上升到户籍手段，直接进行了行政干预，意在遏制投机炒房。个大中城市是限购主要对象，目前只有个地方政府出台了限购令。年个大中城市商品房占全国销售总额，占总销售量。若设定这些城市投资性购房比例平均为，限购令将使全国房地产交易量下降左右，交易额下降，控制流入资金量约亿亿元。到底能限制多少房地产贷款年新增房地产贷款万亿元，按照统计数据，个人抵押贷款占，由于交易额下降使开发贷和个贷都下降左右，约减少亿元。当前对限购令看法不，有认为是歧视外地人，有认为是行政干预。限购令直接作用是限制部分资金进入房地产，但更重要作用是使市场进入观望，交易量会应声而下，对后市威慑力量远高于实际限购数量。而房地产开发商在现金流不困难情况下，可能会等待观望，不太可能出现大降价。年各项调控政策有待落实，尤其是保障性住房见效需要时间，当前临时性限购正负作用只有密切观察市场反应，审势调整。保障性住房与房产税大力支持保障性住房建设关键是解决资金和土地问题据报告年全年保障性住房完成投资约亿元，拉动房地产开发投资增幅约个百分点。年规划新开工建设万套保障性住房，预计年底竣工率为按每套平均平米计算，将新增保障性住房竣工面积约亿平米。预计年全年保障性住房完成投资约万亿元，将拉动房地产开发投资增加约个百分点，拉动增长个百分点。保障性住房既可有效供给平抑房价，又可挤出房地产泡沫拉动经济，可谓箭双雕。如规划如期完成，将对房地产市场乃至经济稳定起到重要作用，但土地指标和资金筹集不容乐观。若国土资源部不提供指标，而从现有指标中分配，就等于从地方政府财政收入中往外分，显然有较大难度保障房建设共需万亿万亿，中央政府出亿，剩下依靠地方政府，而地方政府投融资平台债务未还，从何筹资因此，大力支持保障性住房建设关键是解决资金和土地问题。房产税是前段时间热议话题。中国指数研究院专题报告指出如只针对高端物业征税，即重庆模式，预计全国每年针对住宅征税规模将不足千亿，资金控制作用不大，对地方政府也难有效补给如对所有存量住宅征税，税率为，全国年房产税将为亿元，但近期这种方式不现实。房产税并不能在短期直接降低房价，但会对房价预期起作用，意义在于建立合理长效税收机制，对于促进商品房市场机制形成必不可少。土地是平抑房市权重力量如何疏导积聚在土地中资金需要被高度重视。年，全国个大中城市土地交易价格同比涨幅保持高位，前季度同比上涨。据国土资源部数据年全国土地出让成交总价款达万亿，较前年增加。全国土地出让收入预计占地方本级财政收入。土地财政比重持续上升，地方政府是最大受益方。金融机构以进行土地抵押贷款方式进入土地市场，形成了土地金融。据国土资源部公告年全国个城市土地抵押贷款万亿元，比上年增加。年土地抵押贷款无疑会超万亿元。开发商进行土地抵押贷款后，需经历年左右开发周期才能成为产品进入市场交易。如这期间市场形势发生大变化，巨额资金将直接关联到金融层面。上收入房地产租金收入自营收入序号项目名称自营资产长期借款自营资产经营资金借款房地产投资借款短期借款资本金其它回收固定资产余值回收经营资金净转售收入资金运用自营固定资产资产投资含方向税自营资产固定资产建设期利息房地产投资含财务费用经营资金自营部分经营费用自营部分财务费用出租房经营费用经营税金及附加土地增值税所得税应付利润自营资产长期借款本金偿还自营资产经营资金借款偿还房地产长期借款本金偿还偿还其它应付款股东贷款短期借款本金偿还职工奖励及福利基金盈余资金序号项目名称累计盈余资金赢利能力分析从上述融资前分析指标和相关财务报表可知，项目投资所得税前财务内部收益率为，所得税后财务内部收益率为，均大于设定基准收益率项目利润总额万元，税后利润万元，项目财务效益较好。财务生存能力分析根据财务计划现金流量表，从经营活动投资活动和筹资活动全部净现金流量看，计算期内各年净现金流量均大于，计算期内累计盈余资金为万元，说明项目具有较强财务生存能力。行业影响分析小区选址在市经济技术开发区村，该宗地块东临国道，西邻路，西道以南，西道以北。本案总用地，总建筑面积为项目总居住户数户，服务人口人。本项目作为个高档适用居住小区，属于城中村改造项目，建成后可进步完善建设规划版图，并对房地产业发展有极大促进作用，但不会形成行业垄断。区域经济影响分析本项目定位为建设功能完善高档居住小区，本项目建成不仅能提升市形象和品位，为市城区发展起到促进作用，而且也将会对产生积极社会和经济影响。可以为使用者提供舒适度更高居住场所，更加符合使用者偏好。本项目施工时间较短建筑设计完善毗邻建筑布局合理，将美化局部区域形象，提高对投资者吸引力，进而提高经济增长。第十四章社会评价项目对社会影响分析随着国民经济发展，房地产市场已成为国民经济重要组成部分，尤其是住宅房地产开发已成为房地产开发市场核心，它对拉动我国国民经济增长起到了至关重要作用。