独立式低层住宅新增项目可行性投资论证建议书

宏观分析别墅是房地产市场发展过程中的必然产物，特别是近几年以来，上海房地产市场的持续迅猛发展，带动了别墅市场的复苏。

随着本市市政道路的进步发展和完善，家用轿车的日益普及，人均收入的增加，上海作为全国最有影响力的大都市辐射力的提升，别墅类独用住宅已成为人们置业需求的新选择，市场的吸纳能力也因而提高。

据有关专业单位和权威人士测估，今后至年内上海别墅市场吸纳能力为约万套。

购房者中约有的人愿意购置别墅。

所以从中长期来看，别墅的发展空间较大。

区位分析市场调研显示，别墅市场已开始分流。

从松江九亭长宁虹桥到浦东康桥，松江佘山，目前的沪清平公路浦东金桥和松江等区域的别墅较受关注。

对全市别墅市场影响最大的是青浦区东部，并以徐泾和赵巷为中心。

徐泾镇作为万里国道第镇，与上海市区紧密相连，为上海西郊虹桥概念的延伸，距虹桥机场仅公里，现已成至室外污水管道汇合，最后纳入高泾路市政污水总管。

电气设计本别墅区供电用电负荷为，其中住宅用电，公共用电。

配电系统采用二级放射式供电。

住宅供电采用从户外电缆分支箱用电缆配送至用户。

每独立住宅设三相四线单元进线，供电电压。

为确保小区环境优美，总体上所有供电线路及道路照明均采用电缆埋地铺设。

项目概况项目名称暂定名建设依据批准文件青浦区计划委员会青计投第号关于建设商品住宅房项目建议书的批复详见附件。

青浦区发展计划委员会青计投号关于开发建设徐泾高泾地块商品住宅房项目的批复详见附件。

青浦区发展计划委员会青计投号，号关于建造商品住宅房项目的批复详见附件。

青浦区规划管理局青规书第号关于核发上海房地产开发有限公司选址意见书的通知详见附件。

青浦区规划管理局青规地第号关于核发上海房地产开发有限公司建设用地规划许可证的通知和沪青地号建设用地规划许可证详见附件。

青浦区人民政府青府土用第号关于同意上海房地产开发上海房地产开发有限公司选址意见书的通知提出的选址意见主要为建设用地面积以房地部门的定界为准。

建设工程性质住宅。

建筑高度层数控制层。

建筑容积率。

建筑密度。

绿化率其中集中绿地。

由于各项规划参数的相互制约，住宅的概念给予了细化，为独立式低层住宅。

本项目在建设用地的基地上已扣除高泾路退界，河道退界，新建独立式低层住宅幢。

根据次规划，分步实施的原则，将基地从西向东分为二期。

其中期建设用地折合亩，建幢二期建设用地，折合亩建幢。

另外基地内还将新建公建，门卫等配套设施，总地上建筑面积约。

建设投资及资金来源本项目建设总投资为人民币万元。

其中土地费用万元土建安装工程为万元总体布置为万元递延投资为万元，预备费用为万元，财务费用为万元。

建设资金由上海京郊房地产开发有限公司通过自筹和房产预售解决。

财务效益经市场调研，并经综合测算，本项目全部投资在基准情况下，财务内部收益率为，财务净现值万元，静态投资回收期为年。

表明项目有较好的财务效益，并具备定的抗风险能发有限公司新建商品住宅的批复详见附件。

上海市房屋土地资源管理局沪房地青字第号第号上海市房地产权证详见附件。

核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，沪青房地出让合同第号上海市国有土地使用权出让合同详见附件。

