（终稿）南京某园林新增项目可行性投资论证建议书.doc（最终版）

住宅多为上世纪末修建的小高层居民区，已不能满足现代社会的需要。

公园下马坊公园位于宗地的西北方，占地余亩，公园内树木葱郁，鸟语花香，是居民晨练，散步的好去处。

医院地块内有南京市钟山医院南京市中西医结合医院南京农业大学医院南京理工大学医院二十八所职工医院，就医十分方便。

商场宗地旁刚建成个大型苏果超市，面积约平方米，商品种类齐全，价格公道。

并新建成了条商业街。

地块内另有苏宁商场，石林百货等大型购物商场。

拆迁拆迁土地总面积约亩，房屋总面积万平米，居民户，需安置人口人。

拆迁的难度相对较小。

三周边道路及出行方式道路对外联系道路主要有中山门外大街沪宁高速宁杭公路胜利村路和龙宫路条，其中中山门外大街是城市东西向主干道，是宗地与老城区联系的主要通道。

通过中山门外大街可联接沪宁高速中山东路苜蓿园大道等，是城东地区进入老城区最便捷最快速的通道。

沪宁高速起于中山门，是连接南京与上海最重要的条通道，通过沪宁高速从南京到上海只需两小时左右。

之前，付成交价款的年月日之前，付成交价款的年月日之前，付成交价款的年月日之前，付成交价款的。

土地出让年限居住份额用地年，其它份额用地按法定最高出让年限，自交付首期土地之日起算。

购买标书月日起报名月日月日工作日，以资金到帐为准由于转帐需天时间，因此，转帐支票支付最迟在月日，如月日支付，必须用本票。

签订土地出让合同，支付成交价款的月日签订成交确认书成交当日月日报价月日上午至月日下午工作日，之后进入现场竞价程序。

答疑书面答疑年月日下午之前提交审查具备竞买资格的报名者于年月日下午领取书面答复。

目录项目决策背景与摘要内部因素二外部环境第部分项目概况宗地位置二宗地现状三周边道路及出行方式四周边公里社区配套五周边环境与规划六市政配套七规划设计要求第二部分法律风险分析土地出让条件二项目的风险点风险可能性预测及控制风险的手段三总体评价第三部分市场分析南京房地产市场简述二玄武孝陵卫市场概况三竞争市场分析四需求市场特征五产品建议和目标客户定位第四部分规划设计初步分析规划设计草案二规划设计草案分析第五部分工程及销售计划期开工时间确定二工程及销售计划第六部分成本及投资收益预测成本预测二税务分析三经济指标分析四现金流量第七部分竞争对手分析已购买标书的发展商二其它本地发展商第八部分综合分析与建议优势与劣势二结论与建议项目决策背景与摘要内部因素项目地处紫金山山脚中山门外大街北侧龙宫在于提升南京出路沿线的形象，打造紫金山山脚高档次住宅小区群带，并带动个紫金山区域进步高质量的发展。

该项目拆迁改造土地总面积亩，除实际出让的亩之外，其余近亩土地全部用于绿化和公共服务设施，因此，该项目实际可利用的资源价值高。

第部分项目概况宗地位置中山门外大街北侧沪宁高速南侧龙宫路东侧。

宗地位于南京主城东侧中山门外大街北侧，是南京市区东出口的必经之地距南京火车站公里，距新街口和湖南路商业中心分别为公里和公里，去年月地铁二号线开通后，宗地至老城区中心仅分钟车程。

