将会给地铁沿线的房产销售价格 和需求带来很大的上浮空间。目前南京市房地产价格路上升，未来 几年周边配套设施的改善，特别是宁杭高速公路马群段的改造和地铁 二号线通车将给项目销售价格很大的上升推动。 居民可支配收入的增加 年全国个省会城市调查资料显示个省会城市居民人 均可支配收入平均为元，年人均可支配收入超过元的城 市有个，其中南京居于第三位。根据南京市统计局相关数据表明， 去年截至月份，南京城市居民人均可支配收入达到元，同比 增长，超过年全年的元。收入的增长使消费能力进 步增长。月城市居民人均消费支出元。居民的消费 本案 性支出额的增幅比往年提高。在消费额增加的同时，居民的消费结构 和消费的档次也发生了较大的变化，居民在食品交通通信服务性 消费旅游教育方面的消费呈现热点，生活质量逐步提高。原本似 乎只属于贵族的活动正在成为广大赛马爱好者的项休闲运动。 项目建设的必要性 南京市为江苏省省会，中国历史六朝古都闻名于世，是江苏省 政治经济文化中心，也是我国重要的综合性工业电力工业高 科技教育基地和长江三角洲地区仅次于上海的大商埠，被评为中国城 市经济综合实力五十强第七名和城市投资硬环境四十优之，在 海内外具有较高的知名度和声誉。 从总体经济发展看，根据南京市国民经济十五计划和 年远景目标纲要精神，房地产业特别是集商业旅游娱乐酒店式 公寓等于体的大型综合开发项目已成为城市存在和发展的物质基 础，是发展国民经济的支柱产业之。此外，马术场项目的开发建设 还在定程度上给南京带来了很大商业契机，促进了南京的经济和体 育事业的发展。运动员公寓作为马术场的配套项目有利于增加整个项 目的完整性。 投资消费环境的需求。 中国加入以后，南京市政府加大招商引资的力度，每年 大批海内外企业实业超市纷纷落户聚集南京，纷纷寻求投资商 贸商务的环境。投资运动员公寓本身也可以为投资者带来丰厚的回 报。 随着区域经障社会经济二元性认识，改变单的房屋保障方 式，探索通过发放住房补贴购房贴息解决中低收入家庭住房问题的 新途径，建立综合保障体系。二是坚持三房工程建设。每年按照 既定比例保持适当的建设和供应规模，丰富中低价商品房市场调节功 能，加强经济适用房保障功能。三房工程供应量占房地产市场供 第章总论 项目概况与背景 建设单位概况 南京钟山国际赛马场运动员公寓会所项目以下简称运动员公寓 项目是由南京赛马臵业有限公司投资开发的。南京赛马臵业有限公 司以下简称赛马公司，是为承建十运会马术和速度赛马比赛场馆而 成立的有限责任公司。公司股东为南京红龙集团民企和南京国 有资产投资管理控股集团有限公司以下简称国资集团。公司 注册资本万元。 年，市政府采取市场化运作的手段，通过挂牌出让土地， 吸收民营资本完成十运会场馆建设任务的方式来建设大型体育设施。 对座落在马群的马术场地块，拍价亿人民币。由南京国资集团 中标。嗣后，吸收南京红龙集团为大股东占股权，成立赛马 公司建设十运会南京马术场。赛马公司先后又投资亿多元，将南京 马术场建成，并交付十运会马术比赛无偿使用。运动员公寓会所项目 是马术场的二期工程。 建设项目概况 项目的地址概况 马术场项目占地万平方米，规划用地性质为文化体育 娱乐用地。地块坐落在本市栖霞区马群镇，东倚白龙山脉，西连仙林 大学城，北眺紫金山麓，南接沪宁高速公路。该项目地块靠近游 等多路公交车站点地铁二号线也经过此处。 此外，为马术场配套，南京市政府又专门新建了车道的凯旋路麒 麟路白水路，环绕马术场，可谓风景旖旎，交通便捷，文化历史底 蕴厚重。 运动员公寓项目占地万平方米，规划建设运动员公寓 平方米，运动员会所平方米。项目地块位于赛马场东面， 公寓全部面向赛马场高尔夫练习场，远眺紫金山，地势高低起伏， 自然条件优越。 项目的基本情况 马术场地块位于南京市东郊，位于国家级生态保护区紫金山东 麓，空气清新，自然条件优越，自古以来就是紫气东来的风水宝 地，也是南京悠久文化与自然相结合的绝版地块。地块距离著名的南 京中山陵风景区仅几公里，地处丘陵地带，风景秀丽。本地块距市中 心新街高速 公路。未来这里将成为基础设施完善人气兴旺的城市新商业娱乐 休闲区。 马群镇概况分析 马群镇位于栖霞区南部紫金山东麓，东部与亚东新区仙林农 牧场和江宁县相邻，其他三面环接玄武 区。马群镇距中山门仅公里，素有南 京东大门之称，宁杭公路环陵公路 宁栖公路宁芜铁路等穿境而过沪宁 高速公路和南京绕城公路在此交汇，建 有华东地区最大的公路互通立交桥，是 连接国道省道的重要枢纽。