（终稿）南航碧花园新增项目可行性投资论证建议书.doc（最终版）

地理交通花都位于广东省中南部，珠江三角洲的北端，东连从化，南靠广州，西邻三水，西南连南海，北接清远。

地理位置十分重要，是南北交通要道，是广州北大门，素称省城之屏障，南北粤之咽喉。

花都区是广州市的重要交通枢纽，区内的交通运输环境和条件日臻完善。

在公路方面，三条国道由北向南穿过区内连接广州。

在铁路方面，南北交通大动脉京广铁路穿过花都区，广州火车站北站也搬到花都规划中的珠江三角洲轻轨交通网络将广州花都佛山南海顺德番禺等地连成国际都市大区。

在水路方面，在花都港可经巴江河道通往珠江三角洲地区和港澳地区，千吨级的船只通行无阻。

随着广州白云新机场的投入使用，在花都区己形成了个现代化的水陆空立体交通网。

南航碧花园地处花都山前旅游大道，广清高速机场高速北二环高速地铁三号线广州火车北站交的规划至关重要。

小区多点集中规划配套文娱体育商业购物设施，与自然环境有机结合。

丰富的体育康乐设施本小区规划在注重环境规划的同时，配备足够的体育及康乐设施，包括各种运动场地单双杠等运动设施游泳池健身房等，为住户提供了锻炼身体和休闲娱乐的好地方，同时为小区举行游园活动提供足够的场地。

南航碧花园体育会所夜景实景商业购物中心集中设置目录概论„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„项目理解„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„二项目分析三市场分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„四市场定位„„„„„„„„„„„„„„„„„„„五市场主要竞争者分析„„„„„„„„„„„„„„六冷静的自我审视七项目开发建设方案八项目投资经营方案九项目营销方案十物业管理方案十经济效益分析十二面临的风险和控制措施给排水工程和电力设施，已有栋别墅建好封顶，另栋别墅建设的基础也已开工。

计划在二年五月开始对外销售。

规划中计划建别墅套，建筑面积共万平方米，绿化率高达。

至年底，南航碧花园由权威机构评估总资产值超过亿元人民币以上，是个成熟的极具升值潜力的著名的大型社区楼盘。

近几年来，南航碧花园小区先后荣获广东省企业品牌建设十佳单位广东省房地产最受消费者喜爱十大明星楼盘最受消费者推崇奖珠三角最具投资价值别墅广州十大明星楼盘华南十大地产品牌中国主流地产金筑奖最佳生态人居别墅奖花都区先进企业花都区级纳税人中国和谐人居金筑奖广东省房地产诚信经营十强企业广州市最具文化竞争力十强企业等荣誉称号。

所处环境广州市花都区地势北高南低，北部丘陵绵亘，中部浅丘台地，南部为广花平原，形成东北向西南斜置的长方形。

东有流溪河流经，西有巴江河过境。

花都区属亚热带季风气候，夏无酷暑，冬无严寒，年平均气温摄氏度。

阳光雨量充足，草木常青，四季花开。

王子山下依山傍水的南航碧花园实景南航碧花园位于花都区狮岭镇陆花岗水库风景区，北靠万平方米王子山，南临山前旅游大道，中部环绕万平方米的天鹅湖，山环水绕的尊贵家十三社会和环境效益评价十四结论十五企业法人简历„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„十六附件二„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，项目概论项目规模南航碧花园成立于年，总用地面积万平方米。

其中建设用地面积近万平方米，湖区面积万平方米，总建筑面积万平方米。

第期为别墅区区，已建成高档别墅套，建筑面积万平米，绿化率高达。

目前已全部售罄。

第二期区的开发建设从年开始。

项目总用地面积平方米亩，至年月，已建和在建别墅套，公寓套，建筑面积万平方米，绿化面积平方米，绿化率高达。

第二期在建筑规划上保留了碧花园期的建筑风格，在原有的天然山水环境基础上着重考虑了生活社区的多功能化，彰显以人为本生态为先的设计理念。

由于小区环境优雅，配套日趋完善，备受市场追捧。

除广州深圳等地的业主大量入驻外，还有美国法国韩国等几十多户外籍人士入驻区高档别墅区。

目前，第三期区亩已批别墅用地已进入开发阶段，现已完成规划中的市政工程建设包括道路合计区公共建配套明细表区规划构思充分利用自然资源，营造美化内部景观，弱化项目的劣势，针对主题概念及不同的客户群进行规划设计。

区功能分区根据地形地势和不同的客户需求，相对别墅区豪华别墅区公共活动区三个区来设计。

别墅区设计建筑面积分别为平方米等十四种户型公建设施项目用地面积建筑面积设置位置教育设施南航碧花园国际学校单位布置社区服务与行政管理业主活动中心区北侧公用设施变电房单独布置公共停车场业主停车场区公园侧商业服务设施综合百货店业主活动中心底层其他物业保安岗个整个区豪华别墅区设计建筑面积分别为平方米的五种户型环区水上公园水面面积近亩，中心景观公园山溪公园建设面积亩。

