城市经济正处于稳步上升的趋势，商业发展具有经济持续稳定发展的基础和居民收入稳步提高的动力，随着人民生活水平的提高，必将对商品零售业的经营理念经营业态提出更高的要求，因此温泉商业街的改造具有城市经济不断增长的基础和居民消费结构升级的依托。大量居民定期储蓄存款的积淀，为商业房地产开发提供了潜在的投资市场。本案的开发销售有着良好的民间资本依托。三人口环境分析温泉城区温泉城区居民构成以具有高消费能力的市政府机关事业单位人员为主，商业市场具有坚实的消费基础年咸宁城市建成区面积为平方公里，城市人口万人。市区由咸安区的永安街道浮山街道温泉街道个街道组成，永安街道人口万人浮山街道万人温泉街道余万人。现已形成咸安温泉两个相对独立的老城区。咸宁市委市政府驻地温泉，温泉城区是鄂南经济政治文化信息交流中心，城区内分布着众多的政府行政机关事业单位，大量的政府工作人员，成为温泉城区商业的主力消费群体，因此，温泉商业具有强有力消费力的支撑。温泉城区中高等学校众多，学生数量庞大，大量的学生消费需求，将推动商业市场进步繁荣根据统计资料显示，年咸宁共有普通高等院校所，在校学生数人，中等职业教育学校所，在校学生人，中高等院校共有在校学生人，这些学校大多位于咸宁市温泉城区，庞大的学生消费群体，构成了温泉商业的重要消费力量，有力推动了温泉城区商业的进步发展。小结温泉城区具有大量高素质高消费能力的居民，商业市场消费基础坚实，因此温泉商业街的开发不但有市场依托，同时在功能上具有迎合消费者高级消费需求，提升温泉城区商业品位的商业效应。强大的学生资源是现有温泉城区商业的重要消费力量之，因此温泉商业街的商业运营过程中，应充分挖掘学生消费经济，打造学生商业消费平台，让学生经济成为咸宁商业新的增长点。四旅游环境分析城市旅游资源丰富，旅游消费经济进入快速增长期咸宁市是座具有山水园林特色的中等城市，城市旅游资源丰富，境内拥有众多旅游亮点和精品线路。自然旅游资源以山青水秀洞奇泉温桂香竹翠为市，缺乏上规模的小商品批发市场和大型的综合型消费购物中心，而温泉商业街小商品市场和综合型购物中心的规划定位，有效填补了咸宁商业市场的空白，将成为咸宁新的经济增长点，推动城市经济进步向前发展。温泉商圈投资价值认同度高，市场基础好，因此温泉商业街做为商圈的核心商业，将具有良好的销售前景，发展前景看好。项目背景项目基本情况温泉商业街项目位于咸宁市温泉商圈的核心位臵，项目东临咸宁学院温泉校区，西面商业主干道温泉路，北靠咸宁卫校附属医院，南连咸宁市中心医院。项目用地范围内，现状分布有温泉农贸市场小商品市场和大量沿街的零售商业，区域内人流密集，商业气氛浓厚，是目前咸宁市商业最为繁华的核心商业圈，是咸宁市民逛街购物的首选街区，项目用地开发有着有效的商业人流支撑，具有良好的商业基础。二项目市场背景温泉商圈做为咸宁市的核心商圈，是咸宁市城市形象的窗口，在咸宁十五规划构建鄂南门户和湘鄂赣边界区域性现代商贸物流中心的城市发展目标中，具有举足轻重的作用，但由于现有温泉商圈内街区发展不均衡，特别是本项目用地商业建筑现状多为临时搭建和棚户结构，商业形态和形象落后，与温泉核心商圈的形象不协调不匹配，极大的影响了商圈形象的进步提核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,升和商圈的发展与壮大。因此本项目的拆迁重建，符合咸宁城市商业发展战略规划，具有重塑温泉商圈形象，提升城市商业品牌和城市经济的作用。调查前言本次市场分析是针对瑞融地产公司温泉商业街项目所进行的有针对的市场调研。为寻求项目进入市场的最有效策略，此次研究分三部份进行第部分咸宁市城市背景及宏观环境研究分析第二部分咸宁市商业环境研究分析第三部分咸宁市在售商业物业分析通过对这三部份市场的研究分析，为瑞融地产公司的项目开发运营提供市场论证，为本案的项目前期综合定位及后期的推广提供有力的市场支持，。数据及资料来源瑞榕地产咸宁温泉项目专案组人员实地调查数据收集报刊网络文献资料收集分析商业经营户及相关专业人士访谈咸宁市统计局咸宁市房产局咸宁市规划局咸宁市土地局第部分咸宁市城市背景及宏观环境研究分析区位环境分析经济环境分析人口环境分析旅游环境分析城市规划分析区位环境分析位于湘鄂赣三省交汇处，近邻武汉，依托武汉城市圈，城市上分析，咸宁市处在中国中部之中的经济腹地，处在国家十字型级发展轴线长江经济带和京广经济带的交汇处，是南下北上的主要通道，是东西部产业梯度转移桥梁和纽带上的个重要节点，区位战略地位突出，经济发展具有得天独厚的优势。可以预见随着咸宁区域交通中心地位的进步确立，其在长江经济带与京广经济带之间承南启北，东西交互作用的逐渐体现，咸宁的商贸流通业必将进入个新的阶段，得到进步的发展。