（终稿）中心区地块新增项目竞拍新增项目可行性投资论证建议书.doc（最终版）

区区域概况行政状况区位于广东南海之滨，属深圳市辖。

全区陆域面积平方公里，海岸线长公里。

南接深圳经济特区，北连东莞市，东濒大鹏湾，临望香港新界元朗，是深圳的工业基地和西部中心。

区现辖辖西乡福永沙井松岗公明石岩龙华观澜镇及新安光明两个街道办事处。

现有人口为万，其中户籍人口万，暂住人口万人。

也是著名侨乡，有旅居海外的华侨万多人，的周边楼盘做深度分析。

物业类型小高层为主宝城区年物业类型以多层和小高层为主导，但进入年后，小高层已是独步天下，已成为绝大部分项目首选的物业类型。

项目规模中小规模楼盘为主城区除了清华桃源居外，近两年的项目规模基本上在万来平米到多万平米之间。

根据调研公司的资料，在城区采样的个楼盘中，建筑面积超过万平米约占，建面万平米的项目占，万平米的项目占，万平米以下的项目占，考虑到未统计到的楼盘主要是未知名小项目，所以实际万平米左右的项目比重还更大。

总建筑面积楼盘比例平均容积率绿化率万平米最高万平米最高万平米最高万平米最高第章项目概况摘要本章简要介绍了拟拍卖地块的位置主要的经济技术指标，以及项目周边地块的规划情况，同时介绍了中心区政府投资项目的开发进展情况。

拍卖地块位置本月日拟拍卖地块位于深圳市新中心区第区，该地块被创业路新安六路兴华路裕安西路罗田路所围合。

考虑到地块规模较大以及容积率等因素，政府将该地皮分成两幅地块拍卖，宗地号分别为和其中用途为商住混合用地，土地面积平方米，可建设总建筑面积为平方米占地面积为平米，容积率为，建筑面积为平米，其中住宅面积平米，商业面积平米，车位个。

本次拍卖地块属于政府填海所造之地，截至目前，尚未全部填完，还有部分在填。

考虑到最近雨水量较大，政府出于信誉起见，把月日的拍卖标准确定为现状拍卖，经过咨询国土分局，实际的交地标准是三通平，预计在月底可以填到规划中的兴华路边上。

项目周边地块分析项目周文化站老年活动中心社区健康服务中心文化中心青少年活动中心和多功能影剧院建成后为社会提供服务，可以整体转让，但不得改变功能。

本宗地上平方米住宅和平方米商业可进入市场销售。

容积率建筑覆盖率米，东北创业路米，西南兴华路米，东南裕安西路米机动车泊位数个市政管线接口给水污水雨水接口在创业路兴华路燃气电源通讯接口在创业路兴华路裕安西路罗田路地块主要经济指标表占地面积平方米土地性质商住混合用地建筑面积平方米其中住宅面积平米，商业平米，班小学平米单独占地不少于平米，班幼儿园平米单独占地不少于平米，居委会平米，物业管理及活动中心平米，社区健康服务中心平米，公厕处平米，游泳池处，垃圾收集站处。

容积率建筑覆盖率米，东北创业路米，西南兴华路米，东南罗田路米机动车泊位数个市政管线接口给水污水雨水接口在创业路兴华路燃气电源通讯接口在创业路兴华路新安六路罗田路中心区政府投资项目情况介绍中心区作为区未来主要的发展区域，政府下了很大的力气进行基础设施建设，特别是道路广场体育等设施，这些对于中心区的快速启动有着重要的意义，下表是中心区主要的政府投资工程。

中心区主要的政府投资项目简介政府投资项目进度计划大道新安西路新安六路年已完成新湖路新安西路新安六路年月底完成新安西路国道新湖路年已完成中心区吹填土工程兴华路以北宝兴路以东已完成，其余地块继续进行创业路大道边地块情况介绍本项目位于新中心区第区，周边地块权属用途情况见图中心区拍卖地块周边情况图见下页。

地块特点地块基本上为矩形状，长宽大约分别为米米地块面积较大，基本上是目前中心区规模最大的块住宅发展用地，极具规模效应。

地块平整方正整齐，有利于项目规划地块基本上为正方形，边长大约在米地块商业部分所占比例较大，绝对数字达到万平米地块靠近区体育场行政中心，地理位置优越核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，图中心区拍卖地块周边情况图发展备用地宝安行政中心办公居住用地类商住用地，容积率二类居住用地体育场游泳馆月份开工拍卖地拍卖地二类住宅用地即低密度住宅用地容积率大约在公共绿地中幼儿园学小学公共绿地小学商业服务业用地公共绿地中心广场医疗用地办公体育馆已建成居住用地泰华恒乐翻身村用地已建成旧村翻身村鸿荣源广州军区国税局振波公司等用地创业路兴华路新湖路宝安大道罗田路裕安西路新安六路地块主要经济技术指标地块主要经济指标表占地面积平方米土地性质商住混合用地建筑面积平方米其中住宅面积平方米，商业平方米，幼儿园平方米单独占地不少于平方米，居委会平方米，物业管理及活动中心平方米含文化站老年活动中心，社区健康服务中心平方米，文化中心平方米，青少年活动中心平方米，多功能影剧院平方米，公厕处平方米，垃圾收集站处。

