（终稿）仙鹤门006号地块新增项目可行性投资论证建议书.doc（最终版）

四道路现状及发展规划对外联系道路主要为仙林大道绕城公路宁镇公路以及沪宁高速公路。

仙林大道道路红线宽米，为仙林新城区连接市区的主要通道。

绕城公路时速可达公里小时，可通往主城区各个区域以及通往沪宁高速公路和长江大桥二桥，是对外联系的主要通道。

宁镇公路作为南京市东西向的主干道，又发挥城市对外交通联系的功能，宗地通过其可通往新庄立交抵达老城区。

沪宁高速城际间高速通道，是连接长三角各城市的主要通道。

地块周边另有凯旋路规划中灵山北路规划中土城头路等城市干道，对外联系便捷。

五规划设计要点基本规划指标地块出让面积合约亩，规划用地性质为二类居住用地，具体规划指标如下序号项目指标备注总用地面积合约亩建设用地面积合约亩规划指标规划用地性质二类居住用地集中绿地班幼儿园社区中心容积率限高米覆盖率绿地率二详细规划设计要点项目名称马群大庄号地块建设地点南京市栖霞区马群大庄号规划概要规划地块位于仙林新市区仙鹤片区西南部，南临新市区东西向生态主廊道北侧的仙林大道是新市区重要的景观主干道，其北侧控制绿化带内有规划轨道交通高架通过东侧的土城头路是明代的城市外廊，在仙林新新市区发展目标的基础上，充分发挥高校集聚的优势，创造产学研居住为体的城市空间布局结构和舒适宜人的人居环境。

年月底栖霞区委区政府区人大区政协四套班子将陆续搬迁至仙林，致力打造城东的行政居住和文化等中心，带动区域快速发展。

三项目周边道路交通规划仙林地区道路规划方向道路链接向西与主城联系仙林大道道路红线宽米，为仙林新城区连接市区的主要通道绕城公路可通往主城区各个区域以及通往沪宁高速公路和长江二桥，是对外联系的主要通道宁镇公路作为南京市东西向的主干道，又发挥城市对外交通联系的功能，宗地通过其可通往新庄立交抵达老城区项目决策背景与摘要项目决策背景内部因素项目处于城东仙林板块，占地约亩，容积率，建筑面积为万。

规模适中，拟开发产品类型丰富，有洋房叠加联排以及双拼别墅等。

项目紧邻地铁二号线仙鹤门站，属地铁周边楼盘。

集团正全力拓展住宅项目，寻求新的利润增长点。

该项目作为城东低密度纯住宅项目且紧邻徐庄总部基地，可联动开发，产生规模效应。

南京市重点发展方向为河西和城东，项目所处南京城东的仙林区域将成为仅次于河西的政府重点投资和开发区域。

钟山高尔夫别墅苏宁银河索菲特酒店天启花园等项目的成功开发为集团全面启动南京市场奠定了基础，也为下步开发中高档项目创造了条件。

二外部因素本项目处于城东仙林板块，该区域未来将成为南京城东的中心行政中心居住中心和文化中心，构筑校在城中城在校间的城市布局，月底，栖霞区四套班子将搬入仙林新城区，该区域在功能配套城市通目前公交线路共条，其中往市区方向的主要为路路，平均每条间隔时间分钟，末班车为。

线路通行区间通行时间班次间隔路亚东新城区公交总公司往公交总公司往亚东新城区高峰分钟低峰分钟路太阳城栖霞寺往栖霞寺往太阳城高峰分钟低峰分钟路柳营金尧路往金尧路往柳营高峰分钟低峰分钟路亚东新城区元化路往元化路往亚东新城区平均小时路九乡河西路孝陵卫往九乡河西路往孝陵卫高峰分钟低峰分钟轨道交通地铁二号线仙鹤门站位于宗地北侧，明年月二号线将建成投入运营。

快速交通仙林大道马群立交绕城公路宁镇公路沪宁高速公路。

二周边院校资源宗地处于仙林大学城西南部。

仙林大学城由江苏省和南京市共同开发建设，规划总面积平方公里，建设总投资亿元，集中至所大学，吸收万高校师生。

规划建成个高水平的现代文化教育新城。

目前已经入驻的有南京大学南京师范大学南京财经大学南京邮电学院南京工业职业技术学院中北学院森林公安学校紫金学院信息技术学院应天学院等高校以及南京外国语学校仙林分校，南师大附属实验中学仙鹤门小学仙林中学仙林小学亚东第幼儿园等。

各院校分布图如下三周边医疗商业文化娱乐等配套目前有建设中的鼓楼医院仙林国际医院年底竣工。

商业配套有亚东商业广场以餐饮娱乐休闲为主钟山生活广场目前正在建设仙林中心商业目前正在建设，将建有金鹰购物中心以及南京最大的苏果仓储购物中心大成名店特色餐饮内涵产业发展等方面将取得新的突破。

本项目西眺紫金山，周边有钟山洞高尔夫球场国际赛马场以及仙林大学城等。

自然风景优美，人文氛围浓郁，交通出行便利，居住品质优越。

项目距离仙林商业中心约公里，距离新街口湖南路商圈约公里，约二十分钟车程均可抵达。

城东区域是南京人心目中理想的宜居地，环境优美空气清新，人文氛围浓郁。

适宜打造低密度高端产品。

二报告摘要核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，第部分项目概况宗地位置地块位于南京绿肺紫金山东侧，仙林新城西南角。

