让政策风险四项目评估结论附表土地开发模式附表表总投资与成本估算表表二资金筹措表二房产开发模式附表表总投资与成本估算表表二详细投资计划与资金筹措表按比例表三详细投资计划与资金筹措表按金额表四总销售收入预测表表五销售费用估算表表六商铺出租计划和出租收入估算表表七车位出租计划和出租收入估算表表八销售税金及附加表表九租赁及转售税金及附加表表十损益表表十全部投资现金流量表年表十二自有资金现金流量表年表十三资金来源与运用表表十四银行贷款还本付息结算表表十五银行贷款还本付息计算表表十六敏感性分析预测表成本不变而租金售价变化对收益的影响租金售价不变而成本变化对收益的影响租金售价上升时成本变化对收益的影响租金售价上升时成本变化对收益的影响租金售价下降时成本变化对收益的影响租金售价下降时发公司，在成都锦江区注册，注册资金为，万元。在组织架构及人员的安排上，可以先跟成都东方新城房地产开发有限公司实行两套班子，套人马，交叉作业，待以后投资开发项目增多，业务量增大时，再进行业务分割。二项目运作方案根据项目特点，可以采取土地开发方案或者房产开发方案。两种方案各有优缺点，具体为土地开发模式目录第部分项目概况项目名称二项目地址三土地产权状况及面积四地上建筑物状况五项目由来六有关破产清理情况预计第二部分成都房地产市场概况第三部分项目优势与劣势分析项目优势二项目劣势第四部分项目运作方案项目运作主体二项目运作方案土地开发模式二房产开发模式第五部分项目规划方案项目规划设计要点二项目技术经济指标项目主要技术指标二住宅户数及车位数量第六部分项目开发方案项目开发建设方案对土地开发模式二对房产开发模式开发方案设想建设进度计划土地整理及前期开发进度期开发进度二期开发进度二项目经营方案租售比例销售进度与价格住宅销售进度商业销售进度核准通过，归档资料。商业租赁与转售收入测算车位租赁与转售收入测算四税金及附加销售税金及附加租赁及转售税金及附加五成本费用估算六财务分析损益表与项目静态盈利能力分析现金流量表与项目动态盈利能力分析全部投资现金流量表自有资金现金流量表资金来源和运用与资金平衡能力分析七不确定分析盈亏平衡分析敏感性分析单因数敏感性分析成本不变而租金售价变化对收益的影响租金售价变化对财务净现值的影响租金售价变化对财务内部收益率的影响租金售价不变而成本变化对收益的影响成本变化对财务净现值的影响成本变化对财务内部收益率的影响多因数敏感性分析租金售价上升时成本变化对收益的影响租金售价上升时成本变化对财务净现值的影响租金售价上升时成本变化对财务内部收益率的影响租金售价上升时成本变化对收益的影响租金售价上升时成本变化对财务净现值的影响租金售价上升时成本变化对财务内部收益率的影响租金售价下降时成本变化对收益的影响租金售价下降时成本变化对财务净现值的影响租金售价下降时成本变化对财未经允许，请勿外传,车位销售进度三项目投资方案第七部分项目投资估算土地开发模式总投资估算开发成本测算基准地价与出让金实际出让地价预估土地出让金补差额估算地价估算土地增值额估算二开发费用测算管理费用其他费用财务费用二房产开发模式总投资估算开发成本测算土地成本前期开发费设计费工程建安费基础设施费公建配套费运作期间费不可预见费二开发费用测算管理费用销售费用财务费用第八部分项目资金筹措土地开发模式投资方案二房产开发模式投资方案投资组合方式二资金运作方式自有资金银行贷款销售收入再投入第九部分经济与社会效益分析地产开发模式经济效益分析拍卖地价评估二财务评价三不确定分析破产启动费用不纳入成本情况土地出让金变动情况二房产开发模式经济效益分析销售单价的估算住宅销售单价的确定用市场比较法确定销售价格的上限用成本法确定销售价格的下限建议销售单价商业销售单价的确定车位销售单价的确定二总销售收入的测算三总租赁与转售收入的测市农家乐清理时估计没有赔偿和纠纷。农业银行储蓄所农业银行储蓄所原系成都盐市口购物中心租赁成都空压机厂土地自行修建而成，楼底，面积平方米。成都盐市口购物中心以从该储蓄所借款冲抵其年使用权。同样盐市口购物中心于年将底楼移交给市场。年储蓄所迁走，并将此营业房租给他人做酒楼使用。该储蓄所清理时估计有定纠纷，但能协商解决。市场二楼营业房市场二楼营业房原系成都盐市口购物中心租赁成都空压机厂土地自行修建而成，共平方米。年盐市口购物中心以该二楼及楼小食品区营业房年使用权作抵押，在市场担保下，从汇通银行贷款，后因无力偿还银行部分贷款及市场租金，将楼及二楼营业房无偿偿还给市场，但法院将二楼判给了汇通银行。