（终稿）南联刘屋、邱屋片区城市更新新增项目一期新增项目可行性投资论证建议书.doc（最终版）

二项目解析与属性界定项目基本情况项目位臵本项目处于中心城，在龙城南路惠深高速深惠路等多条主线和支线交接的中间地带。

位于市区街道南联社区，东至植物园路，南至爱龙路，西至向银路，北至前进路。

现状主要为私宅和工厂，并有小部分商铺，建筑物大部分建设于年代初期，期现状建筑物总面积，平方米，住宅面积为，平方米厂房面积为，平方米商业面积为，平方米。

图项目土地平面图整体项目背景南联刘屋邱屋片区城市更新项目位于市区街道南联社区，东至植物园路，南至爱龙路，西至向银路，北至前进路。

周边的市政道路都已完善，距离地铁号线龙城广场站和南联路站均在米以内，另外，项目南临高尔夫绿地，有较好的自然环境，如能成功运作，能带来良好的经济效益和社会效益，本项目是旧改项目公司宝源创建有限公司在新拓展的首个城市更新项目，如未来全部项目均能按计划启动，则将能增加土地储备面积万平方米约亩，总建筑面积达万平方米的开发面积以政府批准为准，其中期建设用地面积，平方米，包括非农建设用地，平方米，项目容积率为，建筑面积，平方米。

项目的启动对宝源创建有限公司的未来发展具有极为重要的意义。

并且能迅速提升宝源创建有限公司控股公司海航集团在地区的形象，扩大海航集团在的社会影响力，为能在的发展背景和发展机会。

项目属性界定从本项目基本情况，项目微观环境以及区域环境和城市规划等多层次解析本项目，从而确定本项目属性本项目位于地铁三号线的龙城广场站和南联站之间，处于城市主干道深惠路，惠深高速，城市次干道龙城南路，植物园路交汇的中心区域。

项目期建设用地面积，平方米，容积率为，建筑面积，平方米。

项目总体为超大盘项目，具备打造高端成熟社区的潜力。

市国际化战略地位和区区域升级为本项目成功运作创作优越的发展环境。

现状主要为私宅和工厂，并有小部分商铺，建筑物大部分建设于年代初期，期现状建筑物总面积，平方米，住宅面积为，平方米厂房面积为，平方米商业面积为，平方米。

目录研究总论关于项目本体关于项目拆迁及地价的成本关于项目发展战略和定位关于项目的经济效益关于项目的社会效益项目风险防范建议二项目解析与属性界定项目基本情况项目解析项目属性界定三项目拆迁安臵分析城市更新模式类似城市更新项目项目拆迁成本分析小结四房地产市场分析总体市场分析核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，区房地产市场分析区域及专项市场分析五项目发展定位项目分析区域规划前景项目卖点整合项目整体形象定位住宅物业发展设想产品价格定位六项目投资估算与资金筹措测算原则及前提条件项目总投资估算项目投资计划项目资金筹措计划七项目经济效益分析项目销售收入和销售税金测算项目利润成本利润率项目综合经济效益分析八项目敏感性分析九项目社会效益评价社站点周边的发展机遇，承接并增强城市的商业服务功能，整合现状城市空间，建设商业都市产业居住功能为主，配套设施齐全的城市综合性地区，未来本项目将成为中心组团核心服务功能区的重要组成部分。

借助片区通地铁建设景观街的机遇，本项目也将大大提升片区形象。

本项目应该充分挖掘区域可利用的资源片区规划的利好，建立片区城市更新改造的领导者形象，通过商业等配套的稳步投入，逐步引领区域走向成熟发展的现代化城区，打造区域活力中心。

关于项目的经济效益本项目期建设用地面积为，平米，容积率为，计容积率建筑面积为，平方米的开发强度前提下，项目财务可行。

相关经济效益指标详见下表表项目利润估算单位万元序号项目计算公式金额万元销售收入，开发成本，销售费用，销售税金及附加，土地增值税，财务费用，利润总额，所得税按照最新税法计算，净利润，合作方利润分配，我方净利润，成本利润率利润总额总投资税后成本利润率税后利润总额总投资净现值，内部收益率动态投资回收期年关于项目的社会效益该项目的建设对社会各个领域的发展都有拉动作用，对社会的发展有积极的作用。

对居民生活水平与生活质量的影响，项目建成后可以改善周边环境，进步提升片区内建筑的品质及居民的生活水平与生活质量。

在经济效益上，可以增加地方税收，提高整个地区的经济水平，打造以房地产开发建设为前端，建筑建材物业管理等相关产业为后续的产业链。

支持了政府保障性住房的建设，利于缓解市房地产供需矛盾，对抑制市房地产市场价格高企产生积极影响。

项目风险防范建议按照计划施工，施工会影响效果分析社会适应性分析社会风险及对策分析十项目风险及防范建议项目风险风险防范建议附件附表项目工程计划横道图附表项目开发成本估算表附表项目投资计划估算表附表项目经营收入分析估算表附表项目资金来源与运用表附表损益及利润分配附表现金流量表附表敏感性分析表研究总论关于项目本体项目位于市区街道南联社区，东至植物园路，南至爱龙路，西至向银路，北至前进路。