处于城东板块和仙林板块结合部，西眺紫金山，东邻大学城，北靠地铁二号线仙鹤门站。

距新街口直线距离约公里，离湖南路商圈约公里了，至火车站约公里，到仙林商业中心约公里。

周边自然风景优美，人文氛围浓郁，居住环境优越，交通出行便利。

二宗地现状四至范围宗地北靠仙林大道，南至灵山北路，东起土城头路，西到凯旋路。

基地西北侧为地铁二号线，其中仙鹤站隔仙林大道与宗地相邻，西北侧为我司徐庄总部基地，距钟山高尔夫约公里，离金鹰仙林天地约公里。

二宗地形状宗地北侧长度约米，南侧约米，西侧约米，东侧约米，呈梯形。

三宗地标高据现场踏勘，基地东北侧高，向西南逐渐平缓。

北侧高出仙林大道约米，东侧土城头路高出中豪仙龙湾约米。

四地块现状目前地块内除东北角有处垃圾回收站东南侧有处马群合成油厂外，西侧尚存有电线杆若干。

地块内基本上为杂草丛生，并有部分沟渠及河塘，除此之外，基本上为净地。

具体如下现状示意图三项目周边社区配套交通状况公共交费满年未动工开发的，出让可以无偿收回土地使用权。

因不可抗力或者政府政府有关部门的行为造成动工开发延迟的除外。

受让人为按合同约定的竣工日期完成开发建设的，每日按未竣工部分土地面积对应的土地成交价款的向出让人缴纳违约金。

超过合同约定的竣工时期满年未竣工的，出让人可以无偿收回未军工部分的土地使用权。

因不可抗力或者政府政府有关部门的行为造成竣工延迟的除外。

八土地价格宗地面积约合约亩，其中可建设用地面积约合约亩。

挂牌起始价为亿元，折合楼面价为元，约合万元亩。

宗地所属城东马群地块与仙林地块交汇处，年至今住宅类土地共出让幅，净地平均楼面地价约元。

紧邻宗地东侧的仙鹤门地块于年月以总价亿被南京中豪房地产发展有限公司获取，约万亩，折合楼面地价元。

规划建设多层住宅栋六层住宅栋，三层住宅栋，社区中心以及六班幼儿园等。

九综述项目位于城东仙林板块，自然风景优美，区位优势明显。

东邻仙林大学城，人文气息浓厚北靠地铁二号线仙鹤门站，交通出行便捷。

根据规划指标，可开发建设洋房叠加别墅联排别墅以及双拼别墅。

城东历来就是南京人心目中最适宜居住的地区，市场接受度高。

我司徐庄总部紧邻地块，可联动开发，形成规模效应。

第二部分区域概况南京市概况南京地处长江下游的宁镇丘陵山区，总面积平方公里。

东连富饶的长江三角洲，西靠皖南丘陵，南接太湖水网，北接辽阔的江淮平原。

南京是华东地区重要的交通通讯枢纽，建立了全方位立体化大运量的交通运输网络，铁路公路水运空运管道五种运输方式齐全，拥有现生数已突破万人，预计到年，大学城在校学生人数将达到万，教职工万人，地区总人口万左右。

四区域规划南京城市总体规划最新版南京城市总体规划提出打造主城三副城八新城的新南京，规划为中心城新城新市镇三级体系。

为了保持规划的延续性，东山仙林江北将继续保持其新区的地位，且升级为副城。

同时，主城区的范围进步扩大，南部边界将调整到秦淮新河，面积扩大到平方公里。

此外，还有滨江汤山禄口等八个新城，都市区将形成城市中心城市副中心新城地区中心组成的公共活动中心体系。

其中城市中心由新街口河西南站地区共同构成，承载南京区域中心城市服务职能。

二仙林板块发展规划仙林新市区总体规划范围，南至沪宁高速公路北至宁镇公路西至绕城公路东至七乡河，规划总用地约平方公里。

仙林新市区是南京三大新市区之，是南京都市发展区内的区域副中心，是南京发展高等教育和高新技术产业为主集中体现现代城市文明和绿色生态环境协调发展的新市区。

新市区发展目标是建设绿色城市文化城市科技城市和适居城市。

规划以紫金山宝华山栖霞山青龙山十字型绿色生态廊道为骨架，形成四个综合片区及两个产业园的组团式总体空间布局结构。

新市区近期将集中建设仙鹤片区即大学集中区和玄武徐庄软件园马群科技园，并结合基础设施的发展按自西向东自北向南的建设时序，有序推进各项建设。

仙鹤片区是仙林大学城的主体地区，也是近期建设的重点地区。

仙鹤片区是以发展高等院校居住和公共设施等为主的综合社区，规划目标是在仙林代化的通讯体系。

市辖个主城区玄武区白下区秦淮区建邺区鼓楼区下关区栖霞区雨花台区，个郊区浦口区江宁区六合区以及个县溧水县高淳县。

年年末全市户籍总人口为万人，其中市区万人，年全市为亿元，人均为元。

年年年年年年年市区人口万人亿元人均元固定资产投资额亿元社会消费品零售总额亿元人均可支配收入元人均消费性支出元人均住房面积二城东仙林板块概况城东板块城东直是南京人心目中最理想的居住场所，素有紫气东来之意。

历来是成功人士的聚集地，已形成高档低密度住宅的整体氛围。

城东将是继河西新城之后政府重点打造的区域，发展潜力巨大。

二仙林板块仙林新市区，南至沪宁高速公路北至宁镇公路西至绕城公路东至七乡河，规划总用地面积平方公里。

是最新版南京城市总体规划确定的三副城之。

此区域将成为南京城东的中心，集行政中心居住中心和文化中心等于体，构筑校在城中城在校间的城市布局。

三项目区位项目地块位于仙林大道以南，凯旋路以西，距离苏宁徐庄总部约公里。

北面紧临地铁二号线仙鹤门站。

地块距离火车站约分钟车程距离新街口约分钟