（终稿）南京万科聚宝山新增项目可行性投资论证建议书.doc（最终版）

南京公司金色家园项目将于年全部开发完毕，当年结算金额缺口约为亿元。

本项目总建筑面积万平米，年可结算面公交线路基本情况公交线路通行区间通行时间班次间隔南京站尧化门新港开发区分钟南京站岔路口马群麒麟门悦民路分钟丹凤街亚东仙西分钟南京站仙鹤门亚东仙西分钟南汤线南京站岔路口仙鹤门麒麟门汤山分钟南上线南京站尧化门栖霞山龙潭上坝分钟轨道交通规划规划地铁号线沿宁镇公路从宗地南侧穿过，根据南京轨道交通建设时间安排，预计将在年以后开工建设。

图宗地周边轨道交通规划四周边公里社区配套项目周边住宅稀少，开发成熟度低，现有配套设施不足宁镇公路时速可达公里小时出入口目录项目决策背景与摘要内部因素二外部环境第部分项目概况宗地位置二宗地现状三周边道路及出行方式四需求市场特征五产品建议和目标客户定位第四部分规划设计初步分析规划设计草案二规划设计草案分析第五部分工程及销售计划期开工时间确定核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，二工程及销售计划第六部分成本及投资收益预测成本预测二税务分析四周边公里社区配套五周边环境与规划六市政配套七规划设计要求第二部分法律风险分析土地出让条件二项目的风险点风险可能性预测及控制风险的手段三总体评价第三部分市场分析南京房地产市场简述二玄武栖霞市场概况三竞争市场分析道，东起环线绕城公路，西至沪宁铁路和宁栖公路。

图宗地四至范围宗地形状宗地东西长南北窄北侧内凹，形状酷似元宝。

表宗地面积指标指标总用地代征道路与绿化用地配套学校用地净用地长米宽米面积平米合亩合亩图宗地形状及尺寸宗地标高宗地内部东高西低宗地标高米，东高西低，最大高差米，综合坡度度。

按标高米以下米米以上将宗地划分为个区域，其中，米以上区域占总用地面积的近半，米以下和米区域各占四分之左右。

沪宁铁路宁镇公路车速可达公里小时绕城公路车速可达公里小时代征道路代征绿地宁栖公路聚宝山宗地垂直坡度，与地面最大高差米坡度度坡度度宁栖公路图宗地内部高差宗地标高低于周边用地东部显著低于绕城公路，最大高差米左右。

西部与沪宁铁路基本持平，局部低于沪宁铁路米。

南部局部区域低于宁镇公路，最大高差米左右。

北部的聚宝山西峰标高米，东峰标高米，从宗地北部开始起坡，逐步升高。

宗地地面聚宝山铁路绕城公路图宗地与周边高差剖面图东西向聚宝山宗地内由西向东，地势升高宗地内局部高低落差约图宗地与周边高差剖面图南北向东侧铁路绕城公路宁镇公路宗地地面聚宝山图宗地与周边高差剖面图南北向西侧铁路绕城公路宁镇公路宗地地面聚宝山绕城公路沪宁铁路最低点最高点图宗地与周边高差地块现状地块现状以农田植被居民住宅工厂和货运汽车及汽车设备市场为主，其中，农田和植被占总用地面积的近半。

图宗地土地利用现状工厂，居民户工企单位家，需安置劳动力人，保养人员人。

其中，宗地拆迁面积亩含代征道路与绿化用地，占拆迁总面积的，拆迁居民户。

代拆迁范围面积亩，占拆迁总面积的，拆迁居民近户。

图宗地拆迁范围三周边道路及出行方式道路对外联系道路主要有绕城公路宁镇公路宁栖公路和岔仙公路条，其中宁镇公路既是城市东西向主干道，又发挥城市对外交通联系的功能，是宗地与老城区联系的主要通道，时速可达公里小时，在新庄立交可通过多条干道通往老城区，明年月玄武湖隧道开通后，从宗地经宁镇公路玄武湖隧道至老城区新模范马路仅分钟车程，并且可以通过新模范马路城西干道等快速路连接城市西部地区。

绕城公路时速可达公里小时，通过柳塘马群八百户双龙街和花神庙等立交通往主城各个区域。

宁栖公路通往尧化门栖霞山，规划拓宽为米。

岔仙公路通往亚东仙林大学城，规划拓宽为米。

表宗地周边现状与规划道路览名称级别宽度车道速度公里小时交通流量辆日路面绕城公路全封闭快速路双向车道沥青宁镇公路级国道双向车道混凝土宁栖公路现状公路水泥规划交通性主干道双向车道现状现状变电站规划规划规划规划规划宗地代拆迁范围代拆迁范围岔仙公路现状公路规划交通性主干道双向车道图宗地现状道路图宗地周边道路规划公共交通宗地周边公共交通发达，目前有条公交线路，其中路由宗地内部穿过，平均每条线路分钟班，晚上最后班结束。