项目期现状建筑物总面积，平方米，住宅面积为，平方米厂房面积为，平方米商业面积为平方米。

项目期建设用地面积，平方米，其中非农建设用地，平方米，项目容积率为，建筑面积，平方米。

关于项目拆迁及地价的成本通过对及区旧改政策解读，以及委托方提供的相关资料，确定本项目拆迁及地价成本如下根据深国房号文，市年度公告基准地价的通告，项目所在区域商业住宅包括配套基准地价分别为根据城市更新办法相关规定和现状土地权属性质，非农建设用地按照市人民政府令第号市城市更新办法第条进行地价补缴测算。

本项目期中非农建设用地面积为，平方米，确定本项目需要交纳的政府地价，万元。

根据委托方介绍及参考市同类旧改项目补偿标准，本项目范围内现有合法建筑物改造后按实行安臵，厂房按照补偿商业物业测算。

项目期建设期内由开发单位给予临时安臵费二次装修停产停业损失拆迁补助费补偿以及临时建筑进行货币补偿等拆迁成本共计，万元，其中房屋主体补偿为，万元。

关于项目发展战略和定位本项目发展目标为依托中心城中心区及地铁会主义示范市和国际性城市。

依托华南，立足珠江三角洲，加强深港合作，共同构建世界级都市区。

城市副中心建立三级城市中心体，为个城市副中心之中心包括大运新城和中心城，在发挥对东部分区综合服务职能的同时，承担市级文化体育和会展服务功能，并作为辐射带动粤东地区发展的重要节点。

图中心辐射圈交通规划图市城市轨道交通规划图本项目位于地铁三号线的龙城广场站和南联站之间，距离这两站的距离均在米以内，交通非常方便。

地铁三号线由福田保税区至区段总长约公里，设车站座。

站点名称依次为益田站石厦站购物公园站福田站少年宫站莲花村站华新站通新岭站红岭站老街站晒布站翠竹站田贝站水贝站草埔站布吉站木棉湾站大芬站丹竹头站六约站塘坑站横岗站永湖站荷坳站大运站爱联站吉祥站龙城广场站南联站双龙站。

④产业发展与布局以电子信息产业为主导，适度重型化制造业为重点，高端服务业为支撑，构建高新技术产业现代物流业现代金融业和特色文化产业四大支柱产业。

建设具有区域价值的战略性节点地区，不断壮大以支柱产业为核心的目标产业集群，并有计划有步骤地实施生产要素市场化，逐步臵换低端产业，为高端产业释放空间，实现产业渐进式转型。

图市产业布局集聚龙城坪地新兴产业制造基地布吉横岗平湖的传统优势产业制造基地宝龙碧岭大工业区高新技术产业制造基地，产业氛围浓厚，经济发展和地区升级动力强劲，为本项目成功运作奠定了坚实基础。

城市升级改造原特区外采取中心轴线带动梯度推进的方式改造。

加大对改造片区的前地构成，连接惠州，是东部城市主要生活轴线。

以地铁三号线建设为契机，对道路两侧用地功能进行调整，带动沿线用地功能提升，最终建设成为区标志性的景观大道宝荷路发展轴线为联系龙城及宝龙工业城的便捷通道，是中心组团重要的轴线。

该轴线上的宝龙工业城是市重要的产业密集区。

组团功能区发展策略根据城市结构的特点和产业的发展需要，对现状和规划用地进行整合，形成四个功能明晰的分区城市商贸功能区依托龙城原有老墟镇重点发展商务办公会展金融和房地产等综合服务功能，整合现状用地和调整原有规划用地功能形成服务于市东部区域的综合配套服务区城市新区功能区包括龙城西区，该中心将依托高起点高标准的市奥体中心，发展成为集商业文化中心高尚住区和直销市场区为体的，服务于整个市的奥体新城城市更新功能区主要为龙西五联和龙东同乐老城区，实现三个转变调整现有零散商业，对旧城区的工业进行用地臵换，对旧居住区进行改造产业拓展功能区主要为坪地片区宝龙片区，重点发展现代制造业和科技型城市型工业。

本项目位于城市商贸功能区内，未来主要发展成为集商业，居住，办公等于体的综合生活社区。

④城市更新功能区的更新改造城市更新功能区结合老城区的产业结构调整城市旧区的更新改造，完善配套设施系统，形成中心组团的商业中心区。

旧城改造主要针对街区或片区相对集中分片整治，包括街区改造公共设施配套和交通整治。

其中街区整治为综合性的城市街区更新，涵盖工业区改造城中村改造公共设施配套和街区内部路网完善等内容。

从市总体规划和区域组团规划看，本项目具备良好期研究和组织协调，创造良好的改造环境，引导市场积极参与改造。

重点推进新安西乡松岗沙井公明观澜平湖布吉坪山葵涌等中心片区，以及宝安大道沿线深惠路沿线以及轨道号线号线等沿线周边城中村的全面改造有计划地推进宝安中心区周边龙华民治坂田大运新城福永坑梓等中心片区的综合整治配合大鹏半岛旅游区的开发建设，逐步实施坝光西涌下沙等村的异地重建。

市中心组团分区规划功能定位中心组团的功能定位是市核心城区的组成部分，东部发展轴的综合服务中心。

重点发展产业商业服务业房地产业金融业先进工业等为主体的产业。

布局结构构筑主两副三中心的多元服务中心主中心为中心组团中心区，位于龙城片区范围内，为城市生活区重要组成部分，由现有的区人民政府龙城广场世贸商业中心等重要景观建筑组成。

城市生活区除了作为全