随着人民生活水平提高，人们对住房需求不仅仅满足于有个基本居住条件，人们现在更加重视居住质量，居住环境包括室内环境和室内环境，本小区建房目标就是要建造适合人们居住生活良好环境。本小区建设不但可以为大量居民提供高质量住房，解决人们对优质住房需求，还给该地区人文自然环境带来了巨大改善本小区将绿化面积达到，由于本小区地处开发区村内，属于城市区内，将会吸引大批白领阶层前来居住。除此以外，由于该项目建设，将会带来大量就业机会。小区建设过程将会给包括设计院施工单位监理单位等提供许多机会。小区建好以后，要想维护小区良好室外环境，必须大量人员进行维护，这就给许多物业公司提供了机会。可见，本项目建设将会给社会提供大量就业机会。项目对所在地互适性分析该项目开发完毕后，所在地人流，车流将有很大增量，对交通和市场将会有更高要最关键年，房地产业对我国经济增长贡献率达，拉动经济增长个百分点。房市调控特点相比之下与房价关系更密切，以此确定房价合理区间符合中国历史实际。年政府对房地产实行了系列调控，被称为史上最严厉调控。然而对比年，年房地产各项指标全面上扬，房地产开发投资同比增长，施工面积同比增长，房地产开发企业完成土地购置面积同比增长，商品房销售面积同比增长，房地产开发企业资金来源同比增长。房地产投资占城镇固定资产投资比例从年上升到年，新增房地产信贷总额占新增信贷总额比例也从上升到。观察近年房地产调控，发现房价增幅与增幅密切相关，年来房价同比变动处于二者之间，在进入下行通道时，房价降幅高于进入上升通道时，房价涨幅又高于，在指数进入通胀或存在通胀预期时，房价指数高于，尤其在加息后仍为负利率时更推动房价上升。相比之下与房价关系更密切，以此确定房价合理区间符合中国历史实际。房地产调控含义是抑制房价过快上涨使房价回到合理区间。目前，地方政府被要求出台房价控制措施，但关于房价合理区间尚未形成共识。对于存在房地产泡沫热点城市，房价收入比和租售比通常作为衡量房价合理性指标，难以作为近期确定房价合理区间唯依据，因房价已被投资性购房比例过大所扭曲，收入已包括了投资炒房人收入，但二者可作为保障性住房评判依据以自住性为主二三线城市，应以这两个指标为主确定房价合理区间。下文将对房地产调控政策做详细分析。金融手段收缩流动性降低杠杆率政策是直接有效先看货币手段，包括加息提高准备金率控制二套房贷等。本轮加息背景是应对货币供应增速过快防止资产和消费品价格上涨改变存款负利率状况应对通胀平衡人民币升值等。加息对房地产影响取决于以下两个作用叠加效果通胀预期下房价上升，加息是否跑得过通胀加息使开发和购房成本上升，对房价起抑制作用，但成本上升是否跑得过房价上升，若房价上升更快，成本上升将被消纳。其次，收缩流动性，降低自有资金杠杆率。年房地产投资自有资金率降至以下，房地产开发成本资金杠杆率从原来倍大幅提高到总论项目概况项目名称市住宅工程项目。项目地址该项目位于市经济技术开发区村，东邻国道，西临路，处于西道以南，西道以北。求。但考虑到该地区地处市区内，周围交通条件较好。建成后交通和市场环境应大体满足需求。对于居民子女上学问题也是人们比较关心问题。该地区教学环境还是相当不错，在小区附近有完备中小学，居民子女在这儿能享受很好学习环境。社会评价结论总来说，该项目建设对社会各个领域发展都有拉动作用。对社会发展是有积极作用。项目建设对社会影响及相关措施社会因素影响范围程度可能出现后果措施建议对居民收入影响项目市场价格与工薪阶层居民收入平衡，但对低收入居民影响较大无严重后果较为适应可以采用分期付款等多种付款方式对居民生活水平与生活质量影响影响到小区居住人员提高人们住房质量，提高了小区人民生活水平对居民就业影响对当地职工设计院施工单位监理单位物业管理公司等产生积极影响提高居民就业率吸纳无业居民就业对不同利益群体影响项目投资经营方项目出售对象管理方政府部门范围较小项目投资经营方获得较大利润，提高了居民生活质量。定价要兼顾各方，按政策承建项目对地区文化教育卫生影响文化教育卫生方面范围广增添文化气氛促进教育事业形成健康卫生环境持续发展对地区基础设施社会服务质量和城市化进程影响基础设施社会服务质量等各方面范围广促进地区基础设施建设，提高服务质量，加快城市化进程持续发展对少数民族风俗习惯和宗教影响无无无第十五章研究结论与建议推荐方案总体描述通过研究本区域经济发展趋势，调查市场行情，研究周边地段楼盘销售形式，经过深入研究论证，该商品住宅项目盈利可能性较大，投资机构决定实行独资开发经营房地产投资方式。推荐方案优缺点描述优点项目拥有较好投资环境与机遇国民经济持续稳定发展住房制度改革深入，政府对公司开发本项目鼎力支持，居民对改善居住条件期望与购买力水平，这些基本方面为本项目提供了个较好投资环境与机遇。项目在