上海市国有土地开发补偿合同详见附件。

青规审第号建筑工程设计方案审核意见单详见附件。

建设单位本项目由上海房地产开发有限公司投资开发建设。

该公司由自然人上海企业发展有限公司和上海房地产有限公司三方共同出资组建的具有房地产开发资质暂定三级的有限责任公司。

注册资金为人民币万元，注册在青浦区徐泾镇，是个自主开发经营，独立核算，自负盈亏的经济实体。

建设地点该项目位于青浦区徐泾镇，具体位置为东至东向阳河，南北为河道，西至高泾路。

地块呈东西较长，南北较短的矩形状，长宽比例约为。

由青浦区房地局测绘所提供的房屋土地测绘技术报告显示，规划用地面积为平方米折合亩，含道路和河道带征地，其中建设用地面积为平方米折合亩。

建设内容根据青规书第号关于脉搏，细化规划手法，推出新的创意或理念，做优楼盘，那么大于元的销售均价是有把握的。

三建设方案规划设计该小区属于中高档别墅区。

规划设计的指导思想是在充分利用土地和原有水域的原则上，环境追求田园意境，山水趣味是规划设计的基本设计理念，给人以种全新的视觉感受和生活方式。

总体规划由两大部分组成平原和山坡，之间以条潺潺流水自山谷蜿蜒而过，而平原上则另设条或收或放，变化有致的大绿洲。

水绿，两条步行街在平面上形成了两条动态的流线，而三个山坡延绵至平原，又在空间上形成了三条动态流线，使全区空间丰富多变，避免了枯燥感和封闭感。

山水结合的总体布局令每户别墅都有其卖点或依山，或旁水，或临坡，或岛居，或见绿。

根据周围环境及道路交通状况，小区主出入口位于基地西侧的高泾路上，次入口位于基地东南部。

区内交通组织以安全，顺畅，通达为基本点。

车行道由入口处向北沿山坡北侧及向东沿平原形成两条纵向主线，再由主线伸往山丘，山脊和山谷。

区域的经纬次序明晰可循。

而人行则经会所前的绿化广场沿大绿洲，以最便捷的路径步移景移，延伸至小区最深处，也可沿谷间水涧，由柳影积地下室建筑面积含人防面积人防建筑面积位于会所地下集中绿化率绿化率容积率含人工湖建筑密度总户数户总人数人以人户计平均每户建筑面积停车位辆其中住宅辆公共建筑辆以辆计户均停车位辆户结构设计设计要求结构安全等级为二级，地基基础安全等级为二级，抗震设计烈度为度，建筑物类别为丙类，框架结构抗震等级为三级。

结构选型及材料选用上部结构所有别墅均采用框架或砖混结构，会所为框架结构。

基础未填土及填土厚小于部份别墅采用筏基，持力层为第二层老土。

填土厚大于部份别墅采用桩基，桩为预制方桩，桩长根据地质情况而定。

挡土墙所有填土形成坡地均设挡土墙。

给排水设计本项目的给水水源采用市政自来水，从高泾路上市政给水直径干管上引入两根进水管，设水表计量，供给小区生活及消防用水等。

小区内的给水管道形成环状，各单体用水由室外给水管直接供给。

设计用水量为立方米。

每幢别墅均单独设置容积式燃气热水器。

会所内设置燃气热水锅炉。

小区的排水采用分流制。

雨水经汇合后排入就近河道。

生活污废水排放量为立方米。

各单体生活污废水排水云间归至家园。

规划方案用地平衡见如下表序号项目面积比例总建设用地面积其中住宅用地面积公建用地面积道路用地面积集中绿地面积其他用地注带征土地建筑设计小区内共布置了独立式别墅幢和会所幢，地上建筑面积计，其中会所为，别墅为。

独立式别墅共有十余种房型，针对每个不同情况的地块，或山，或水，单独进行设计，力求建筑由景而生，合景为。

平均每户建筑面积约。

单体内的空间设计按现代家庭生活模式，合理组织功能分区和安排空间序列，建筑内外空间的相互辉映，相互渗透。

并且利用山坡的高差，营造多些的地下室和半地下室。

大部分单体为二层，少量三层，大面积单体设有电梯。

会所设在高泾路东侧，地上建筑面积为，地下建人防。

会所建成后先做售楼处，以后为业主提供休闲，健身，娱乐及物业管理之用。

小区建筑上面风格现代，简洁，明快，轻颖，前卫，与绿化广场，大绿洲的各景观相协调，强调细部装饰和整体气势。

本项目技术经济指标如下主要技术经济指标序号项目单位数值备注总建设用地面积地上建筑面积其中住宅建筑面积不含地下层建筑面积公建建筑面积底层建筑海西郊虹桥概念的延伸，距虹桥机场仅公里，现已成为上海西区高档别墅的主要供应地。

沪清平公路沿线的别墅楼盘有个区别于其他区域的特点，产品更新快。

湖畔佳苑无论在层半的建筑构造上环境庭院上，还是室内空间上都有新意。

长堤花园紧邻高尔夫球场，具有极佳的高尔夫球场景观，并推出湿地坡景概念。

由于低容积率，又有新的创意，价格的走势见好。

本项目位于沪清平公路与沪青平高速公路之间，沪青平高速公路已于前年通车，使交通便捷的程度进步提高。

本地块周边最近几年已经开发和正在开发大批别墅，提高了区域开发的成熟度，相对而言有益于减少后续房产开发的风险。

去年中央作出了暂停别墅类用地供给，对已获得别墅用地的开发商来讲定是个利好消息，有利于别墅项目品质和价格的提升。

高泾路作为目前该项目的主要进出道路，将由原先的米拓宽至米宽，大市政配套管线都已到位，为本项目的后期市政配套提供了良好的条件。

所以以房地产开发的势头及必备条件来看，该地块房地产开发已具备了较好的外部条件。

价格分析本项目所处的区域已构成别墅开发的热土，经实地调查和有关媒体显示，提供几个可比性楼盘的情况西郊紫郡基地面积，拟建独立式低层住宅，容积率。

目前期幢别墅已结构结顶，古典式的风格，预售价元以上，最高为元，已预售空。

丽都别墅占地，已建成幢独立式别墅，计五种房型，平方米建筑面积，欧陆风格，去年已售完。

售价大于元。

湖畔佳苑占地面积万，容积率，分二期建设。

该项目倡导新亚洲主义的理念，单坡屋面，主体结构层半，围合庭院黑白色调等，颇能吸引人们的注意。

期已于去年上半年预售完毕，予售价在。

现正在建设中的二期的预售价均价定在元以上。

我们认为，项目只要能搭准时尚的脉搏，细化规划手法，推出新的创意或理念，做优楼盘，那么大于元的销型，平方米建筑面积，欧陆风格，去年已售完。

售价大于元。