（终稿）中瑞大连龙湖国际生态城新增项目可行性投资论证建议书.doc（最终版）

园区除解决区内部分就业外，还能为区外提供就业岗位。

生态旅游区内将建成国家级湿地公园国家森林公园温泉渡假生态农业采摘园滑雪场生态博物馆高尔夫球场等旅游景点。

其中湿地是人类最重要的环境资本之，也是自然界富有生物多样性和较高生产力的生态系统，与人类的生存繁衍发展息息相关，是人类最主要的生存环境之，它不仅为人类的生产生活提供多种资源，而且具有巨大的环境功能和效益，在抵御洪水调节径流蓄洪防旱降解污染调节气候控制土壤侵蚀促淤造陆美化环境等方面有其它系统不可替代的作用，是国家生态安全的重要组成部分，是国家生态建设的重要任务。

据美国湿地生态系统学家报道，每平方米湿地平均每年生产蛋白质，是陆地生态系统平均值的倍，有的湿地植物生产量比小麦地平均产量还高倍。

但由于历史原因和人类对于湿地的认识不足，我国乃至全球对湿地环境过度开发造成了严重的破坏，保护和开发湿地具有很重要的公益意义。

项目建设必要性研究建设生态城项目是顺应人类生活环境可持续发展的需要及建设节约型社会和环境友好型社会的需要。

根据国家发改委要求，深入贯彻落实科学发展观，坚持改革开放和自主创军城市，实现世界第的奋斗目标。

小结旅顺南路高新技术产业格局清晰，且产业年发展速度超过。

旅顺南路规划为自然生态人文科技融合的高新技术产业带。

旅顺南路人口为高知人群，年龄以岁为主，是新代的知识领袖，区域工作人口达到万人。

旅顺南路企业以中小成长型公司多家，同时有世界五百强企业家，为软件行业生物研发电子信息类无污染绿色行业。

项目应整合生态人文科技旅游经济资源，达到旅顺南路系统性推动，使得房地产项目发展跟进产业升级，与产业发展形成良性互动关系。

劣势相对于国内其他生态城，尚未形成品牌效应，对外知名度不高目录项目概况生态城相关概念介绍项目建设必要性研究项目设计二市场分析市场需求项目建设的分析本项目地块分析项目地房地产市场分析三工程规划与建设内容总体规划产业园区规划要点居住区规划要点旅游区规划四配套组织实施方案分析总体原则开发方案十二不确定性和风险分析风险分析概述本项目风险因素识别本项目风险评估及对策十三研究结论与建议研究结论建议报告编写依据项目概况生态城相关概念介绍生态城的定义生态城建成后将实现低碳节能环保及循环经济模式，建设科学发展社会和谐生态文明的示范区建设资源节约型环境友好型社会的示范区建设体现大连地域文化特色和时代特征的生态宜居的国际化滨海新城。

生态城的作用经济蓬勃高效大力发展以循环经济和生态产业为主的生态经济，构筑以高新技术产业和现代服务业为主的产业结构。

经济发展速度与质量能源消费弹性系数综合实力国际竞争力等主要经济指标位居全市前列。

生态环境健康环境治理生态修复节能减排空气质量水环境人均绿化面积等指标位居全国前列。

社会和谐进步提供良好的教育和充足的就业岗位，全面建立完善的社会保障体系住房保障体系和公共服务体系，实现社会各群体的和谐融合。

文化传承弘扬保护物质文化遗产和非物质文化遗产，历史文化与现代文化相互交融，塑造地域特色和文化品位。

建设生态文明，推行绿色健康的生产方式生活方式和消费方式。

区域协调融合在黄渤海东北区域和大连旅顺口区及大连高新园区层面，建立完善的区域协调机制，促进资源优化配臵项目规划设计方案的技术经济指标工期人力资源等五建设投资估算投资估算编制依据分项投资估算项目投入总资金及分年投入计划六融资方案分析筹措和利用自有资金核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，用银行贷款房屋预售七财务分析与财务评价财务分析与财务评价的主要内容相关计算表格八国民经济评价与经济影响分析该项目建设的优势生态效益分析九资源环境评价工程建设前的环境情况项目实施过程中环境的影响及其对策项目完成后的环境的影响及其对策环保部门的要求相应体系及条文湿地环保十征地拆迁移民安臵方案分析征地拆迁移民安臵方案概述建设项目的征地位臵及建设内容拆迁移民安臵方案十社会评价项目对社会影响分析项目对所在地的互适性分析社会评价结论按照严格保护，统管理，合理开发，永续利用原则进行景区的开发。

尊重与服从旅顺总体规划要求，突出小孤山山水特色湿地的自然景观特色和乡韵民俗地域特色，使小孤山景区真正成为东北旅游的重要景区。

项目以发展旅游为契机，兼顾风景区的功能，满足人们休闲娱乐观光度假的多方面的需求。

在切实保护恢复湿地资源的基础上，充分发挥湿地风景资源的优势与潜力，合理开发利用，加强地被植物和植物景观培育，维护生态良性循环，形成具有独特风格的游览体系。

坚持规划的科学性与可行性相结合的原则，近期中期与远期相结合，并强调环境效益社会效益与经济效益相统，达到可持续地利用和开发景区资源。

商业配套区为整个生态城商业配套。

内容包括达沃斯小镇商业步行街国家民政部爱晚工程。

健康项目将引入美国非常高端的全球排名第二的埃里克森养老社区，简单的讲就是五星级的酒店加五星级的医院，将为中国中高端的老年人提供医疗购物交友教育等整套服务，埃里克森养老社区，把全球最先进的最高端的养老运营的经验管理模式带到中国，让中国的老年人享受到全球流的养老机构服务。

