（终稿）百家湖西花园住宅小区新增项目可行性投资论证建议书.doc（最终版）

四项目建设的必要性我市总体经济发展的需要房地产业是从事城乡尤其是城市房屋和土地的综合性开发及经营行业，是城市存在和发展的物质基础，是发展国民经济的支柱产业之，房地产业的发展可以加速市场经济的进程。

根据我市国民经济和社会发展九五计划和年远景目标纲要精神，从九五开始已将房地产业列为重点培育发展产业。

按照市委市政府提出的年初见成效，三年面貌大变五年跃上新台阶的要求，我市房地产业在九五期间充分发挥了先导性产业的作用，加快房地产业的商品化市场化现代化步伐，坚持统规划，合理布局，综合开发，配套建设的原则，按照以新区建设开发为主旧城改造为辅的方针，以住宅建设为重点，进步优化土地与房产资源配置，提高产业总体水平和整体规模效益，使之真正成为我市国民经济发展的支柱产业之，这是当前经济建设中的重要举措。

本工程为中高档住宅建设项目，对进步加快我市住宅建设，满足逐步富裕起来的人们对中高档住宅日益增长的消费需求，提高人们生活品质，培育新的经济增长点具有十分积极的意义。

二进步完善江宁区投资环二居所。

对于这部分人群，个居所已不能满足他们的需求。

其因休闲放松心情或投资等需求而需要第二甚至第三居所，百家湖西花园社区将以较低的价位较大的增值空间流的社区流的建筑流的环境来吸引这类消费者。

四中老年人休闲养老颐养天年的较佳场所。

百家湖西花园特有的自然环境和田园风光，无城市污染的空气以及完善的配套设施将能吸引中老年人前来寻找修身养性的最佳场所。

五港澳台人士及国外投资者。

江宁开发区吸引了众多的外资，投资者也将倾向于就近选择环境优美的居所。

百家湖西花园将是他们较佳的选择之。

目录第章总论第二章市场分析第三章建设规模和建设内容第四章项目选址及配套建设条件第五章建设方案第六章实施进度第七章工程投资与财务分析第八章结论与建议附表附图和附件核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，总论项目建设背景南京江宁经济技术开发区以下简称江宁开发区是于年月开始创办的江苏省首批省级开发区之，年月被批准为国家级高新技术产业开发区。

江宁开发区座落于南京市南郊，总体规划面积平方公里。

北距中华门公里，南离禄口国际机场公里，东与江宁区相连，西依韩府山翠屏山和将军山。

江宁开发区所依托的古都南京，为江苏省省会。

是全省的政治经济和文化中心，也是我国重要的综合性工业科技教育基地和长江三角洲地区仅次于上海的大商埠。

近期被评为中国城市综合实力五十强第七名和城市投资硬环境四十优之。

江宁开发区坚持高起点高标准的开发战略。

目前，基础设施宅建设仍然不能满足开发区快速发展的需要。

为了进步推动江宁开发区经济发展，营造流投资环境，改善人们居住环境，提高生活品位，南京利源物业发展有限公司以下简称利源公司拟在江宁开发区百家湖畔建设百家湖西花园住宅小区。

二项目单位概况南京利源物业发展有限公司成立于九九三年，投资方为香港大陆发展有限公司和南京江宁经济技术开发总公司，注册资本万美元，主要从事房地产开发销售租赁自建房屋并提供配套服务。

公司下设南京百家湖房地产开发有限公司南京百家湖度假村有限公司南京利源电子有限公司南京利源建设发展有限公司南京百家湖物业管理有限公司南京南山湖农林休闲观光有限公司南京利源旅游有限公司和南京利源物业发展有限公司销售分公司南京利源集团物资贸易分公司。

利源公司主要开发项目为百家湖别墅花园百家湖公寓花园和百家湖西花园，开发土地面积万平方米，总规划建筑面积万平方米，其中别墅面积万平方米，公寓面积万平方米，公用及配套设施万平方米。

百家湖公寓花园由凯旋门维也纳城罗马城米兰城威尼斯城中心配套区组成。

百家湖别墅花园共建幢别墅，已全部竣工，年被建设部评为全国城市物业管理优秀住宅小区。

百家湖公寓花园凯旋门于年被上海基尼斯总部评为最大的住宅小区主门楼，年公司被建行江苏省分行评为级信用单位，年连续被南京市外商投资企业评为外商投资先进企业，连年被江宁开发区评为开发区先进集体。

公司总部现有员工人，其中教授及具有高级技术职称人员人，中级专业技术人员人，经营管理机构为入已达亿元，平方公里的开发框架业已形成。

区内道路总长达公里，沿路埋设各种管网线公里日供水万吨的新区水厂万伏双回路变电站万门程控电话邮电大楼已投入运行。

日供水量万吨水厂日处理万吨的污水处理厂等重点工程已基本建成。

区内已有金融房地产商贸流通饮食服务等近百家三产企业投入运营。

按照教育现代化标准兴建的新区小学新区中学已经建成开学，其中新区小学并被批准为省级实验小学。

以南京航空航天大学河海大学新校区和南京大学东南大学科技园为龙头的大学城已在区内开工建设。

沙滩浴场网球场壁球馆保龄球馆水上娱乐中心等批娱乐休闲设施已相继投入使用。

区内六通平的基础设施和日趋完善的社区服务设施已基本能满足进区企业生活生产和建设的需要。

该区以优越的地理位置和优良的投资环境，已吸引了个国家和地区的多个项目进区落户，投资总额突破亿美元，其中三资企业占，外商投资额占，第二三产业之比为∶，高新技术企业占。

