南京星雨花都新增项目可行性投资论证建议书

项目建设资金需要建设单位投资和银行贷款支持解决，为顺利申请银行贷款，在总投资中，需要建设单位投入的资金数额建议建设单位妥善落实。

南京工程咨询中心第二章项目建设必要性项目建设是南京市总体经济发展的需要房地产业是从事城乡尤其是城市房屋和土地的综合性开发及经营行业，是城市存在和发展的物质基础，是发展国民经济的支柱产业之，房地产业的发展可以加速市场经济的进程。

根据南京市国民经济和社会发展九五计划和年远景目标纲要精神，从九五开始已将房地产业列为重点培育发展产业。

按照市委市政府战略部署，南京市房地产业在九五期间充分发挥了先导性产业的作用。

十五期间加快房地产业的商品化市场化现代化步伐，坚持统规划，合理布局，综合开发，配套建设的原则，按照以新区建设开发为主旧城改造为辅的方针，以住宅建设为重点，进步优化土地与房产资源配置，提高产业总体水平和整体规模效益，使之真正成为南京市国民经济发展的支柱产业之，这是当前经济建设中的重要举措。

本工程为住宅建设项目，对进步加快南京市住宅建设，满足都市扩容后人们对中高档住宅日益增长的消费需求，改善人们居住环境，培育新的经济增长点具有十分积极的意义。

二城市总体规划布局的需要河西新城是南京近年的元平方米的称为中价位住宅，元平方米以下的称为低价位住宅。

从南京目前三者的比例结构来看，市场供应的楼盘在元平方米这价位区间，元平方米以上的住宅项目占左右，元平方米以下的占，总体供应结构基本合理。

另外，南京市年将进步加大经济适用房的建设力度，经适房计划完成竣工面积约万平方米，可向市场提供更多的低价位住房。

与此同时，年前两季度，市场高档产品的供应也不断增加，如上半年万科金色家园二期仁恒玉兰山庄的推出，组成了年南京房地产高端市场的道靓丽风景。

商品住宅供需比例为∶。

年前两季度南京市不包括江宁区共新发商品房销售许可证目录第章总论第二章项目建设必要性第三章市场分析第四章营销策略第五章项目选址第六章建设规模和建设内容第七章建设方案第八章环境保护节能及职业安全卫生第九章项目管理实施进度及招标第十章投资估算及资金筹措第十章财务评价第十二章结论与建议附表附图和附件核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，南京工程咨询中心第章总论江苏地华房地产发展有限公司企业概况公司名称江苏地华房地产发展有限公司法定地址南京市汉中路号金鹰国际商城层座企业性质有限责任公司法人代表祝义才江苏地华房地产发展有限公司，成立于年月，注册资本亿元人民币。

具有房地产开发二级资质，主要从事房地产设计开发销售与物业管理。

江苏地华是江苏省强企业之，江苏省最大的私营企业之的江苏雨润食品集团有限公司的姐妹企业。

目前，其下属分子公司个，员工多名，涉及房地产设计开发装饰销售和报告编制的依据国家及南京市有关税费计缴的规定江苏地华房地产发展有限公司提供的企业有关资料等建设项目经济评价方法与参数第二版中国计划出版社江苏地华房地产发展有限公司委托南京工程咨询中心编制项目可行性研究报告的协议书。

四可行性研究报告主要结论及建议主要结论本项目建设是南京市普通住宅建设的重要组成部分，其实施直接关系到河西新区的城市化进程和普通收入家庭的住房供应，将以其优良的规划设计合适的市场价格，有效地扩大住房需求，有利于扩大内需拉动经济增长。

同时，本项目高品位高质量的开发建设，将对整个河西新区乃至南京市的住房建设起到引导示范作用，带动周边住宅建设和相关产业的积极发展，营造地方经济的新增长点。

本项目的建设将产生较好的经济和社会效益，其建设是必要和及时的，项目建设将采用些较为先进的技术和材料，建设方案合理，投资效果良好，南京工程咨询中心项目建设是可行的。

二建议依据我国的国情，普通商品住宅将在相当长的段时期内扮演重要角色，其生命力取决于其是否符合市场经济规律是否能走上自身良性循环发展的轨道是否能起到与其它类型住宅供给互为补充的作用。

为促进住宅建设健康有序的发展，建议如下在项目实施期间要注意市场动态，应对市场变化，防范未来市场变化风险，提高相关资源使用效率。

要认真抓好规划及设计，搞好物业管理。

加强对建设和使用全过程的质量管理，包括规划设计质量工程质量，也包括物业管理的质量。

积极推行招投标建设方式，降低建房成本。

在住房设计和建筑标准上强询等业务。

江苏地华以雨润集团的经济实力为后盾，汲取雨润十年创业的宝贵而丰富的经验，发扬雨润十年奋勇拼搏铸成的雨润精神，坚持质量第，服务至上的传统风格，高屋建瓴创造创新，以远大的目标高尚的立意缜密的构思先进的设计精湛的技术和精细的管理，打造房地产界新的驰名品牌。

