（终稿）南阳市泰安房地产影苑地块居民安置小区新增项目可行性投资论证建议书.doc（最终版）

研究工作的依据和范围研究工作的依据房地产开发项目经济评价方法建设部建标号关于印发经济评估的通知及附件中国国际工程咨询公司咨经号建设项目经济评价方法与参数国家计委建设部计投资号南阳市建设工程价格信息民用建筑设计通则住宅建筑设计通则建筑设计防火规范有关项目的基础资料技术资料等研究工作的范围根据国家对建设项目可行性研究阶段的工作范围的深度规定，本报告对项目概况及必要性内容与规模设计方案项目组织与实施进度计划投标估算与资金筹措售房盈亏平衡分析敏感性分析等方面进行综合研究和分析，重点研究和论述项目建设的必要性内容和规模投资估算和资金筹措，为项目的决策和实施提供可靠和准确的论证。

市场分析本项目的市场分析将从宏观房地产市场南阳房地产市场周边竞争项目以及本项目自身所具有的优势劣势投资机会和项目威胁等方面进行分析，最后对项目的功能目标群体品牌形象和价格等进行初步定位。

宏观房地产市场分析经济环境分析目前整体经济处最低时期，走势止跌已经成为大部分开发企业的共识。

而有部分认为随着国家从年底就开始在宏观经济调控方面不断出台旨在刺激国内消费需求的系列政策，并且在此后的几个月时间里其政策效应不断显现，对南阳房地产的发展有定程度的帮助。

南阳楼市的发展相对东业教育配套设施，社会环境良好。

三开发商的知名度不断提升泰安房地产开发有限公司在南阳阳成功开发了多个标志性楼盘，创造了多项荣誉，市场知名度不断提升，公司的品牌得到了广泛的认可。

这些都为项目的开发和销售提供了有利条件。

项目劣势分析从目前来看，项目的劣势主要体现在周边城市基础设施建设有待完善，项目周边作为拆迁开发用地，城市基础设施建设有待进步的完善，建议开发商与新区城建部门积极联系争取早日解决。

项目机会分析从宏观经济形势分析，本项目符合国家促进住房制度改革，加快住宅建设步伐的住房政策，是旧城改造的重要组成部分。

从公司角度出发有利于提高开发公司的知名度，也为以后的项目打下良好的政府关系。

目录总论项目概况项目地址项目名称项目开发单位开发商简况公司概况公司机构设置公司理念项目开发建设的必要性加快城市改造的需要开发商战略发展的需要主要技术经济指标结论研究工作的依据和范围研究工作的依据研究工作的范围市场分析宏观房地产市场分析经济环境分析社会环境分析技术环境分析南阳房地产市场分析南阳社会经济概况南阳房地产市场现状分析市场价格特征分析项目区域市场调研结果和分析结论核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，周边市场总体状况分析周边竞争性楼盘分析项目的分析项目优势分析项目劣势分析项目机会分析市场分析结论及项目初步定位市场分析结论项目的功能定位项目的目标市场定位项目的初步价格定位项目的建设条件项目建设自然条件项目建设用地条件项目市政配套条件项目的规划设计方案规划设计方案的指导思想总体设计思路设计理念环境景观道路交通体系规划公建配套住宅类型户型设计专项设计项目主要技术经济指标平方米，住宅平方米，车库平方米，预计总费用万元，总销售收入亿万元，可实现净利润万元。

公司机构设置公司设置董事会，设董事长，总经理名，副总经理二名，设监事两名，企业共有员工人，其中各类专业职称人员人中级职称人，初级职称人公司下设总经理办公室，财务部，项目部，工程部，策划部，销售部，公司发展规划部。

公司理念以人为本，追求卓越，为客户创造舒适优美的生活环境，为社会创造不可替代的超越价值，为企业创造理想的经济效益，使之成为对外具有磁性的吸引力，对内有凝聚力和充满活力的现代化企业。

项目开发建设的必要性加快城市改造的需要近年来，南阳市城市化进程速度加快，城区人口规模不断扩大。

伴随着住宅产业化市场化的日益推进，市民对住房的需求比例日益增长。

为加快城市建设的步伐，推动城区的保护和更新，改善城市环境质量，完善城市功能，塑造城市景观，提升城市品位，根据南阳市总体规划和区域详细规划的要求以及区域建设现状，经南阳市建设项目规划评审委员会研究确定，同意该区域居民安置小区的建设。

开发商战略发展的需要该项目是老城改造的个组成部分，通过这个项目可以提高南阳市泰安房地产公司在房地产市场的知名度，在定程度上可以增加公司在南阳市以至在河南省房地产市场的竞争力。

努力完成该项目可以给南阳市个满意的答卷，在以后的贷款方面也有定程度的好处。

主要技术经济指标结合项目情况，本次可行性研究依据现有规划建设方案和目标客户群体定位，拟定了销售方案并进行财务评价。

计算主要财务数据及财务评价指标如下表。

表主要财务数据及评价指标表序号名称单位数量财务数据总投资万元总销售收入万元销售税金及附加万元利润总额目的实施进度安排项目进度安排依据项目实施的进度安排项目初步营销方案策划营销理念项目营销策略营销准备销售策略促销方式价格定位多层住宅价格确定商铺价格确定销售面积实现计划及销售收入回笼计划项目的总投资估算项目总投资估算的依据项目总投资估算的原则项目总投资估算项目总投资的资金来源项目财务评价财务评价基础数据的测算财务盈利能力分析不确定分析盈亏平衡分析敏感性分析项目综合评价结论及建议项目评价结论合理化的建议综合评价附表表投资估算表表销售税金及附加估算表表损益表表现金流量表表敏感性分析表投资变化表敏感性分析表收入变化总论项目概况项目地址该项目东至区间道，西至环城乡政府，北至泥营村，南至天山路。