从武汉城市圈的发展分析，以武汉为中心，公里为半径的城市圈的发展规划，必将使武汉与咸宁形成产业资源上的有效对接，实现经济上的良性互动，推动咸宁经济上新的台阶。咸宁城市整体经济的发展，将催生消费经济的热潮，从而带动商贸流通业的发展。二经济环境分析国民经济增长快速，产业结构进步优化，商业具有可持续发展的经济基础从年起咸宁国民经济进入提速增长阶段，地区生产总值年均增长都超过，年咸宁全市生产总值达亿元，比上年增长，快于全省个百分点，人均元，比上年增长其中咸安区经济增长更为快速，年地区生产总值达亿元，比上年增长。全市财政收入亿元，增长。经济发展已进入了良性快速增长的阶段。全市与咸安区年度地区生产总值及增速表全市咸安区地产生产总值万元同比增长地产生产总值万元同比增长年三次产业结构比例为，二三产业比重比十五初期的提高个百分点。工业结构调整步伐加快，工业进入提速增长阶段。城市居民收入消费水平稳步增长，持续增长的消费需求将带旺整体商业市场年咸宁市城镇居民人均可支配收入元，同比增长，在岗职工平均工资元，同比增长。居民收入呈稳步增长趋势。城镇居民人均消费性支出元，其中食品支出元，城镇居民恩格尔系数，已进入了恩格尔系数的富裕阶段，消费需求将进入享受型发展阶段。年咸宁全市实现社会消费品零售总额亿元，增长，从城乡消费市场看，城市消费快于农村，城市消费品零售额亿元，增长农村消费品零售额亿元，增长。十五期间全市社会消费品零售额从年的亿元增长到年的亿元，年均增长。消费水平的持续增长，将促进商业市场的进步发展。居民定期储蓄存款超过同期银行储蓄存款的，市场潜在投资能力强年咸宁市城乡居民储蓄存款达亿元，比年初增加亿元，其中定期存款亿元，活期亿元，定期存款占同期储蓄发展资源优势明显咸宁市位于湖北省东南部，长江中游南岸，湘鄂赣三省交界处，属江汉平原向江南丘陵的过渡地带，处在长江黄金水产与京广铁路大动脉交汇处和湘鄂赣三省毗邻的金三角地带东与黄石市的阳新县交界，南与江西省的修水县湖南省的平江县接壤，西与湖南省的临湘市相连，北与荆州市的洪湖市隔江相望，与武汉江夏区鄂州市大冶市毗邻，素有湖北南大门之称。国土面积平方公里，全市总人口万人，。咸宁市辖嘉鱼县通城县崇阳县通山县赤壁市咸安区四县市区，共设个乡个镇个办事处，下辖个村民委员会个村民小组。咸宁市人民政府驻咸安区温泉办事处。咸宁北距省会武汉仅公里，在武汉城市圈由两轴两环三圈四组团园组成的空间结构框架中，咸宁市处在紧密圈的范围内，是武汉城市圈复合型产业与城镇发展纵轴的有机组成部分，是武汉城市圈唯个以生态城市建设为主导的生态大花园。武汉城市圈紧密圈的城市地位，有助于咸宁依托武汉强大的中心城市资源，寻求与武汉城市的分工合作，发展城市自身的特色产业，从而做大做强城市经济，提升咸宁城市的竞争力。城市交通发达，外围经济联系方便快捷，经济发展基础条件好咸宁市地处华中腹地，区位适中，交通便捷。区域内公路铁路水运三种运输方式并存。京广铁路国道京珠高速公路横穿南北，长江黄金水道承接东西，市区距武汉天河机场仅余公里，构成了以京珠高速公路为龙头，以国省道为主干线，通江达海，四通八达的陆水空立体交通网络。咸宁南北交通在全省具有明显优势，加之沪蓉高速和即将建设的杭州瑞丽大庆广州两条高速公路和武广铁路客运专用线等交通大动脉在咸宁边缘和腹地与京珠高速交汇，使咸宁市成为南北向交通与东西向交通沟通的枢纽天仙赤高速公路建成后，更将使咸宁成为江汉平原大量农副产品输出的重要通道。水运方面全市现有通航里程公里，其中长江干流航道长公里，深水岸线公里，港口个，港区个，其中长江港区个赤壁港区陆溪口港区石矾头港区鱼岳港区潘家湾港区牌洲港区。内河港区及库区港区各个。共有生产码头座，泊位个。良好的公铁水联运条件，将加快咸宁城市经济的发展速度，使咸宁市产业优势得以发挥，全市经济社会步入提速发展的快车道。咸宁城市区位图及武汉城市圈关系图小结从地理区位年收益，参照国际通行的商铺的租售比，或按年的收益率推算，则租金对本案售价的支持为，沿街约元，内街约元，内街二楼约元。第三部分咸宁市在售商业物业分析在售商业物业个案相关信息温泉城区№案名温泉潜山商业步行街位臵淦河大道号规模总建，由幢三层商铺组成，商铺数量总计余套，街区长度。整体定位财富盛宴城市的生活乐趣功能定位以餐饮购物休闲娱乐为主，配以少量家饰家电通讯科技和文化用品，具体规划为以下四个功能分区№亚洲精选美食餐饮区№香榭里步行购物街区№锡耶那度假休闲中心区№新奥尔良下沉式时尚广场区配套及路网规划步行道车行道分离设计，道路宽度台扶梯座连廊地下停车场个车位个开放式广场个休闲露台。营销推广卖点№区位项目毗邻建设中的温泉谷休闲度假山庄，且周围街区形象好。№销售政策预定客户优惠次性付款客户优惠。№返租政策年半返利购房总款的。№招商政策采取统的招商统的经营管