（终稿）成都市外双楠区域市场新增项目可行性投资论证建议书.doc（最终版）

实际上，从近几年的新增商品住宅供求总量来看，年年新增商品住宅面积均小于实际销售面积，供应表现不足。

而到了年，新增商品住宅供应面积与实际销售面积基本相当，供销比达到。

目前，成都住宅市场最热点区域为环，统计资料表明，目前环的供应量占到了整个市场的约，而环外的商品房供应量也接近，这些数据表明，随着市中区可供开发用地的减少，中心城区的住宅将变得日益稀缺，升值潜力不言而喻，年年年供应面积销售面积图五年五城区商品房供销情况五产品供应及分布特点各面积段产品供应特征中产城的市场基础，存在着较大的市场需求。

第部分项目宏观市场背景分析成都商品住宅市场总体形势年成都房地产市场整体需求旺盛成交先抑后扬二郊区市场量可能要超过成都主城区三房价稳步增长四供求矛盾得到定缓解住宅供求关系仍然紧张五产品供应及分布特点六居民住宅购买力水平分析二成都市商业房地产市场简析三房地产政策环境分析政策趋势二住房信贷政策三经济适用房廉租房政策四加强技术进步引导四未来走势预测房价涨幅将超过二竞争加剧第二部分区域市场分析区域房地产市场现状分析核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，区域背景描述人文城西二区域主要交通状况三区域房地产市场特征四区域市场平均价格分析二区域商品住宅状况区域主要楼盘情况二区域在售商品住宅特征三区域土地市场简析方米，同比增长。

五城区商品房成交面积万平方米，同比增长住宅成交面积万平方米，小幅下降。

从总体上看。

在宏观政策调控背景下，成都市房地产市场仍然表现出了种增长态势，说明成都市场在调控之前是比较健康的，泡沫较少。

从五城区住宅逐月价格来看，年，整个住宅的交易均价仍在波动中上扬，只是上涨速度在减缓。

二郊区市场量可能要超过成都主城区商品房万平方米同比增长住房万平方米同比增长全市五城区郊区市县图二年成都市商品房成交情况根据年商品房成交情况图二可以发现成都市区交易量和郊县正在逐步靠拢。

未来，成都郊区市场交易量有可能要超过主城区。

三房价稳步增长商品房成交均价元住宅成交均价元全市五城区郊区市县图三年成都市商品房成交均价情况从年成都市商品房成交均价情况图三可以发现，去年，从城西二环至外环内看二从区域市场看四区域市场研究结论及市场未来走势预测政策利好，住宅开发环境得到改善二住宅开发将向高发展三商品房总体供给将继续保持快速增长四房地产开发将不再规模化，开发水平将不断提高五消费者日益理性，需求量不断扩大六房价上涨空间较大第部分项目宏观市场背景分析成都商品住宅市场总体形势年成都房地产市场整体需求旺盛成交先抑后扬注来自成都房地产从年五城区住宅走势图图可以看出，除了月份因为春节原因成交较少以外，上半年受国家调控政策影响，成交逐月走低，下半年则逐月走高，月份达到万平方米。

去年房地产市场个显著的特点就是成交面积在宏观调控下仍然保持增长，虽然受到宏观调控的影响，市场在去年中期度沉寂，但全年大成都总成交面积仍然达到了万平方米，同比增长。

其中，住宅成交万平为上述增长数据并非偶然，而是表明成都商业地产正在渐渐从沉寂中复苏。

三房地产政策环境分析政策方面，下步的政策重点是推进落实已出台的各项宏观调控措施，不再出台新的调控政策。

努力实现调整结构保障供给分类指导稳定价格的宏观调控目标，加强结构调整和规范房地产市场。

同时政府已经意识到，若过度收缩房地产投资，可能会导致未来房价反弹。

优先保证中低收入家庭的住房，是未来房地产政策调控的首要趋势。

政策趋势稳定政策，适度微调。

这将是年内宏观调控的基调。

这从今年新出台的以下政策中可以看出月份，建设部公布了建设部年工作要点，其中提到，为了遏制炒房，将落实商品房预销售合同联机备案和实名制购房制度严肃查处内部认购违规促销囤积房源哄抬房价等违法违规行为。