表市场主要工厂与市场共计家，占地总面积万平米，大部分仍在生产运营，其中家有轻微空气污染，没有地下污染，待拆迁后污染将自动消除。

表工厂基本情况名称经营业务运营状况环境污染情况源宝化工公司轮胎装配在运营无利达服装公司服装生产在运营无添喜化工洗涤剂在运营轻度空气污染光英炉业锅炉生产在运营轻度空气污染包装容器厂包装材料在运营无金属配件厂金属配件在运营无野马电声乐器厂电声乐器在运营无金陵特种电缆厂电缆在运营无屠宰厂屠宰在运营轻度空气污染宏大设备市场汽车设备销售在运营无东风汽车汽车销售在运营无玄武湖货运市场货车停车场在运营无居民居民隶属岔路口村，分西杨坊和东杨坊个村民小组，共有居民约户人，住宅建筑面积约万平米。

废弃的采石场农田农田与山体植被面积约万平米，其中，苗圃万平米，葡萄园平米。

树木宗地内主要树木有水杉梧桐枫杨榉木等，其中道路沿线以水杉和梧桐为主，东北部靠近用地北界有平米竹林，保留价值较大。

图宗地主要树木分布水塘宗地内有水塘多个，规模普遍较小，其中，平米以上的个，最大的平米。

大部分水塘用作农田灌溉，水面被浮萍覆盖，其中座为鱼塘，占地平米，水质良好。

图宗地地表水分布高压线现状有条二回高压线从宗地内部穿过。

根据规划，宗地西侧米处将建设变电站，宗地内部将只有条二回高压线从西侧用地边界穿过，且大部分在代征绿化带内，对净用地基本无影响。

图宗地高压线走向拆迁北侧聚宝山山凹及西侧农场山脚下块地列入宗地代拆迁范围，拆迁土地总面积亩，房屋总面积万平定了基础，也为下步开发中档和中高档项目创造了条件。

二外部环境本项目紧邻仙西区域，该区域在南京总体规划上定位于南京向东发展的增长级和接受上海辐射以及新经济发展的主要空间，政府计划三年内投资亿元，建设全国规模最大的大学城。

本项目是主城范围内最具规模的完整地块，距国家级南京经济技术开发区公里，周边规划的珠江路软件产业园钟山洞高尔夫球场已经或即将开工建设，升值潜力巨大。

项目距老城区新模范马路公里，玄武湖隧道连通城市东西向主干道宁镇公路与新模范马路，明年月份建成通车后，项目距老城区中心仅分钟车程。

项目南临紫金山，北靠聚宝山，风景优美，自然条件优越，周边可用于住宅开发的土地不多，竞争楼盘较其它区域少。

政府启动本项目的主要目的在于提升南京东大门的形象，改善聚宝山地区的环境条件，并带动整个仙西区域的开发。

该项目拆迁改造土地总面积亩，除实际出让的亩之外，其余近亩土地全部用于绿化道路和市政配套设施建设，因此，该项目实际可利用的资源价值高。

第部分项目概况宗地位置环线内侧主城与仙西新市区结合部。

宗地位于南京主城东北环线绕城公路内侧，是联系老城区和仙西新市区的纽带，距新市区仙林大学城公里，距玄武湖新庄立交公里，距新街口和湖南路商业中心分别为公里和公里，明年月玄武湖隧道开通后，宗地至老城区中心仅分钟车程。

聚宝山与紫金山之间。

项目北靠聚宝山，南侧紧临南京最负盛名的风景区紫金山又名钟山。

距南京经济技术开发区公里。

南京经济技术开发区为国家级发区，年实现亿元技工贸总收入亿元实际利用外资亿美元，主要经济指标在国家级开发区中排名位。

环线二环线图宗地区位二宗地现状四至范围宗地北靠聚宝山，南至宁镇公路国道，东起环线绕城公路，西至沪宁铁路和宁栖公路。

图宗地四至范围宗地形状宗地东西长南北窄北侧内凹，形状酷似元宝。

表宗地面积指标指标总用地代征道路与绿化用地配套学校用地净用地长米宽米面积平米合亩合亩图宗地形状及尺寸宗地标高宗地内部东高西低宗地标高米，东高西低，最大高差米，综合坡度度。

按标高米以下米米以上将宗地划分为个区域，其中，米以上区域占总用地面积的近半，米以下和米区域各占四分之左右。

沪宁铁路宁镇公路车速可达公里小时绕城公路车速可达公里小时代征道路代征绿地宁栖公路聚宝山宗地垂直坡度，与地面最大高差米坡度度坡度度宁栖公路图宗地内部高差宗地标高低于周边用地东部显著低于绕城公路，最大高差米左右。

西部与沪宁铁路基本持平，局部低于沪宁铁路米。

南部局部区域低