（终稿）中国沭阳文化产业园新增项目可行性投资论证建议书.doc（最终版）

省委书记梁保华曾明确提出努力把江苏建设成为社会文明程度高文化事业和产业走在前列的文化强省。

文化强省与经济强省教育强省道，已构成我省富民强省总体战略的重要组成部分。

市委市政府也提出建设文化强市的战略目标，全力加快发展文化事业和文化产业，采取政府引导市场运作多元投入对外引资等方式，把文化产业作为项长期性重要性的工作来抓好。

在信息传播方式发达的今天，图书﹑印刷业仍然是重要的文化传播载体，图书﹑印刷产业是整个文化产业的重要组成部分，在国家政治经济文化建设中有着非常重要的作用。

建设我县的图书﹑印刷市场就是要在政府政策的引导下，科学规划市场化管理，合理投入，满足我县图书﹑印刷业发展的需求，促进我规模宏大机遇空前县文化事业的全面繁荣，提升我县图书﹑印刷业的影响力。

推进新型产业服务业的重大举措教育产业园是我县发展的又核心战略，在教育产业园北侧建设文化产业园，是对教育产业园更好的补充，对带动这地块的经济人气和城市繁荣有着重大的意义。

突出发展优势产业集群，改造提升传统产业，加快发展民营经济和中小企业，突出园区发展，推动政策向园区倾斜产业向园区集聚，形成错位发展格局，把文化产业园建成我县继软件产业园后又核经济发展的增长点。

图书﹑印刷是我县的优势业为项目提供永续性的经营策划，物业管理。

通过产销过程最短化，增值服务最大化，达到企业成本最小化，经济效益与品牌价值最大化，真正实现规模效益，成为我县的行业先锋，形成个行业品牌大积聚图书印刷行业即时交流的窗口与贸易平台。

规划原则可持续发展原则中国沭阳文化产业园的规划立足当前，充分考虑资源和环境的承载能力，合理确定产业项目及用地布局，充分利用地形，珍惜土地和水资源，高度重视生态建设加强环境保护，尊重原有地形地貌，突出生态环保概念，保持并逐步创造良好的园区生态环境。

规划充分结合实际情况，强调可操作性，为实施管理和下前言图书﹑印刷行业是文化产业的重要组成部分，是国民经济个重要部门。

随着我国国民经济的发展和人民生活水平的不断提高，各行业对图书﹑印刷产品的需求量迅速扩大，图书﹑印刷行业已成为我国新的经济增长点。

预计，在今后年内，图书﹑印刷行业尤其是印刷行业将保持以上的增长率快速发展。

为了实现与本地图书﹑印刷企业的充分对接，提高图书﹑印刷的产品质量和效率降低图书﹑印刷的销售成本全面提升我县图书﹑印刷业的整体竞争力，建议建设以图书﹑印刷为主题的中国沭阳文化产业园，市场涵盖图书﹑印刷广告礼品收藏品电子多媒体文化用具及教育设备，使之成为立足沭阳，辐射周边省市，影响全国，在国际有定知名度的超大型专业化文化市场。

我县是苏北地区乃至全国极具发展潜力的地方之。

通过对我县教育产业园北侧亩地块的开发经营环境和市场调查分析，以及周边省市主要同类竞争市场的比较后，依据我华东地区乃至全国最大的图书﹑印刷品交易市场，成为我国南北文化的交流中心和集散基地，立足本省，辐射全国。

三项目建设的必要性落实科学发展观必然要求党和各级政府再强调，解决我国经济社会发展中存在的诸多问题，关键在于树立和落实科学发展观，必须着力提高经济增长的质量和效益，努力实现速度和结构质量效益相统，不断保护和增强发展的可持续性。

目前我县图书﹑印刷行业整体发展状况良好，但是普遍存在着市场不集中，不规范，增长方式粗放技术创新能力不足产业结构不尽合理，竞争力不强，发展不平衡总体效益不高等问题。

成立中国沭阳文化产业园可有效解决规模宏大机遇空前由于市场不集中造成外地客户群体下降由于市场松散不便于管理，造成非法出版物肆行，影响市场健康成长由于缺少监督管理造成市场不正当竞争，业主利润减少，国家税收流失由于信息渠道不畅技术更新缓慢造成的发展阻力等问题，此举将显著提高企业的经济效益发展速度和质量，增强企业发展后劲，加快改变我县图书﹑印刷落后失衡的局面，并将有力提升图书﹑印刷市场的整体实力。

建设两型社会的迫切需要图书﹑印刷属于物资商贸流通行业具有污染少能耗低前景广阔的显著特点，非常符合资源节约型和环境友好型社会发展的需要。

两型社会建设的核心是改革。

建设南北最大的专业图书﹑印刷市场可加快我县图书﹑印刷产业结构调整和增长方式转变，合理资源配置，填补市场空白，革新发展模式，构建图书﹑印刷业发展体化格局，破解制约本地图书﹑印刷经济发展的瓶颈，摸索出条适合我县图书﹑印刷的目前文化市场状况和对未来的预测，对项目的可行性与开发经营策划提出初步看法，并结合我县项目的特点优势，进行了投资分析产业分析财务评价和风险分析，以期探讨该项目进行商业地产开发经营的可能性。