月初，国土资源部表示，年内将在有条件的地区实施勾地制度。

月日，国家税务总局房消费信贷政策开始出现松动。

三经济适用房廉租房政策今年以来，作为国家房地产调控政策的重要内容，政府加大了对城市经济适用房用地开发及消费的政策倾斜。

种种迹象表明优先保证中低收入家庭的住房，是未来房地产政策调控的大势趋势。

四加强技术进步引导在创建和谐社会与可持续发展政策背景下，对房地产开发中新技术新工艺新材料的应用逐步进入法制化管理。

如，成都市建筑节能管理规定于年月日正式实施，硬性规定新建住宅必须节能以上，不达标，不能通过验收。

十五期间，我国将建立以政府办公建筑为主的能耗统计审计和披露制度，而建筑节能管理条例已经列入国务院年的立法计划，会争取尽早出台。

四未来走势预测房价涨幅将超过年，经历了黑色的月，成都的房价依然坚挺，城区住宅的销售均价涨幅达到了，这说明的成都的房地产市场有着坚实发布文件，对房地产企业预售收入的预计营业利润率做出调整，其中，省会城市和计划单列市的城区和郊区将由目前的提高到不得低于，新规定将追溯至今年月日。

月底，建设部通报了个城市尚未建立廉租房制度。

而后又下发紧急通知，要求北京上海天津等个城市提供商品房供应和空置情况有关数据。

这是建设部首次向地方政府要求获得当地的商品房空置数据。

二住房信贷政策度紧缩的银行个人贷款业务日前传来利好信息。

银行出于扩大优质客户范围，增加贷款业务的考虑，开始为个人住房贷款松绑，包括中国工商银行和上海浦东发展银行相继推出优惠措施，比如对房龄限制放宽给信誉好的客户第二套房利率打折等，而建设银行更正式推出以住房为载体的个人住房最高额抵押贷款新产品，即客户以自有住房向银行作最高额抵押在有效期间和贷款额度内循环使用的贷款，贷款有效期最长为年。

种种迹象表明紧缩的住，同比增长。

近几年城区住宅销售价格走势图销售均价同比增长四供求矛盾得到定缓解住宅供求关系仍然紧张商品房供应方面，年成都楼市的供求总量正在趋于平衡。

实际上，从近几年的新增商品住宅供求总量来看，年年新增商品住宅面积均小于实际销售面积，供应表现不足。

而到了年，新增商品住宅供应面积与实际销售面积基本相当，供销比达到。

目前，成都住宅市场最热点区域为环，统计资料表明，目前环的供应量占到了整个市场的约，而环外的商品房供应量也接近，这些数据表明，随着市中区可供开发用地的减少，中心城区的住宅将变得日益稀缺，升值潜力不言而喻，年年年供应面积销售面积图五年五城区商品房供销情况五产品供应及分布特点各面积段产品供应特征中产城东供应主力户型面积段为城西户型供应走向高端化城南各面积段供应结构相对平衡城北主力户型价高地少，城中为成都市小户型供应的主要区位。

各面目经营上的失败例如城中的欧莱特城南的灿坤以及金沙片区的诺玛特等以经营失败退场导致大部分投资者对商业地产投资望而却步，城区商业地产的前景堪忧。

从成都市商业地产供需局面来看，目前部分区域商业中心逐渐形成，但是在销售与经营上均不理想大部分区域商业中心项目目前处于空置状态部分经营项目的经营状况不令人满意项目的市场压力以低租金招揽商家以及销售投资汇报承诺等因素转嫁给开发商部分商业地产开发商纷纷转向住宅的开发例如蓝光集团等部分区域的专业市场