（终稿）南海区罗村街道孝德湖1号地块房地产新增项目可行性投资论证建议书.doc（最终版）
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由此可见，尽管罗村板块的户型日臻丰富，但客源仍以本地及禅桂刚需为主。
根据南海区房协的统计数据显示，年罗村全年的商品房成交量只有亿元，第四季度单月的成交量还不到万元。
全年的总成交量仅次于九江镇，位居全区的倒数第二。
这点主要和区域的供应量减少有关，数据显示，年罗村的新增住宅面积只有万平方米套，实际销售面积比新增略高。
在区内的时代倾城售罄之后，可售的手房主要以翠湖绿洲为主。
罗村房地产市场的需求类型分析消费型需求传统思想影响下的自住型需求经济增长拉动的改善型需求旧城改造引致的被动型需求城镇人口不断增加带来的外来型需求预防型需求预防型需求是指居民预期房价会继续上升的情况下而提前释放出来的需求。
比如些父母提前为子女购买房产单身青年提前购房等。
投资型需求投资型需求是指居民为获得房地产增值和租金收入而产生的对房地产的需求。
由于房地产兼具实物资产和虚拟资产的特性，使其成为的面积区间希望购房面积的选择上，希望购置面积在平方米比例最高其次是平方米，希望购置面积在平方米以下的比例不高。
与希望购买的房间数交叉分析表明，选择二房的购房者希望面积在平米占比较大的比例，也有部分希望平米和平米以下，很少部分希望在平米。
整体选择面积的中位数平米选择三房的购房者希望面积在平米占较大比例，也有不小比例选择的小三房。
整体选择面积的中位数平米项目概况项目地理位置介绍本次拍卖地皮是南海区罗村街道孝德湖号地块，本地块位于罗村镇中心地区，在罗村孝德湖旁，依山伴水环境优美，空气清新是处不可多得的上风上水的福地。
附近不仅有孝德湖公园类似于桂城千灯湖地块和状元公园，还有罗村实验小学和实验幼儿园等学校和海宜市场等配套设施，是旺中带静的好地方。
此地块交通也十分方便，邻近桂丹路，分钟可到达狮山，分钟可到达广州。
而且地块正南新建的路段机场路西沿线不仅可以到禅城带，而且可以往西直通佛山西站，到时罗村将是个拥有轻轨，高铁，机场，地铁于身的中心城市。
项目现状项目场地平整达到用地红线内土地移交的土地基本平整，未平整部分由受让人自行平整，并承担由此产生的相关费用。
周围基础设施达到三通，即通道路通基建用电通基建用水至宗地红线系列的支柱行业的走势，虽然国务院最近颁发了新国五条提出对房地产的调控，但是只是旧酒新瓶，并未提出进步的措施。
新届政府要在年推动的增长，必须对房地产有定程度的宽松，由此可预计中国的房地产市场受内外围因素影响，将在年大幅上扬。
罗村环境分析罗村辖区总面积平方公里，拥有个社区，户籍人口万人，流动人口万多人，是广东省照明灯饰专业镇，有孝德罗村光明新城的美誉。
曾荣获全国双拥模范镇全国社区建设示范街道国家卫生镇广东省教育强镇等系列荣誉称号。
年月，罗村工业总产值亿元，同比增长税收总额亿元，同比增长固定资产投资总额亿元，同比增长招商引资总额达亿元，同比增长。
此增幅均排在南海前列。
附年南海镇区人口，比较罗村房地产市场分析罗村镇位于佛山市南海区中部，地处广佛走廊，距广州仅公里。
自桂丹路开通以来，从罗村到禅城市区仅需分钟车程。
目前，禅桂两地新房的均价般在元平米或以上。
佛山房价企稳，部分银行取消首套房贷利率优惠，禅桂两地的刚需族开始把眼光投向了以六字头起步的罗村板块。
目前罗村板块在售的楼盘有钜隆风度广场尚观御园翠湖绿洲，长信银湾。
罗村板块房价以六字头起步这只是部分特价房的报价。
尚观御园到围，出让宗地的用水用电及雨水排放排污等须由受让人向各管线的经营管理部门申请办理与宗地外主管线引接手续，并承担由此产生的相关费用。
项目周边设施教育罗村高级中学罗村实验小学罗村实验幼儿园罗村图书馆等。
生活配套华润万家伊丽莎白耐克圣地广场，华南灯饰市场。
公建配套孝德湖公园，状元公园，罗村医院，佛山九州医院。
项目技术指标介绍主体建筑物性质城镇住宅服务设施用地附属建筑物性质批发零售用地建筑总面积且平方米建筑容积率不高于不低于建筑限高米核准通过，归档资料。
未经允许，请勿外传，建筑密度不高于不低于绿地率不低于项目投资环境和市场研究全国环境分析年，中国国内生产总值增长的预期目标为。
随着中国共产党第十八次全国代表大会的召开，习近平主席等新领导的上台，必定在年着手推动的增长。
中国社科院预期，中国经济将实现平稳增长，增长率为左右。
但是国务院发展研究中心的份调研报告显示，在些地方，土地直接税收及城市扩张带来的间接税收占地方预算内收入的，而土地出让金净收入占政府预算外收入的以上，这说明中国在大多数地方还是土地财政为主。