报告目的在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。

对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目的规划设计建筑方案设计环境艺术设计提出相应的建议。

结合项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。

核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，规模宏大机遇空前对项目进行投资分析和风险分析。

对项目决策及其实施的优化提出建议。

二项目概况地理位置及现状文化产业园项目拟规划于我县教育产业园北侧，东临铁路沿线，适宜建设文化产业所需要的大规模仓储，西临上海南路，距汽车南站和火车站分钟路程，距京沪高速分钟路程，距机场分钟路程，交通货运都很发达，本地块尚未开发，属平整地貌，植被以林木和农田为主，易于规划和开发。

项目建设规模及建设内容项目总面积约万平方米，预计建设仓储万平方米，预留仓储万平方米，经营区以上下层，层为展示区，二层为商务洽谈室，以街区式建设，大小灵活组合，方便业主选用，预计总建筑面积约万平方米，临上海路建设配套用房，层为临街商业用房，层以上为配套员工公寓，同时建设相应地标建筑，用于产业园配套实施，如宾馆酒店公司办公大型会议室等，全部建筑采用仿古建筑，既体现虞姬故里特色，也符合产业特点。

预计项目投资建设后规模达到亿元以上，打造成务领域不断拓展，在我国社会主义物质文明政治文明精神文明建设中发挥着重要作用，成为我国国民经济重要产业部门，但是同世界发达国家相比，我们还有很大差距。

我国图书印刷业发展趋势从北京召开的第七届世界印刷大会上就预测到，本世纪以数字网络和信息技术为基础的新科技革命将对全球的产业产生深刻影响，对传统产业带来重大冲击。

这对印刷产业来说，既是严峻的挑战，又是难得的机遇，总体而言，机遇大于挑战。

印刷媒体产品将不再局限于纸质为主的物理媒体，相同的数字资源可以按照不同方式输出，成为不同媒体产品，多媒体和跨媒体将成为印刷产业发展的新领域和新的增长点。

电子媒体的发展是对传统印刷媒体的挑战，其发展速度肯定会超过传统媒体，但是它们之间并不是取代关系，更多表现为互补关系。

纸媒体由于其廉价便携易读柔性等特点，在商业包装印刷领域仍将长期占主导地位，而在信息新闻以及工具类的印刷和出版领域面临巨大挑战，但总体上说，在本世纪前年纸媒体仍将会占有主流地位，传统媒体和电子媒体将互为补充融合发展。

基于图书印刷的总量和结构分析，我们也已经可以清楚地看到，现阶段的中国图书出版产业尽管存在各种各样的问题及许许多多不美好的现象，但我们并不能得出它已经进入滞胀阶段甚至出现经济危机的判断，从总体上说它仍然处在中国图书出版产业发展的第三阶段新的增长阶段。

六项目定位开发主题快速响应文化强省的发展战略，积极促进江苏文化产业提升，加速推进我县教育产业园的战略目标，积极配合图书印刷产业基地建设与发展，努力降低图规模宏大机遇空前也很不规范，缺少文化市场的应有氛围。

规模宏大机遇空前产品定位该项目服务范围将涵盖图书﹑印刷广告礼品收藏品电子多媒体文化用具及教育设备等，同时兼具会展商务休闲等服务。

具体分类如下图书交易区大型工具书图书馆装备书市场畅销书教材教辅印刷品交易区印刷用纸印刷设计出片印刷品印刷相关设备多媒体交易区音像制品监控器材音响器材广告礼品区广告设计图文制作礼品展示教育器材交易区学校实验室体育器材学生用品物流配套区提供全面的便捷的的专业物流设施与流的服务。

规模宏大机遇空前商务休闲区餐饮住宿酒店桑拿洗浴网吧医疗通讯银行等会议中心提供大型多功能会议服务培训中心图书印刷行业人才职业培训中心行业信息中心目标客户定位图书印刷行业的厂家出版社书店代理商销售商贸易商物流公司广告公司文化公司等。

七初步规划方案及建议规划思路中国沭阳文化产业园，是国内华东地区目前理念最新规模最大定位最高功能最齐服务最优的图书印刷中央商务区。

整合会展加工交易办公物流仓储休闲培训等功能于体的综合产业基地。

现代化展示区交易区物流区与高档宽敞明亮的现代商务办公区和多功能生活休闲配套区，被列为县政府的重点建设项目。

项目规划坚持可持续发展，品牌化经营的理念，经多年的市场调研设计，规划为大功能中心。

同时建议成立沭阳文化产业园管理委员会，专书印刷行业生产交易成本，提高我县图书印刷行业的在国内影响力，彻底改变我县图书印刷市场分布零散规模偏小品种不全效益不高不易管理等现象。

市场定位建设成为我国南北中心规模较大功能齐全配套完善的图书印刷品交易中心和集散中心构建站式的商务物流平台，具有销展研学仓储运输等多功能，为客户提供全面迅速高效公平的各项服务市场立足本省，辐射长三角地区，面向全国，成为连接市内外省内外国内外的理想据点。

市场背景沭阳文化产业以图书印刷电子数码广告礼品市场为主体，同时兼顾演艺市场，据市场调研，沭阳图书印刷品市场在逐渐萎缩，我县正在逐渐失去这行业的经济发展，并会造成现有众多从事这行业的从业人员失去经济来源。

同时，现有的公园路已不再适合图书及印刷品市场的发展需要，街道狭窄，车辆拥挤，加之周边多所中小学校，道路人车混行，学生拥挤，造成许多安全隐患和不确定因素，极大的制约