实际利用外资亿多美元。

投资额在万美元以上的大项目有个。

世界排名前强的企业中已有瑞典爱立信日本东陶和三井美国摩托罗拉和百事可乐等家进区。

江宁开发区已从昔日的荒郊变成南京地区海内外客商竞相投资的热土和创业的宝地。

随着江宁开发区的持续快速发展和我市人民生活水平的不断提高，人们对高品质居住环境的追求也呈较快上升趋势。

我市及江宁区近几年建成的普通住宅在数量上有了较大突破，开工面积和竣工面积都有较大增加，但从总体上看，江宁区的住宅建设仍以中低档为主，中高档枢院，使西花园有独特的人文环境优势。

交通及其他配套条件优势。

本项目位于利源中路西侧，而该路东与宁溧公路相接，西与机场高速公路连通，北与绕城公路相连，其交通条件与利源公司以前开发的百家湖花园样具有十分优越的条件。

同时项目用地邻近开发区胜太路商业街，商业配套条件较为完善。

此外，临近百家湖西花园还有南航河海大学等教育配套设施。

与竞争对手的优势分析项目与南京市区的住宅园区比较有两大显著优势环境优势和价格优势，这两大优势将能吸引部分特定的消费人群。

项目与江宁开发区及江宁地区其他居住区比较，本项目具有显著的后发优势。

随着房地产业发展日益迅速，园区的建设理念也在不断发展变化。

百家湖西花园将立足于新世纪，建设新型居住家园，从而与江宁开发区的其他居住区拉开差距。

加上利源公司的企业形象及其在江宁乃至南京市的显著影响也有利于本项目赢得市场。

二价格定位周边楼盘定价调查楼盘开发商楼盘性质售价元百家湖花园公寓利源物业现房江南文枢院江宁房地产总公司多层现房温泉公寓汤山房地产多层住宅现房温泉花园别墅汤山房地产联排别墅现房江宁第城金轮房地产多层住宅现房湖滨世纪花园江宁开发区房地产多层住宅太阳城栖霞建设多层住宅碧水华庭江苏联骏公寓别墅中国人家江苏东恒别墅期房养龙山庄天地房地产多层住宅现房世纪假日花园世纪房地产多层住宅期房二楼盘价格发展趋势江宁开发区年成立以来，该区域的房地产价格已从每平方米元逐步上涨至目前位为百家湖西花园房价汽车年汽车使用费南京三类地区相同面积房价。

在市区政府的规划建设和支持下，利源公司已对天然的大湖和百家湖公寓进行了景观整合和互连的二次深度开发，使南京又座公园在百家湖崛起千亩湖面公里环湖景观路座跨湖大桥凤凰坛和百家湖凯旋门等座标志性建筑座主题花园个大中型游泳场及大类项休闲项目，百家湖花园成系列的别墅式公寓就座落在此景之中。

百家湖花园近万的各种楼中楼公寓热销空，使利源公司提前进入了面向更大第二居所消费群的新型公寓的开盘工作。

同时，利源公司也将在近期为南京市民推出第三居所型住宅，为在闹市水泥森林居所中的消费者增加了选择大自然居所的服务内容。

根据利源公司自年以来对百家湖花园的开发经验，百家湖西花园的主要销售对象定位在以下几个方面南京市中高收入阶层。

主要为各企事业单位的高级主管人员高校研究院所的高级知识分子及自由职业者。

此类人群的收入较高，年薪般在万元以上，能方便地解决交通问题，其居住消费观念较为超前，对居住环境生活品味质量要求较高，因此新型园区百家湖西花园将成为他们的首选园区，此类人群将成为百家湖西花园最主要的消费对象。

二江宁开发区进区企业中的高级管理人员。

江宁开发区已有数十家国内外大型企业进驻，其二三产业的发展已经成为南京市的个重要的经济增长点，此类企业中有较多的高收入阶层，对住宅有着较高的要求，百家湖西花园的高品味定位将为他们提供较理想的选择。

三南京市高收入阶层的第元左右，而目前江宁开发区发展势头仍很迅猛，江宁县撤县建区后，预期未来年内该区房价仍有较大上升空间。

三综合优势百家湖西花园与周边居住区比较将在规划设计环境配套新型建材等方面胜出筹，故本项目公寓销售基价预计在元平方米。

此价位与南京市区的同档楼盘比较仍有明显的价格优势而此价位与江宁区相关楼盘比较，在价格环境房型等各方面又有定优势。

三销售对象分析作为江宁区唯的国家级资质开发企业，利源公司经过八年的开发建设，在百家湖环湖景观带边规划和建设了万的高档大型临湖住宅区，并获得了国家级优秀物业管理住宅区等殊荣，使百家湖花园成为南京市市区扩容的道亮丽的现代都市人居栖区。

中高档公寓深受资本型收入阶层的青睐。

随着社会文化的发展和市民收入水平的提高，加上银行系统对房产销售实行按揭的强力支撑，知本型收入的白领阶层经理阶层和高知阶层开始寻找市区扩容带中的第二居所。

利源公司早在年代中期就着手按照知本型消费者的需求设计了维也纳城和资本型收入阶层知本型收入阶层经理阶层高知阶层中产阶层白领阶层普通收入阶层经济适用型收入阶层