分析改革开放二十多年来，反映城乡居民生活水平的恩格尔系数不断下降，城镇从年的下降到现在地，农村从年的下降到现在地，城乡居民的消费重心由满足食品需求逐渐开始向穿用玩等其他休闲方面转移，旅游业发展的市场潜力越来越大。自然环境分析昌黎县属暖温带和半湿润的大陆性季风气候，四季分明，夏无酷暑，冬无严寒，平均气温，年平均降水，空气相对湿度，森林覆盖率为，人均绿地占，黄金海岸以碧海蓝天清风金沙闻名于天下，国内国际众多游客都慕名而来，每年接待上百万游客到这里休闲度假旅游观光。市场环境分析海棠宾馆所处的地理位置优越，改造后的海棠宾馆将带动本地区全面发展，完善的设施将提高其整体竞争力，为宾馆提供有力硬件支持，满足广大顾客的需求。游客需求分析随着我国城乡居民收入水平和生活质量的不断提高，人们的消费观念和消费模式正发生着明显的变化，由传统的简单的消费观念转变为多元化的积极的消费观念，人们需求的中，四周暗藏灯带。宴会厅原有宴会厅材料拆除。拆除后宴会厅地面满铺地胶，墙面为木饰面造型局部为波浪板金漆饰面天花采用轻钢龙骨纸面石膏板饰面叠级造型，四周暗藏灯带，天花造型中心悬吊水晶吊灯。走廊原有走廊地面，天花，墙面饰面材料拆除。墙面重新粘贴墙壁纸，天花改为轻钢龙骨纸面石膏板饰面叠级造型，地面满铺阻燃地毯，客房门为成品木质门扇，配电子门锁。总论项目背景项目名称昌黎县海棠三星级宾馆装修改造工程项目承办单位概况项目承办单位昌黎县海棠宾馆服务有限公司项目负责人李红星项目联系人李红星联系电话昌黎县海棠宾馆是由昌黎田氏集团兴建的家集住宿餐饮洗浴娱乐为体的三星级宾馆。昌黎县海棠宾馆位于河北省秦皇岛市昌黎县碣阳大街，属昌黎县最为繁华的城中心地带，隶属于昌黎县海棠宾馆服务有限公司。海棠宾馆兴建于年，占地亩，建筑面积近平方米。编制依据可行性研究报告编制委托书国家旅游局关于宾馆建设宏观调控的若干意见中华人民共和国环境影响评价法建设工程项目管理规范建设单位提供的基础资料。核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,编制原则严格按照国家有关标准规范规定进行编制，以提升功能改善环境项目占地面积建筑面积项目投资万元建设性质装修改造原建筑物概况原建筑物建筑年代年建筑物的主楼高为四层，副楼高为四层，为东西走向，临碣石大街。楼体为框架结构。具体改造方案如下大餐厅个，可容纳人小餐厅个，可容纳人客房间，最多可入住人洗浴休闲中心个主要建设条件项目为原建筑装修改造工程，供水供电排水均利用既有的相关配套设施，交通便利，建设条件良好。改造后的海棠宾馆符合昌黎县大力发展旅游接待服务的政策导向，已初步得到地方政府部门的认可和大力支持，为项目实施提供了便利条件。项目建设资金自筹万元，贷款万元。项目估算总投资及效益情况项目估算总投资万元，自筹万元，贷款万元。据测算，项目建成后，年营业收入万元，财务内部收益率，投资回收期年含建设期。主要技术经济指标主要技术经济指标详见附表。表主要技术经济指标表序号项目名称单位数量建筑类别民用建筑耐火等级二级抗震设防裂度度主要结构选型框架建筑层数总高层建筑总面积外墙面高级外墙涂料墙面项目建设总投资万元劳动定员人市场需求分析及定位市场需求分析社会环境分析随着我国社会主义市场经济体制逐步建立与完善，社会政治保持长期稳定，广大居民的消费水平将随着招商引资扩大经营范围为主线。项目背景随着改革开放的不断深入和国民经济的快速发展，河北省内与京津两地的交通也得到了极大的改善，京沈高速公路沿海高速及正在修建的承秦高速，北京天津唐山秦皇岛之间的环渤海三角区城际高速铁路也在紧张的建设中。海棠宾馆装修改造工程的建设有利于改善投资环境，提升旅游品质，并拉动经济增长，推动城市经济发展和社会进步。此外通过装修改造，有利于公司的更进步发展，提升公司的整体形象和竞争力，也为公司规模的逐渐扩大奠定基础。并且本项目的建设合理的利用土地，优化城市周边的空间布局，落实城区规划，提升昌黎黄金海岸旅游的整体形象，加快城区现代化进程。海棠宾馆现状为四层框架结构，始建于年，建筑面积约，受当时建设条件的限制，硬件差，标准低，同时经过近年多使用，现有设施已经无法满足接待和经营工作的需要，不能适应各个层次旅客的消费需求。年秦皇岛市政府和昌黎县政府分别提出旅游立市和旅游立县战略，大力挖掘旅游开发潜力，打造沿海旅游名城。作为当地旅游行业龙头企业，积极配合旅游立县的决策和部署，配合城镇面貌三年大变样工作，为加快发展滨海旅游，树立新的企业形象，决定做出昌黎海棠宾馆整体提升改造计划。项目概况有低山丘陵分布低山丘陵面积为平方公里，占总面积的。其余为山麓平原和滨海平原，土壤类型为多为潮土和风沙土，地势自西北向东南倾斜。地震烈度为度。工程地质与水文地质场址为冲洪沉积平原，覆盖层厚度较均匀，下部为花岗岩强风化及中风化层。