而且房地产是很多行业的风向标，决定水泥，钢铁，水电，陶瓷等罗村街道罗湖北区北湖路东侧建筑面积平方米容积率主力户型，平米座新品平米建筑类别板塔结合小高层物业类型普通住宅价格详情均价元平米二期洋房单位元平米项目通过内部造街，分割成个相对独立的组团进行分期开发，商业街位于各组团外围，住宅则采取行列式布局，加大楼距，部分塔楼巧妙拼合，使各组团更具围合感，使小区园林更具私密性同时各组团采取中心独立大花园规划，并将花园延伸至架空层泛会所。
沿罗村大道为幢公寓，其余为住宅，首层为商业街架空园林，其余为住宅。
钜隆风度广场钜隆风度广场，位于罗村中心城区罗湖花园东侧，首个英伦风格的大型商住小区，钜隆房产年重点打造项目。
共分两期开发，第期由栋小高层洋房组成，内设个万平方米的大型私家园林，产品线丰富，户型涵盖平方米的至四房，方正实用，超高实用率。
风度广场，可以说是风度国际名苑的姊妹篇，自身拥有万平方米的商业配套，项目西边为罗村花园和罗湖花园，而且地块南面靠山，有定的景观资源。
公里生活圈内政府单位学校购物商场公园银行酒店医院美食街等应俱全，可以享受罗湖区的各种成熟配套。
项目临桂丹路，分钟通达禅城，分钟即达广州，交通出行十分便利。
楼盘位置南海区罗村大道中号建筑面积平方米容积率主力户型大多数人喜欢购置新房调查结果反映出，打算选购新房占二手房占，尚未决定占，主要以选购新房为主。
这方面说明置业者主流的强劲购买力，同时也预示着住宅消费仍将由二级市场占据主导地位。
楼盘位置南海区罗村贵隆路号建筑面积平方米容积率主力户型平米二至五房建筑类别多层，小高层物业类型洋房价格详情均价元平米新房，二手房，尚未决定，新房二手房尚未决定自用为主导由于国家进行高强度房地产宏观调控，在购房用途的选择中，自住占，投资占，为亲友占，为度假占，其他占。
购房的用途主要是自用为主，投资客户所占比例不高，在自用目的的细分方面，满足自己的居住需求占绝对主导，度假和购房给亲友的比例较少。
自住，投资，为亲友，度假，其他，自住投资为亲友度假其他更喜欢自己装修在交楼标准的选择上，毛坯房占，厨卫装修占，普通装修占，精装修占。
毛坯房和厨卫装修的交楼标准比较受欢迎，其次是普通装修，精装修并不十分受欢迎。
毛坯房厨卫装修普通装修精装修系列三房是首选在单位房间的选择上，选择房占，房占，房占，房占，房以上占。
购房者主要选择三房单位为主，其次是二房，选择房和四房单位的比例不多。
房，房，房，房，房，房房房房房最希望居室平米三居室平米四居室平米建筑类别板楼高层物业类型普通住宅公寓价格详情均价元平米楼盘位置南海区罗村中心城区罗湖花园东侧建筑面积平方米容积率主力户型二居室平米三居室平米四居室平米建筑类别小高层物业类型普通住宅商铺价格详情均价元平米翠湖绿洲翠湖绿洲位于佛山罗村核心区域，紧临城际主干道桂丹路，分钟畅达禅桂中心，分钟直达广州，路网畅通便捷。
占地约万平方米，总建筑面积约万平方米，首期共座，八种住宅面积至平方米，户型丰富多样，以小高层住宅至层高档情景洋房至层和单身公寓組成外围以小户型房厅至平方米品字形住宅为主，小区中间设置两户房厅至平方米到房厅至平方米复式豪宅，全方位诠释写意生活。
这个项目之所以名为翠湖绿洲，发展商特别聘请了世界知名的贝尔高林国际有限公司负责的园林设计，其最具代表性项目是香港迪士尼乐园的园林设计。
为的是希望提供个优美舒适的绿化生活环境给予我们的住户。
项目中的森林大道风景优美的人工湖及整个项目中水景园林绿化将会是项目中之大特色。
拥有自然生态径和六个主题公园观水平台石景花园儿童亲水花园特色景墙花园观灯花园榕林花园。
项目客户群特征分析以下数据从其他文件参考所得，仅为住宅类商品抬房价以牟取暴利而产生的虚假需求目的在于短期牟利。
罗村房地产需求的主要特征多数居民仍以购房而非租房为居住首选。
城市化进程加快，外来人口需求较大。
对保障性住房的需求增多。
对中低价位小户型的中低档住房需求旺盛对高价位大户型的高档住房需求不减竞争对手分析产品供给情况分析从经济学角度来看，房地产供给是指房地产供应商包括开发商和二手房经营者在每价格水平上愿意而且能够出售和出租的房地产商品量。
房地产供给类型新建商品房俗称增量房或新房过去生产的存货俗称存量房或二手房房地产供给的特征商品房既有着商品的般属性，又有着自身独特的属性。
商品房的独特属性有以下几点土地供给的稀缺性和垄断性中国城市土地属于国家所有，具有垄断性房地产供给的滞后性和风险性新建商品房的开发周期比较长。
较长的建设周期又导致了房地产供给与需求的脱节，具有定的盲目性和风险性。
房地产供给的区域性和程序性房地产作为不动产，具有不可移动和不可复制性，这使得房地产流动性较差，其供给具有较强的区域性。
房地产作为大额不动产，其生产销售转让都需要些法定的管理和登记程序影响产品价格因素交通便捷因素，地块靠近禅桂狮山，到广州只需三十分钟，到佛山西站仅需十分钟，并多辆公交车经过，交通便利商业繁华因素，随着罗村城镇化进程的加快，地块周围将迅速发展为集经济，文化予身的豪华地段，发展前景不可限量竞争楼