所有区域提供住户专车星级酒店配送服务的物业管理。

区环境结构在规划布局上，按照大公共空间各区小景半公共空间私家花园私有空间住宅的体系设计，会所区及各区的小景与王子山森林相呼应，形成层次分明的自然环境体系。

充分表现以山水树绿化为骨架的分为三级路网◇小区级道路小区的主干道路，路面宽度为米，与小区出入口及次干道路相接◇小区级次道路分别伸向各区的次干道路，路面宽度为米，与小区主干道及宅间小路相接◇宅间小路分别进入各住宅的小路，路面宽度为米。

绿化系统规划本小区绿地系统规划紧密结合建筑布局场地内部和外部的自然环境，充分考虑地区气候文化特点，采用多景点布局而又突出重点。

既有宽阔的小区级绿化，又有精细的住宅庭院绿化。

绿化系统层次划分为小区级绿化住宅庭院绿化道路绿化。

小区级绿化整个小区采用草皮铺盖，即使冬日里也绿草如茵。

在风景中心种些大树龄的树木，以增加小区的供氧量。

灌林乔木交替种植，并且增加些热带树木，丰富小区的园林绿化景致。

在南面的外边缘，种上双排的防护绿化树，防止噪音和汽车废气对小区的影响。

住宅庭院绿化本小区的住宅庭院绿化较多，包括宅旁绿化和园艺，以适量灌木和有观赏价值的小乔木。

道路绿化主要设置些乔木灌木花卉草坪和建筑小品，起到遮阳防噪音和尘土美化道路环境的作用。

公共设施规划由于项目周边的配套设施严重不足，为形成令人有归属感而且适合人居住的小区，公建配套设施园风光，体现了项目以绿色生态健康和最适合人居住环境为主导的规划思想。

区规划特点项目整体的规划设计以回归自然的田园山水生活为主题，突出社区的文化氛围。

生活于此，满眼尽是绿意，听鸟语，闻花香，享受着远离烦嚣的宁静。

项目的规划建设也要突出智能化，不断提升住宅科技含量，融传统与现代科技于体，营造座大型的智能养生住宅社区，充分体现具有现代化的田园山水生活。

住宅的建筑风格要表现田园风光与现代风格的相互结合，突出表现文化多元性和变异性。

按不同地域人群的居住习惯，在区内设置若干组团，给人以清新的感觉。

区道路系统规划小区入口由于本项目占地面积较大，现有南航碧花园东门西门两个大门，考虑到方便业主的出入，计划在区西侧义坑村口增设个大门，这样形成东中西三个大门，东门可直通南航大道至花都，西门可直通狮岭皮具皮革城至狮岭镇。

中门可直接进入南航国际俱乐部。

道路系统根据小区的地形地貌，道路规划采用种自由的具有艺术特色的曲直相结合设计，其形状就像个篆体人字做到环山环湖设计。

其设计注重对景观的处理，力求达到移步换景，同时又方便住户的出入。

小区道路系络中间，紧靠广州新机场，从广清高速到广州市区只要分钟，往新机场只要分钟，武广铁路已经开通，广州市规划中的山前大道北三环路也已完成勘测，今年即将开工。

自然和人文环境相当优越。

南航碧花园地理位置及交通图配套设施南航碧花园已配套占地多亩的两个高档会所南航国际俱乐部和南航碧花园体育会所，还有航空培训中心两个超市和个大型菜市场水上娱乐场高技术水准的保安监控系统和信息网络系统。

在销售中的区天水湾别墅了平方米的体育会所康体中心国家级跳水台标准游泳池潜水俱乐部水上高尔夫灯光网球场篮球场乒乓球羽毛球攀岩设施棋牌室，以及矿泉水直饮系统餐饮酒店音乐喷泉环湖长廊中心公园和山顶公园等生活和娱乐设施。

平方米的幼儿园和大型生活市场已投入使用。

规划中的区拟配套环区水上公园中心景观公园占地亩的南航碧花园国际学校计划与美国麻省理工大学合办，现已得到花都区政府的立项批准，预计二年六月份开始建设，二三年正式招生。

户型特色南航碧花园别墅的建筑极具典型的欧陆风格，并融汇了亚热带的新加坡式风情园林模式。

整个小区环湖而建，依山而造，景观开扬，中空大厅设计彰显主人的尊与气派。

那湖的潋滟，山的墨绿，水的湛蓝，配上红蓝灰不同屋顶色彩的异域别墅，在不同的时节构成了幅幅美妙的山水画。

因此，备受市场追捧。

区三期麓湖湾新别墅组团规划中别墅的建筑面积由至平方米，别墅花园面积为至平方米，清式的全新欧式别墅设计，个新户型，必将成为本社区最为高档的新型别墅区。

其中天鹅湖别墅提供创新的贵族豪门双主卧别墅大户人家，建筑面积平方米。

项目理解项目名称南航碧花园二地理位置南航碧花园位于广州市卫星城花都区狮岭镇山前旅游大道旁，选取了陆花岗水库风景区作为房地产开发地，整个楼盘北靠王子山南临天鹅湖，有着得天独厚的地理位置，并充分利用这不可再生的自然资源环绕天鹅湖依靠山王子山而建，形成了处独特的山水生态社区。

三目区规划设计要点区综合技