二市场分析市场需求国外生态城发展随着全球环境的不断恶化，世界各国对生态环境保护的呼声越来越高。

瑞士瑞典德国英国等国家在生态城建设方面均已走在前列，在技术上日趋成熟成本也逐渐趋向合理。

各国均在试图建立种可复制模式，为生态城的推广奠定基础。

低碳环保型生态城作为种全新的发展模式，其所倡导的低碳节能循环经济可持续发展理念，以及追求生态经济和社会效益的综合均衡目标信息产业将成为大连市第大支柱产业。

因自身所具有的地理优势和政府规划的引导，大连正努力向旅游贸易金融软件业等科技型精细轻工产业的经济模式发展。

尤其是旅游行业年大连市旅游业实现平稳较快发展实现接待境外旅游者万人次，同比增长旅游创汇亿美元，同比增长接待国内游客万人次，同比增长旅游总收入亿元，同比增长。

本项目所处大连旅顺南路产业带的中心位臵，带包纳七园，同时又有生物制药业，电子视听业，先进制造业作为产业补充和依托区内共有企业多家，其中外资企业多家，高新技术企业多家，世界强投资企业家，其中家设立了区域总部，建立了博士后工作站个，研发中心和工程技术中心个，生物医药动漫游光电技术集成电路等公共技术平台个，拥有专利多项，区域地理产业优势基础非常雄厚。

第三人口优势。

高新园区辖区人口约万人，其中户籍人口约万人，寄住人口流动人口约万人。

大连高新区高端人才占全区从业人员的比例高居东北各城市前列目前高新园区共有人才万人，大学以上学历万人。

拥有硕士多人博士近千名。

概括的讲，区内人口综合素质高，利于创建高品位社区，受众广。

第四政策优势。

大连旅顺南路产业带未来规划，到年，软件和服务外包企业达到家，万人企业达到家以上，人企业达到家以上，人企业达到家以上，从业人员达到万人以上，产业综合成熟度和出口量及竞争力成为中国第到年，软件和服务外包从业人员达到万人，成为与硅谷班加罗尔都柏林齐名的全球软件和服务外包产业发展集中区，成为世界流的软件和服务外包基地，使大连成为全球软件和服务外包新领，已经为广大专家学者认同和推崇。

我国生态城的发展中国的生态城起步较晚，但发展速度较快。

目前在建的中新天津生态城曹妃店生态城北京门头沟中芬生态城等项目均得到国家及地方政府的大力支持，并已在项目规划指标体系建立对外招商引进先进技术等方面积累了大量经验。

尽管我国生态城开发建设发展过程中存在些问题，但作为种全新的发展模式，它是实现建设低碳节能发展循环经济促进经济可持续发展的种全新的模式。

本地需求分析大连的地理位臵和气候特点决定了，大连除了作为口岸注定成为经济与商业的前沿外，也是重要的生态型城市。

但大连市区内尚无生态城项目。

该项目的筹建刚好可以填补这空白，不仅可以满足本地市场的需求，更能够满足外来人口在就业居住休闲旅游等方面的需求。

项目建设的分析优势该项目建设的优势主要体现在以下几个方面第地理及气候优势。

大连是东北亚航运中心，是环渤海城市组团副中心，是东北区的门户本案所处旅顺南路产业带更是门户中的门户，前沿中的前沿，无大型重工业，地理优势明显。

另外，大连属于海洋型气候，吸引了北方众省市乃至俄罗斯日本韩国等众多旅游者，且本项目就是围绕着湿地生态而兴建，在东北地区为数尚少，且品质极高，冬季结冰期短，湿地动物植物资源丰富火炬松等代表性植物余种，天鹅丹顶鹤，白鹭等国家级保护鸟类余种，拥有不可取代的天然的基础优势。

第二产业优势。

大连作为老东北工业基地，第三产业所占的比重与第二产业所占的比重差距较小，这说明城市产业结构较为合理，城市经济成熟发展。

及未来的旅顺口区要围绕西北部临港产业区旅顺产业区科技创新区都市农业区生态宜居区和自然保护区六大功能区，新建五城都。

其中五城中的重中之重就是生态之城。

而生态城的建设及小孤山湿地的恢复和利用正是旅顺口区建设生态之城的重大手笔，是历史赋予旅顺口区的使命。

生态城系统生态平衡保护区内湿地功能和湿地生物多样性实现资源的可持续利用为基本出发点，坚持全面保护生态优先合理利用持续发展的方针。

全面加强城区湿地山地林地保护，维护城区生态系统的生态特性和基本功能，最大限度发挥生态城在改善城区生态环境城市科学研究科普教育和休闲游乐等方面所具有的生态环境效能。

发挥区内湿地在城市建设中的生态经济和社会效益，有效的遏制城区建设中对生态资源的不合理利用现象，保证资源的可持续利用，实现人与自然的和谐发展。

通过打造专业化的生态城来真正实现大连旅顺国家级景区的价值提升，以湿地资源为依托，以山水湖滨为背景，是自