因此，清理时会有定的纠纷。化工区该化工区系成都锦江区工商局与成都空压机厂联建，并分割了间营业房，将其全部出售给私人。因此，清理时会有定的纠纷。生资市场该生资市场系东宝娱乐公司向成都空压机厂次性交纳万元后获得了年的使用权，并将其改造成红日娱乐城，面积，平方米。因此，清理时会有较大的赔偿。银丰酒楼该银丰酒楼原系市场以联办食堂名义让成都盐市口购物房产开发，成都二环路以内已几乎没有可供开发的土地。该地块的开发不但切合了成都市民二环路内的置业习惯，而且无疑会给开发商带来良好的经济效益。根据有关规划，东大街将继续向东跨过二环路东延至老成渝公路，直接连接成都城东副中心。二环路东四段以内已形成了良好的居家氛围，市政公建配套较为完善。由于地块业主属于申请破产企业，且有关破产费用均由上汽集团负责解决，因此项目不存在拆迁安置费用，大大降低了成本，土地增值的空间很大。项目二环路以外即为沙河塔子山公园，项目南面即为望江公园东湖市政公园，环境优美。二项目劣势目前项目东面二环路外是成都钢铁有限责任公司即原成都无缝钢管厂。虽然成都无缝钢管厂是东郊工业结构调整的重点企业之，但该厂整体搬迁尚需时日，因此在定程度上制约了项目向东的辐射力。东大街东延线东门大桥至二环路牛市口段商业氛围的提升还需较长的时间。牛市口商贸大市场杂乱无章，管理混乱，将直接影响商业投资者对该地块商业铺面的投资行为。第四部分项目运作方案项目运作主体为了更好地进行投融资，运作项目，建议以北亚集团的名义控股成立新的房地产开中心承包经营，后成都盐市口购物中心将其经营权转移给简阳银丰铝门窗厂的黄又成。其后黄又成将其抵押贷款，因无力按期还款，法院将余下的经营权判给了简阳信用社。因此，清理时有定的纠纷。其他市场其他营业房跟上面的情况类似。清理时有定的赔偿，但问题不大。综上所述，该市场清理时存在些赔偿纠纷，估计并无太大的问题。第二部分成都房地产市场概况略。第三部分项目优势与劣势分析项目优势项目地处成都主要商贸大道东大街东延线尽头牛市口与二环路东四段交会处，具有较浓的商业氛围。目前东大街已整治新，从盐市口到东门大桥，沿线分布了成都人民商场北京华联郁金香花园广场东方时代商场蓝光大厦友谊广场等商业楼盘。商业气氛正从盐市口市中心向东门大桥延伸，并逐渐从东门大桥向环路牛王庙及二环路牛市口递延。项目位置交通极为方便。从项目所在地到盐市口城市商业中心，只需分钟左右的车程，而且东大街二环路和海椒市街是成都的主要公交干道，沿线分布了路路路路路路路路路路路路路路等公交线路。项目地块是成都东面，乃至成都二环路内不可多得的地块。由于历年时成本变化对收益的影响租金售价下降时成本变化对收益的影响表十七工程成本核算分类表商业部分工程成本核算表住宅部分工程成本核算表配套项目部分工程成本核算表地下停车场部分工程成本核算表第部分项目概况项目名称成都空压机厂地块建设项目二项目地址成都空压机厂地块位于成都市海椒市街号，即二环路东四段以西，得胜上街以南，海椒市街以东，莲桂东路以北，临二环路东四段，地处东大街东延线牛市口黄金位置。三土地产权状况及面积成都空压机厂地块现系成都牛市口商贸大市场所在地。该市场占地余亩。其中工业划拨用地，平方米约亩，商业租赁用地，平方米约亩，租赁时间为年月日起至年月日止。后因成都空压机厂和成都华兴房地产公司联合开发住宅，占用了市场亩左右，现余亩左右。四地上建筑物状况地上建筑物多为二至三层的牛市口商贸大市场，少部分为厂区。五项目由来成都空压机厂原系中国汽车工业总公司所属企业。由于经国务院总理办公会议决定，需对中国汽车工业总公司的业务和资产进行重组，中国汽车工业销售总公司和中国汽车工业物资总公司由上汽集团接收，并提出破产申请，在按规定程序报批后，按照研究辽宁部分有色金属和煤炭企业关闭破产有关问题的会议纪要的规定组织实施破产。破产费用缺口，经财政部核定后，由上汽集团负责解决。中国汽车工业总公司所属破产企业含成都空压机厂实施破产所适用的政策和费用也执行上述规定。同时，国家经贸委根据国务院总理办公会议纪要精神，将成都汽车配件总厂成都空压机厂两户企业自年月日起移交给四川省人民政府管理，中国汽车工业总公司持有两户企业的股权也实行无偿划转，两户企业的债权债务仍由原法人主体承担。年月日四川省人民政府决定将成都汽车配件总厂成都空压机厂两户企业下放至成都市人民政府实行属地管理。现成都市人民政府决定对成都空压机厂实施关闭破产。但实施关闭破产大约需要，万元启动资金万元作为回报，以每月，元价格将市场楼底约平方米的营业