二项目概况城市化是十五期间南京市国民经济和社会发展的主题之，受到政府和社会各界高度重视。

城市化的实施关系到城市内涵的提高和城市规模的扩大。

河西地区近年来在城市基础设施等各方面得到了较好的完善，由城郊结合区正在向新市区转变。

在这过程中，房地产业建设作为城市化的重要手段得到了良好发展，成为河西新区建设的重点。

另方面，调整后的南京城市总体规划在建设人居环境城市的总目标下，提出了近期城市规模的扩大主要以新区建设为主，积极疏散主城尤其是旧城人口改善居住环境。

河西新区作为都市发展区的新城区，将成为承南京工程咨询中心担主城部分功能扩散与主城共同发挥中心城市作用的城市发展先行区。

河西的城市化建设日新月异。

随着公交的通行地铁的实施，河西房地产开发出现了前所未有的热潮。

为进步推动河西城市化进程，营造流市区环境，改善市民居住环境，提高生活质量，江苏地华房地产发展有限公司拟在河西集庆西延路以南江东南路以西经四西路以东所街路以北的项目用地内进行星雨花都房地产项目的开发，规划用地面积亩，项目净占地面积为平方米，项目建筑面积为万平方米地上建筑面积为平方米，地下为平方米。

预计项目总投资为万元。

三可行性研究理业。

第二是房地产业与经济和社会发展目标致。

国家在今后相当长的时期内都将把城市化和西部大开发作为经济和社会发展的战略目标。

而要实现这两个战略目标，特别是城市化目标，必然伴随房地产业的大发展。

第三是人们住房观念上的认可。

经过前几年的住房改革和房地产市场的发展，特别是在把福利性实物分房改为住房货币补贴之后，彻底打破了广大职工住房靠国家和单位的计划经济观念，自己攒钱和利用贷款买房已成为广大居民解决住房问题的主要途径。

南京工程咨询中心第四是房地产业已逐步走向规范。

经过国家和有关部门近几年的努力和市场规律的作用，加上消费者权益意识的提高，都使房地产商的不规范行为受到遏制，房地产业已逐渐摆脱混乱的状态，在行为规范方面有了进步。

第五是房地产开发的调整已基本到位。

目前，以经济适用房为主的普通住宅的供应量不断加大，国家从税收方面，开发商在造价方面都在设法降低商品住宅的成本，使商品住宅的数量和价格都逐渐向符合工薪阶层需要方面发展。

第六是社会配套条件基本具备。

近几年与房地产业发展有关的房地产交易市尝房屋租赁制度中介组织和中介服务市尝住房信贷制度住房公积金和补贴制度都已建立并逐渐走向规范。

第七是我国已加入，各种条款的逐步实施，将促使房地产业按国际准则运作和发展，税收等方面国民待遇实施之后，将会有更多的境外资金进入我国的房地产业。

第八是经过十几年的发展，我国已出现了批既具有发展眼光，又具有定经验的房地产开发商，已基本改变年代前期房地产热时期只凭着感觉和热情去开发的局面，盲目性大大减少，并具有范，旧房交易市场兴隆。

据统计，南京市年全年办理二手房交易登记件，交易面积万平方米，交易金额亿元。

旧房交易的活跃刺激了人们对住房更新换代的需求，进步促进了新的住宅商品房建设的发展，新的商品房建设和旧房交易之间形成了互相促进，共同发展的良好局面。

宏观政策大大有利于南京房地产市场的发展。

按照南京市十五计划纲要，城市化是十五期间国民经济和社会发展的重要任务之，在建设档次不断提高的同时，城市规模将得到迅速扩大，为了顺利实现城市化的目标，房地产建设作为城市档次提高和规模扩大的重要支撑必须进行重点发展。

按规划指标，到年，人均住房建筑面积南京工程咨询中心将达到平方米，就算不考虑人口基数的增长，为实现这目标所需的新增住房建筑面积将超过万平方米。

另外，政府部门在土地供给建设规程购房手续等方面出台的政策，更鼓励了整个房产市场的进步兴旺发达。

综上所述，南京市房地产开发投资继续保持快速增长，住房消费得到有效启动，市场供需两旺，投资活跃，呈现出投资持续增长资金来源稳定开发成果明显房地产业成为经济支柱产业等明显特点。

房地产已由经济产业中的株小苗发展成为在南京市经济中地位日益突出的重要产业，并将会保持健康稳定良性的发展态势。

二市场供求分析市场供给分析日前，南京市房地产市场管理部门公布了年前两季度的市场分析报告。

报告显示，南京商品住宅的供应结构基本合理，并呈现出以下特点高中低档住宅的结构为∶∶。

根据建设部对高中低价位住宅的划分标准，目前南京可以将元平方米以上的称为高价位住宅，的抗泡沫能力，这是我国房地产业健康发展的重要保证。

第九点可能是最重要的，就是我国已经进入住房消费为热点的消费阶段。

二南京地区房地产投资环境分析近年来，随着长三角地区经济快速增长，房地产业表现出非常活跃的势头。

南京作为长三角大经济圈的重要组成部分，城市化进程加快，地价持续稳步上涨，住宅消费热点已经形成，南京房地产市场充满了活力。

主要体现在以下几点南京市的房地产市场这两年呈现出了迅猛发展的势头。

南京市房地产市场年交易额首次达到亿元，比上年增长。

全年共办理房地产交易登记件，交易面积万平方米，南京工程咨询中心分别比上年增长和，其中存量房交易登记件交易面积万平方米，交易金额亿元，分别比上年增长和。

年至月份南京市完成房地产开发投资