调整系数将估价对象宗地所处土地级别或地价区段的基准地价调整为估价对象宗地价格的方法。假设开发法根据市场调查和土地的规划要求，项目规划用地性质为居住用地规划净用地面积为平方米以实测为准容积率控制在以内建筑面积不大于平方米其中居住建筑面积平方米，居住配套建筑面积平方米容积率按建筑面积和净用地面积比值来计建筑密度控制在以内建筑高度结合具体方案确定策都必然会对房地产价格产生影响。项目分析项目地块分析项目状况分析项目位置如图所示图项目用地所在位置如下图所示房地产综合课程设计土地价值评估土地评估概述假设开发法基准地价修正法土地价值评估总结项目分析项目地块分析地块价值分析地块开发条件分析项目分析及发展战略市场调查报告武汉市房地产市场宏观分析武汉市东湖高新区房地产市场分析项目定位定位原则定位背景综述目标客户定位产品地位户型定位价格预估项目定位总结项目建设方案项目的初步规划设计项目方案和开发规划工程地质及自然条件建筑设计结构设计给水设计排水工程供电工程电信有线电响。综合评定出块土地或多块土地在权利状态下时点的价格的过程。概念要点土地估价必须依据土地估价的理论和方法。土地估价必须依据充足的土地市场交易资料。土地估价必须考虑土地政策的影响。土地估价要充分了解评估对象地块的各种权利状况。土地估价所评估出的地价是该地块时点的价格。根据项目用地适用条件，本报告使用假设开发法与基准地价修正法进行项目用地的土地价值评估。假设开发法适用的估价对象不仅是房地产开发用地，凡是具有开发或再开发潜力并且其开发完成后的价值可以采用市场法收益法等方法求取的房地产，都适用于假设开发法估价。其中，可供开发建设的土地包括生地毛地视环境影响评价节约能源安全及消防建设实施方案组织机构工程建设管理招标方案招标方案编制依据招标范围招标方式招标组织形式投标开标评标和中标程序经济分析投资的经济测算假设项目开发成本分析项目收益分析项目融资方案经济效益评价风险分析主要存在风险敏感度分析经济分析及敏感性分析结论与建议附表土地价值评估土地评估概述土地估价就是估价人员依据土地估价的原则理论和方法，在充分掌握土地市场交易资料的基础上，根据土地的经济和自然属性，按地产的质量等级及其在现实经济活动中的般收益状况，充分考虑社会经济发展土地利用方式，土地预期收益和土地利用政策等因素对土地收益的ⅥⅦⅧⅨ该地块为住宅用地级，故基准地价为元武汉市房地产指数如表所示用途类别基准地价土地级别表年月城市综合指数为，年月城市综合指数为期日修正系数年期修正系数都为住宅用地年，故无需修正。容积率修正容积率系数表如表所示表容积率为故修正系数为。其他因素修正由于地铁二号线延长线的影响，取修正系数故地价为万取假设开发法和基准地价修正法的权重分别为故求得估算地价为万土地价值评估总结影响土地估价结果的因素般有般因素。指影响城镇地价总体水平的自然社会经济和行政因素等，价格的误差为，误差比较大。可能原因如下地铁辐射影响，周围配套设施齐全，提高了地价。还有，由于我国统计资料的发布存在不系统不完全严重滞后的问题，给估价操作带来难度由于房地产市场波动很大，分析影响房地产的价格的因素时，国家产业政策金融货币政策对房地产价格的影响方面影响幅度等预测，在实际把握中难以做到丝毫不差。同时，法律经济政策等方面不可预料的变化也会导致些风险。房地产价格的变化方面受到供求变化的影响另方面政策变动也同样会对房地产价格产生重要影响。政策的变化是般估价人员无法或者说是没有能力预期的。政策的变化，包括税收政策金融政策以及产业政主要包括地理位置自然条件人口行政区划城镇性质城镇发展过程社会经济状况土地制度住房制度土地利用规划及计划社会及国民经济发展规划等。区域因素。指影响城镇内部区域之间地价水平的商服繁华程度及区域在城镇中的位置交通条件公用设施及基础设施水平区域环境条件土地使用限制和自然条件等。个别因素。指宗地自身的地价影响因素，包括宗地自身的自然条件开发程度形状长度宽度面积土地使用限制和宗地临街条件等。根据武汉市国土资源局和规划局的官网数字武汉国土资源和规划网土地交易大厅成交信息得知，该宗地块的成交价格为万元。估价结果与实际成划用地性质为居住用地规划净用地面积为平方米以实测为准容积率控制在以内建筑面积不大于平方米其中居住建筑面积平方米，居住配套建筑面积平方米容积率按建筑面积和净用地面积比值来计建筑密度控制在以内建筑高度结合具体方案确定绿地率按照武汉市城市绿化条例执行建筑设计遵照武汉市城市建筑规划管理技术规定和湖北省无障碍设施建设和管理规定执行。根据国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知执行。建筑高度结合具体方案而定。居住用地的建筑为高层建筑。根据市场调查和土地的规划要求，该土地的开发方式为居住，容积率取到，建设密度控制在。预计该项目的开发期为两年，设实际容积率为。总建筑面积为万。就居住部分根据周边已开发房地产的销售价格，在物价指数等资料的辅助下，预测在将来出售时的价格为元。测算有关税费和折现率。建筑安装工程费预计为元，地级别或地价区段的基准地价进行市场状况调整土地状况调整等求出估价对象宗地的价格求取基准地价搜集得到的武汉市有关基准地价的最新资料是年发布的，本处采用武汉市市区年住