土地使用年限为年。

幼儿园居委会公厕和垃圾收集站建成后产权无偿提供给政府物业管理及活动中心含，占全市供应总量的，下表深圳六个区的上半年的商品住宅批准预售面积。

深圳市商品住宅批准预售面积按区域分单位万年度批准预售面积其中罗湖区福田区南山区盐田区区龙岗区上半年销售情况最近几年，区房地产成交量稳步增长，年区成交住宅建筑面积万平方米计套，均价元每平方米，成交金额达亿元，比上年增长了。

与此同时，年区增长了。

特别是今年月的首届房交会，签约商品房面积平方米，总成交金额万元，价格在每平方米元至元之间。

据市场调查显示，规模在万平方米以上的住宅销售率达到以上，销售期通常不超过年。

空置情况年，区商品住宅空置面积达万平方米，比年有所增长，尽管空置量占比有所下降，但仍高于全市商品住宅空置的平均水平。

下表为深圳市商品住宅现楼空置面积数据。

深圳市商品住宅现楼空置面积按区域分单位万年度空置面积其中罗湖区福田区南山区盐田区区龙岗区注加粗百分数表示为全市或各区空置面积占供应总量的比例。

从以上及各方面综合分析，我们认为，近年区房地产二级市场交易活跃，施工竣工供应销售等指标都保持较高的增长，供需的双向扩容成为当前市场的主要特征。

随着滨海大道的开通使用地铁的开工深港西部通道的动工在即高新技术产业带的横跨其中，深圳城市建设西移的步伐正在全面提速。

区房地产发展趋势分析伴随着区经济的高速发展，以及政府在城市建设方面投资力度的加大，房地产市场应该说是利好频频，比如滨海大道的开通深圳地铁的兴建，梅观高速公路及机荷高速公路大大缩短，规划中的新中心区的优美的滨海生态环境成熟的规划完善的配套以及相对市区较低的价格将对南山福田的客户产生相当的吸引力。

第三，从远期来看，深港西部通道的建设，也是新中心区外销香港的个契机。

年动工年完工的深圳湾公路大桥，直接接驳香港鳖勘石与东角头，滨海大道直接接驳西部通道，两条交通要到修建完成后，从中心区经南山到香港交通也将十分便利，也将对香港置业内地的客户形成较大吸引。

第章中心区周边楼盘综合分析摘要本章主要根据楼盘实地调研资料，从物业类型项目规模户型特点物业价格客户特征车位情况及销售态势等七个方面对中心区周边楼盘做深度分析。

中心区周边楼盘市场调研目前，城区分为新安与西乡两个行政区域，其市政配套发展的都较为成熟，基本上形成了区域内的工商业模式，与此同时也聚集了相当规模的常住人口。

从目前在售的楼盘分布来看，基本上位于新安与西乡，但随着新中心区的规划出台以及大道的通车，市民置业也出现了朝西南向迁移的趋势。

特别是近两年来，新中心区东北即沿大道以北各区涌现不少新盘，如海滨广场西海岸花园中商花园洪福雅园等。

基于对市场深度理解的需要，我司营销人员实地调研了城区的主要楼盘，如冠城世家天骄世家御景台丽景城富盈门海湾明珠德临雅筑福中福花园等典型楼盘。

具体的楼盘调研资料见附表宝城片区主要楼盘调研表中心区周边楼盘分析基于楼盘实地市调资料，我们下面从物业类型项目规模户型特点物业价格客户特征车位情况及销售态势等七个方面分别对中心区的通车，特别是新中心区的开发及西部海上田园风光旅游区的建设等等，这些利好均为房地产市场带来了新的开发热点。

下面具体分析下房地产市场的发展趋势。

首先，旧城改造将进步提升新安区地产，西乡镇是近期发展的热点地区。

来自深圳搜房的统计信息表明，区有的人士打算在年内购房，而其中近的购房意向锁定在新安中心城区。

新安中心城区作为区的经济商业文化中心，位置优越配套较完善交通顺畅，对本地购房者有较大吸引力。

但该片区开发较早，方面目前几乎没有可供开发的成片土地，另方面由于早期缺乏规划，产业用地比例失调，也导致了土地资源匮乏。

该片区已被列为区政府未来三年重点规划建设的区域，实施旧城旧村改造。

预计改造后新安片区将形成中高档项目较集中的区域。

如前面的分析，由于交通条件的改善，近期内西乡镇将以相对较低的价格较好的环境成为区中心房地产开发与销售的热点地区。

但从长远来看，西乡发展优势次于规划中的中心区。

其次，规划中的中心区将是房地产发展的潜力地区。

新规划的中心区，政策关注力度大，规划起点高，建设标准高，配套设施完善，交通体系便捷，拥有优质的滨海资源，景观环境将对房地产项目价值带来巨大提升。

规划中的滨海大道沿西部海岸线，从南头到松岗，贯穿整个区，东部在南山区与滨海大道及西部通