项目名称南阳市泰安房地产影苑地块居民安置小区。

项目开发单位南阳市泰安房地产公司。

开发商简况公司概况河南省南阳市泰安房地产开发有限责任公司是年月经河南省建设厅批准，河南省南阳市工商行政管理局核准注册成立的专业从事房地产开发建设经营的股份制企业，法人代表单天才，组织机构代码企业法人营业执照注册号税务登记证号，房地产开发资质为四级，注册资金万，资产万，办公地址河南省南阳市梅溪路号，公司主要经营房地产开发销售及售后服务。

该公司于年在南阳市建设中路投资余万元开发建设商业住宅五栋，总面积平方米，其中住宅平方米，商业门店平方米。

已交付使用，年计划在南阳市解放路以东老城区开发影苑小区，并于年月竞拍到土地使用权及已办理建设用地规划许可证。

现已进入拆迁程序。

可在年底建设完工交付使用。

该项目地理位置优越，位于新扩中州路以北，白河游览区以内，总占地面积为亩，可建房屋平方米，其中商业门面房械电子石油化工冶金建材纺织医药和轻工食品等主要行业，拥有各类工业企业万多家，天冠酒精集团金冠电气集团普康制药集团南阳纺织集团新野棉纺集团河南油田乐凯胶片厂等企业已进入全国家主要企业行列。

酒精石油胶片中西药纺织品防爆电机卷烟水泥天然碱汽车配件等产品在全省乃至全国占有重要位置。

家企业入选全国创新能力行业十强，家企业跻身全省工业百强，家企业荣获全省百家优秀民营企业称号，个产品被评为中国名牌。

光电电力生物质能等产业开始兴起，成为南阳工业新亮点。

科技教育南阳科技教育事业比较发达，拥有八所高等学校十四所中等专业学校，劳动力素质较高南阳是中国农科院中国林科院的科技示范市。

综合实力初步核算，年全年生产总值亿元，比上年增长，其中第产业增加值亿元，增长第二产业增加值亿元，增长第三产业增加值亿元，增长。

人均生产总值元，比上年增长。

三次产业增加值占全市生产总值的比重为和，第三产业首次超过第产业，实现了产业结构由二三向二三的演变。

南阳房地产市场现状分析南阳房地产市场现状南阳房地产市场形成的时间较短，与传统行业相比，还不太成熟，行业发展规范的政策法规不够健全，队伍比较新，驾驭行业发展的能力还不太强，而周围环境复杂多变，经营成本高风险大，抗灾御变的能力欠缺，稍有闪失，些开发公司就会败下阵来，从而减缓整个行业乃至城市建设的前进步伐。

当前，南阳市房地产的总体状况是房地产投资规模持续快速增长，年全年房地产市场共投资亿元，比年增长了倍城区住房已基本告别短缺时代，由卖方市场进入了买方析白河两岸是南阳市发展的重心，天山路是县城拆迁改造的重点区域，随着周边城市公建和基础设施的完善，营造了良好的商业生活办公环境，吸引了大量企业商家和城市居民入住，带动了区域房地产市场的繁荣，目前普通住宅的均价已经达到元以上，处于南阳房地产市场的领导地位。

同时，绝佳的地段成为进入南阳市圈的快车道，进步促进本区房地产的发展。

周边竞争性楼盘分析万正大公馆万正大公馆是万正房地产开发的以公馆文化为背景的主题商住社区。

位于南阳市白河南岸，外部环境优越，交通便利。

北临主干道长江路直通东西，西临嵩山路衔接白河新桥，直抵解放广场小区总用地面积平方米，建筑面积平方米。

南阳母亲河白河臂弯轻轻拦，将它悉心呵护。

项目由多栋多层组成，主要户型以三室二厅二卫为主力户型。

销售平均价为元左右。

二南阳鸿源小区住宅鸿源小区住宅在南阳光武东路与独山大道交叉东北角，三室二厅二卫阳，售价元平方。

三万家园房万家园地产十年剑铸就万辉煌之作，傲立卧龙新行政中心毗临大学城，交通配套设施日臻完善，和众多居住项目共同撑起新的中心居住区，规划中北京路白河大桥年将可飞架南北，桥连通途。

全新时尚阳光户型，二室二厅，三室两厅，四室两厅。

销售平均价为元。

项目的分析项目优势分析项目地理位置优越项目位于南阳市重建的核心地带，是未来城市发展的重心。

随着政府加大旧城投资力度以及南阳战略的实施，项目周边区域的发展潜力将越来越大。

项目紧邻天山路，又靠近滨海路，环境优美，交通便利。

二项目周边良好的社会环境本项目所在地属于南阳规划重建的核心位置，项目区域内有建立小学花园酒店等商场商品房销售价升量增，去年，房地产销售收入亿元，比年增长了倍，平均房价为元，增长了，销量万平方米，比年增长了倍，房地产业发展的理性化程度进步提高，开发商鱼龙混杂，竞争不规则，整个市场已经进入了调整分化期。

二发展趋势目前开发