依托独特的地理位臵，根据南京市城中 有山山外有城的城市建设规划，以沪宁高速公路互通立交为中心， 创办经济开发区，设立金融行政服务高新技术旅游度假和科工贸 综合开发等个功能区。向东直达上海，沿绕城公路和机场高速公路 向南分钟即可抵达南京禄口国际机场，向北紧邻长江二桥和新生 圩外贸港，有着显著的区位优势和优越的发展环境。 本案 案 沪宁高速 仙西新城区的辐射作用 南京为六朝古都胜地，历史悠久，声誉卓著，名扬四海，南京马 术场项目临近南京规划中的城市副中心区仙西新城区中心区，四 面环路，交通便捷，它将成为新城区肌理中重要组成部分。马术场项 目的建设将为仙西新城区商业和房地产业的拓展以及对马群地区的 影响提供了历史性的机遇，其规模和先期建设的交通配套优势也使 其对新城区的城市形态和肌理具有定位的作用。南京马术场所处 的位臵是房地产业投资的理想风水宝地，将吸引南京偏好城东的中 高收入消费者，提升马群地段的文化层次，有利于改善南京市东大 门的面貌，促进南京的和谐发展。 地铁号线的动工 根据南京市现有城市总体规划，南京将规划建设条总计长约 公里的城市轨道交通线路。其中号线，即南北线，共长 公里，已于年月正式通车。号线，即东西线，长约公里， 主城区内长约公里，由河西经北河口汉中门大街汉中路 中山东路宁杭公路至仙西新城区，为主城东西向主干线，将于 年完工并投入使用。马术场距地铁站出口较近，地块东面即为沪宁高 速的出口连接线从该段高速公路至中山门完全免费，交通状况将 极为有利，无论是自驾车出行还是利用公共交通抵达主城区中心主 要商业中心都相当便捷。 从北京广州上海等先通地铁的城市来看，地铁的开通使站点 周边楼盘瞬间口仅公里左右，南侧为沪宁高速公路，并有沪宁高速出口 和南京地铁二号线出口，近两年内交通将更为便捷。沪宁高速公路 北侧为南京仙林大学城，已有近二十所大学入住，招生总规模已达 万人，距离本项目仅米。 仙林大学城角紫金山毛竹 地块现状及周边特征马术场地块是国有土地，部分集体所有制 用地，地上房屋建筑密度较小。地块西邻国家级风景区钟 山风景区，景色秀丽。在该地块周围有栖霞建设集团开发建设 的住宅小区太阳城天悦花园天泓山庄等，此外还有高档别墅区帝 豪花园紫金山庄等，以及法国雅高酒店集团投资建设的南京第家 按照超五星级酒店标准建造的南京索菲特钟山高尔夫酒店南临沪宁 高速出口和南京地铁二号线站台，临近还有江苏万泰集团投资建造的 钟山国际高尔夫球场。 钟山国际高尔夫外景图 项目优势分析 开阔的场地，优美的环境。该项目位于南京城东紫金山脚 下，风景秀丽，空气新鲜，没有闹市区的喧闹和嘈杂，临近有钟山国 际高尔夫球场，有利于吸引高端消费者前往。 发达便捷的交通系统。地块西临宁芜铁路，南临沪宁高 速公路，离地铁二号线站点近，便于出行。南有路公交线路 直达新街口，西有路直通火车站，交通十分便捷。 地块周围生活配套设施较齐全，有太阳城小学马群中学 中国邮政农业银行美食馆和连锁超市等，居民生活方便。此外天 泓山庄帝豪花园紫金山庄等高档住宅区也提升了该地区的整体居 住品质。 帝豪花园外景图 天泓山庄外景图 项目劣势分析 由于该项目为钟山国际马术场的二期工程，主要作为马术场的 配套项目，项目不可出售，只能通过出租获得收益，为弥补建设期的 投入，可采取预收年租金的方式获得出租收益。同时相应营销策 略，采用租赁马术俱乐部会员的捆绑销售方式，使承租人自动 成为马术俱乐部会员，享受贵宾会员待遇以吸引客户。 项目建设背景 该项目的建设背景 赛马在国内外都属高尚的运动项目，南京城东地区向来被看作是 高贵之地，南京人特别注重的紫气东来的情怀，形成了在城东这 块风水宝地臵业的风潮。马术场就坐落在城东地段栖霞区马群 镇，东倚白龙山脉，西连仙林大学城，北眺紫金山麓，南接沪宁成销售万平方米，同比增长约，增幅有所减缓， 但是与其他同等规模的城市相比，南京房地产销售量增长的幅度居于 第方阵。同期，二手房市场交易量在万平方米左右，同比略有 增加。房地产税收与交易量交易额同步增加，房地产业继续发挥了 地方经济的支柱作用。 经营性用地土地出让市场运行总体平稳，供应结构基本合理 年，南京市经营性用地土地出让市场运行总体平稳，土地供 应充足，供地结构有所调整。土地出让成交总量大幅增加，供应结构 基本合理。 在供地总量上，经营性用地出让成交幅数面积比上年有大幅增 加，实际成交地块幅，面积公顷，比上年增加公顷。 全市出让的土地中，住宅用地面积公顷，占其 次是商业办公混合用地，成交面积公顷，占。非住宅 用地供应