紫金山山与南京理工大学之间。

项目北靠紫金山山，南侧紧临南京理工大学。

二宗地现状四至范围宗地北靠紫金山，南接中山门外大街，西起龙宫路，东至都市山庄。

南京农业大学南京理工大学图宗地四至范围宗地形状宗地东西长南北窄东北内凹，形状酷似三角形。

表宗地面积指标指标总用地绿化用地配套学校用地净用地长米宽米面积平米合亩合亩宗地标高宗地内部东高西低宗地标高米，东高西低，最大高差米，综合坡度度。

按标高米以下米米以上将宗地划分为个区域，其中，米以上区域占总用地面积的近半，米以下和米区域各占四分之左右。

宗地标高东北部显著低于紫金山。

西南部部与中山门外大街基本持平，局部高于中山门外大街米。

东南部局部区域低于南京理工大学，最大高差米左右。

西北部低于沪宁高速大约米。

地块现状地块现状以学校居民住宅公园医院为主，其中，学校和公园占总用地面积的半以上。

中山门宁杭公路图宗地与周路东侧沪宁高速南侧，紧靠地铁二号线下马坊站。

规模大，密度低，交通便捷，是公司最擅长开发的项目类型。

房地产公司都市园林项目将于年全部开发完毕，当年结算金额缺口约为亿元。

本项目总建筑面积万平米，年可结算面积约万平米，结算金额约亿元，并可为房地产公司年提供主要利润来源。

南京市未来年内的重点发展方向为河西江宁和城东，地处南京东部的孝陵卫区域将成为政府重点投资和开发区域。

依此规划布局，房地产公司应在孝陵卫区域选择合适的项目，为公司在南京的进步发展奠定基础。

都市园林项目的成功开发为集团全面启动南京市场奠定了基础，也为下步开发中高档项目创造了条件。

二外部环境本项目是主城范围内规模比较大的完整地块，地形条件较优越，由于位于紫金山山脚，周围可用于住宅开发的土地不多，面临的竞争压力较小。

项目距老城区新街口公里，车程只需分钟左右考虑堵车因素。

项目距地铁二号线下马坊站只有米，坐地铁到新街口仅分钟。

项目位于宁杭公路与中山门外大街的交界处，位于南京主城东出口的要道上，交通便利。

项目位于紫金山山脚，前有条源于紫金山的小溪，后有紫金山郁郁葱葱的树林，空气清新，风景优美，自然条件优越，是难得的都市自然山水园林。

项目南邻南理工和南理工附属幼儿园，西南有南京农业大学，东距南京市第九中学震旦校区仅五百米。

周围公里之内还有南京市孝陵卫中心小学南京市长江路小学分校钟山花园城校区南京市孝陵卫中心小学附属幼儿园长江路小学银城双语幼儿园等学校，教育条件非常优越。

政府启动本项目的主要目的向西南通过明沟排放到西南侧，至今没有发生过洪涝。

电力线通过电线杆接入。

自来水电话有线电视煤气由中山门外大街接入。

周边道路市政管线中山门外大街规划有给水雨水污水电力电信和煤气管线，管线设施十分齐全。

综合分析，污水排放管线及排水方向目前尚不明确，雨水排入西侧小溪电力给水雨水可从中山门外大街接入或排出。

电信煤气也可从中山门外大街接入。

龙宫路中山门外大街图周边市政管线分布图图例电力给水电信雨水路灯污水煤气七规划设计要求根据规划设计要点，宗地总建筑面积万平米，综合容积率为，建筑类型为单户型双层别墅和多层住宅。

表主要规划设计要求指标规划要求规划用途二类居住用地可建别墅多层住宅建筑形态比例多层住宅用地的面积不得超过总用地面积的。

别墅用地的面积不得超过总用地面积的。

容积率别墅多层住宅含公建配套规划布局多层住宅应放在用地的东北部，西南部必须建别墅，其用地不纳入用地分配计算。

建筑限高多层住宅的层数不得超过五层别墅为双层别墅建筑间距多层住宅的南北向间距必须大于其它高压线可以移位建设要求地块周边绿化带和绿化带内米宽的道路，由开发企业自行建设。

表根据规划设计要点计算的面积指标用地面积万平米容积率建筑面积万平米多层别墅合计第二部分法律风险分析土地出让条件出让方式及程序出让方式竞买人资格境内外的公司企业和其它组织。

独立竞买联合竞买皆可。

联合竞买者须提供联合竞买协议。

竞买单位必须取得南京市建委的资质认定。

出让方式挂牌，在挂牌期限截价方式必须采用南京市土地市场管理办公室统制作的国有土地使用权挂牌出让竞买报价书，进行现场书面报价。

不接受电话邮寄口头等报价方式。

时间工作日年月日上午至年月日下午，年月日下午之后，按本批挂牌出让地块编号顺序分别进入现场书面竞价程序竞买报价时间在每新轮有效报价之后顺延分钟，分钟之内无有效报价的，挂牌竞价过程结束。

市国土资源局当场宣布本次挂牌出让竞买结果，并与竞得者签订国有土地使用权挂牌出让成交确认书。

④竞买结果的确定原则挂牌竞价过程结束，按照以下规定确定竞买结果在挂牌竞价过程中只有个竞买者，且报价不低于底价，并符合其它出让条件，则土地使用权由该竞买者得。

在挂牌竞价过程中有两个或两个以上竞买者，土地使用权由高于底价的最高报价者得报价相同的，先提交报价书者为竞得人，但报价低于底价者除外。

在挂牌竞价过程中无人报价或虽有报价但报价低于底价，则此次出让不成交。

签约竞得者必须于年月日与市国土局签订国有土地使用权出让合同，逾期不签的，取消竞得资格，已交付的竞买保证金不予退还，并负责赔偿市国土局因此遭受的切损失，包括组织该地块挂牌出让支出的全部费用。

图竞买流程及主要时间节点合同要点交地标准拆成自然平整，外部条件道路水电气等均以现状为准。

交地时间第期西半部年月日第二期东半部年月日付款条件出让合同签定当日内年月日，付成交价款的年月日之前，付成交价款的年月日之前，付成交价款的年月日之前，付成交价款的年月日止时仍有两个或者两个以上的竞买人要求报价的，出让人主持对挂牌宗地进行现场书面竞价，出价最高者为竞得人。

底价亿元。

加价幅度万元的整数倍。

竞买保证金万元，竞买截止之日后三日内退回不计利息。

报价方式现场书面报价。

不接受电话邮寄口头等报价方式。

报价币种人民币。

成交价款构成包括土地拆迁安置补偿费土地挂牌出让工作费用政府土地收益不含其它税费。

竞得人的确定价高者得原则，报价低于底价为废标。

项目公司的成立竞得人所持股份大于的前提下，可就该地块开发成立项目公司。

无效报价报价低于底价报价不高于前轮报价未按加价幅度报价报价书未盖单位公章报价书未经法人代表签署，或虽经委托代理人签署，但委托文件不齐全或不符合规定报价书未填写齐全或未按规定的格式填写清楚份报价书中有两个或两个以上报价未报名未缴纳竞买保证金而参加竞买的实际竞买地块与报名申请竞买地块不致其它按规定应属无效的。

出让程序报名工作日年月日至年月日办理报名手续，填写报