场址地下水较丰富。气象秦皇岛市昌黎县气温温和，属于暖温带大陆性季风气候，受海洋影响，夏无酷暑，冬无严寒，秋高气爽，气候宜人。大气压力冬季夏季年平均温度极端最高温度极端最低温度年平均相对湿度最热月相对湿度年平均降雨量年最大降雨量日最大降雨量小时最大降雨量室外风速冬季平均夏季平均最大风速冬季主导风向夏季主导风向最大冻土深度最大积雪厚度。公用设施社会依托条件本项目为在海棠宾馆原建筑进行装修改造，给排水供电供热均可利用既有的相关配套设施，交通便利，建设条件良好秦皇岛市装修施工队伍较多，施工力量雄厚，可通过招标方式择优选择施工队伍。项目建设所用建筑材料管材线材可通过市场采购解决，满足施工要求。工程方案设计指导思想与原则坚持低碳节约原则原建筑物其功能与本项目样空间扩大，营造出个宽广空间，给宾客个良好的初步印象。改造原有的外墙装饰和内部装饰，改造原有的采暖系统照明系统给排水系统及消防系统，新增空调系统消防喷淋系统智能广播系统及弱点系统，增设观光电梯两部。海棠宾馆装修改造工程位于昌黎县碣石大街中段，改造工程应体现时尚文化成为具有时尚风格的标志性建筑。装修风格吸取夏威夷沿海建筑精华，具有欧洲古典建筑美的座全新度假酒店。三外装饰改造方案原有外墙面做保温处理，正立面层为厚铜色旋转门。采用中空双钢化玻璃幕墙，无框地弹门和框均为氟碳漆喷涂。二层以上及造型为进口大理石材，窗户选用断桥铝合金窗。四内装饰改造方案大堂原大堂地天花板装修进行拆除。墙面重新进行干挂石材饰面，地面改为石材饰面中心为拼花造型，天花为石膏板饰面叠级造型四周暗藏灯带。标准客房原有墙面地面天花装饰材料拆除。墙面重新粘贴墙壁纸，地面满铺阻燃地毯，天花采用纸面石膏板饰面叠级造型。客房卫生间天花改为铝板吊顶，墙面为墙面饰面砖，地面铺设防滑地砖。餐厅小包房原有房间清除处理。包房墙面粘贴墙壁纸，局部采用木饰面造型。地面满铺阻燃地毯，天花为轻钢龙骨纸面石膏板饰面叠级造型，进行加固和合理装饰装修就可营业，相对新建投资低。而且如将原有建筑拆除，将造成资源浪费，不符合国家倡导的节约资源，低碳生产生活，并给投资方带来更大的经济负担。在装饰装修设计时，应充分考虑原有建筑的特点，在对原结构不做重大调整的原则下进行设计，设计主要考虑是功能上的满足和后期经营上的需要。坚持实事求是的原则。原有的旧楼已不能满足顾客的消费需求，人们的消费观念已发生重大变化，花钱买合适花钱买开心花钱买健康成为新的消费标准。设计要融入新观念新技术新设备新材料，合理整合资源，打造星级宾馆。坚持质量创新原则严格按国家有关技术规范要求进行建设，要从设计施工材料采购等关键环节入手，落实责任，强化管理，为顾客提供随心舒心放心的三心居住环境。坚持以人为本的原则宾馆客房要最大限度地满足顾客对功能环保健康的要求，认真研究顾客的消费理念。建筑方案设计设计依据最新绿色环保室内装饰装修设计规范与验收标准实用手册金属石材幕墙工程技术规范建筑装饰装修工程质量验收规范酒店建筑装饰装修设计规范三星级酒店设计规范建筑内部装修设计防火规范二装修方案将原入口大堂的二层也不再是那些廉价的商品和服务，而是对产品的质量设计造型用途品牌提出了更高的要求。以上分析可以看出由于黄金周的实施，京沈高速沿海高速公路的建成，秦皇岛正成为京津地区以及东北部分城市短期旅游的首选目的地。据市旅游局统计，秦皇岛游客接待量连年创新高年万人次，年万人次，年突破千万人次大关，达到万人次，收入亿元。年仅五黄金周就接待万人次，收入亿元，同比增长。年十黄金周接待万人次，收入亿元，同比增长。旅游业发展态势十分迅猛，行业增长潜力巨大。海棠宾馆的客源包括各种国内和国外旅游团队婚宴以及散客。国内旅游团队以几大知名旅行社为主，国外团队主要以俄罗斯团为主，散客主要以京津冀等周边地区的游客为主。项目定位目前海棠宾馆的会议餐饮娱乐设施从经营面积到档次都已形成定规模，该项目的实施将从根本上改变海棠宾馆没有高档次舒适客房的现状，具备了承担大型接待服务项目的条件，可以成为昌黎县高档次的会议中心接待中心。同时接待较高层次的会议培训国内外豪华团队都可以成为海棠宾馆接待服务对象。项目建设的必要性企业实现可持续发展的需要现有海棠宾馆为四层框架结构，建于年，有客房间，每个房间有张床，由于宾馆硬件条件差，在暑期经营高峰阶段，每个房间只能收入元。现在设施已不能满足经营工作的需要，为了提高海棠宾馆的接待培训能力，扩大海棠宾馆在昌黎县旅游渡假行业的知名度，提高经济效益必须对原建筑进行装修改造。满足顾客需求的需要现代人追求的已经不是吃饱穿暖，而是休闲娱乐旅游。生活质量大幅度改善和提高，对居住环境的要求下相应提高，那种无卫生间无空调无饮用水的三无客房及硬件差标准差的两差客房已经不能满足顾客需求，人们追求的是高档舒适客房。响应昌黎县委县政府政策的需要昌黎黄金海岸作为北方