 维修服务工作手册 设备管理工作手册 消防管理工作手册 每月次培训考核 熟悉技工的岗位职责 操作规程工作标 岗位考勤制度 工作制度 员工考核制度 奖惩制度 办公用品管理制度 员工宿舍管理规定 员工食堂管理规定 管理处回访制度 接待来访投诉工