设备材料通风系统，消防器材，仪器仪表，防雷接地门窗玻璃，防水防腐，油漆涂料，墙地面砖光源灯具，低压电器，变配电，电线电缆，弱电系统供水设备，管材管件，阀门组件，室外排水，五金水暖康体设施，园林绿化，小区监控，门禁系统。项目区位及用地本项目位于西安市东北部的新城区，该区域毗邻产灞生态区，附近有兴庆长乐两座公园，还有浐灞两河优美水景的交辉相映，周边环境在不久的将来是最佳的商业办公区域。该项目宗地南北长米，东西宽米，主要道路为长乐西路和金花北路。该地被西安市政府规划为房地产开发用地，建设用地手续已办妥。该地地势平坦，构筑物已拆除，具备三通平，没有需要保留的文物等设施，无不良工程地质条件。表项目综合技术经济指标内容指标内容指标占地面积总建筑面积裙楼面积招待所面积商铺面积停车位地下位写字楼面积停车位地上位地下室面积绿地率建筑密度容积率项目周边设施分析城东处喧闹之地，享幽静之愉，是块可以在闹市与幽静中穿插生活的理想佳地，既离开了市中心又不失其繁华，既远离郊区又不乏其幽静，这里无疑是新都市主义的核心区域。些外来投资商和本土开发商纷纷瞄准这区域，众多高品质大盘的涌现将使东城区域价值得到逐步提升，并将蕴涵极大的潜力。近几年的经济发展和市政建设步伐，使得项目所处区域的房地产具有较大的升值空间。周边日趋成熟的居住配套及商业氛围的逐步形成，为该项目的商铺价格奠定了定的基础。生态城东是西安现在发展的主推品牌，大幅提升了西安宜居品位。项目所在地附近水电路气通讯教育医院商场邮政交通等基础设施及市政设施非常完善。周边社区配套成熟，区域内同类物业销售经营状况良好。目前，项目周边商业气氛浓厚，沿西安长乐路线向东，相继涌现了白马世纪广场西北商贸中心时丹达服装城丹尼尔世纪广场新兴西北轻工市场等商业地产项目，使这传统商圈呈现出新的活力。与此相对应的金花南路带，立丰购物广场也将展示在西北地区的全新内涵，沃尔玛时代华纳等世界级名品的入驻，给这区域带来全新的商业活力与新鲜的商业气息。康复路减少时的现金流量表单位万元序号项目计算期现金流入营业收入现金流出建设投资前期工程费建安工程基础设施及公建配套费不可预见费经营成本管理费用销售费用财务费用营运税金及附加所得税所得税前净现金流量累计所得税前净现金流量所得税后净现金流量累计所得税后净现金流量续上表经营成本增加时的现金流量表单位万元计算期第章概论简述项目名称商业办公娱乐酒店商场体化综合建设项目项目承办单位陕西电力建设总公司可研报告的编制单位陕西西冶项目管理投资咨询有限公司研究工作的范围和内容根据国家对可行性研究阶段工作范围和深度的要求，本报告对陕西电力建设总公司商业办公娱乐酒店商场体化综合建设项目建设背景基本建设条件市场分析与项目定位总体规划方案总体建设方案销售计划与收入测算投资估算与资金筹措财务评价与风险分析等方面进行了综合研究和分析，并按照委托书的要求，重点突出了经济可行性分析和工程技术可行性分析，提出了合理的建议，为项目承办单位和其他利益者有效地进行项目决策和建设提供科学的依据。核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,可研报告的编制依据城市居住区规划设计规范建设项目经济评价方法与参数第三版城市居住区公共服务设施设置规定住宅设计规范住宅建筑设计标准建筑工程交通设计及停车场设置标准城市道路绿化规划及设计规范高层民用建筑设计防火规范陕西省建筑安装工程综合概预算定额陕西省建设工程其他费用定额实用建筑工程估价手册西安市建设项目城建费用统征收办法实施细则造价工程师常用数据手册城市居住区规划设计规范中华人民共和国城市规划法建设部城市规划编制办法。研究工作概述拟建项目地点本项目位于西安市东北部的新城区长乐西路号，该区域毗邻产灞生态区，附近有兴庆长乐两座公园，还有浐灞两河优美水景的交辉相映，周边环境在不久的将来是最佳的商业办公区域。该项目宗地南北长米，东西宽米，主要道路为长乐西路和金花北路该地被西安市政府规划为房地产开发用地，建设用地手续已办妥该地地势平坦，原有构筑物已拆除，具备三通平。没有需要保留的文物等设施，无不良工程地质条件。项目目标定位本项目是集商业办公娱乐酒店和商场为体过程中所运用的数据资料必须真实可靠，结果必须真实公允。科学性原则即要求按客观规律办事。这是可行性研究工作必须遵循的最基本的原则。用科学的方法来收集分析和鉴别原始的数据和资料，以确保它们的真实和可靠。每项技术与经济的决定，都有科学的依据，是经过认真的分析计算而得出的。可行性研究报告的编制依据城市居住区规划设计规范建设项目经济评价方法与参数第三版城市居住区公共服务设施设置规定住宅设计规范住宅建筑设计标准建筑工程交通设计及停车场设置标准城市道路绿化规划及设计规范高层民用建筑设计防火规范陕西省建筑安装工程综合概预算定额陕西省建设工程其他费用定额实用建筑工程估价手册西安市建设项目城建费用统征收办法实施细则造价工程师常用数据手册城市居住区规划设计规范中华人民共和国城市规划法建设部城市规划编制办法。可行性研究要解决的关键问题项目可行性研究是在建设项目投资决策前对有关建设方案技术方案和生产经营方案进行的技术经济论证。可行性研究必须从系统总体出发，对技术经济财务商业以至环境保护法律等多个方面进行分析和论证，以确定建设项目是否可行，为正确进行投资决策提供科学依据。项目可行性研究所要解决的关键问题如下通过项目可行性研究全面分析项目自身的优势劣势和所处环境的机遇和挑战，提出初步规划方案和整体营销方案。通过项目可行性研究分析项目的财务盈利能力和财务清偿能力，在计算项目投资收益率内部收益率投资回收期等相关财务指标的基础上为投资决策提供科学依据。通过项目可行性研究进行项目的盈亏平衡分析敏感性分析等，以科学估计项目面临风险的大小。本项目可行性研究报告的编制思路如下图所示。图可行性研究的基本工作思路结论及建议项目财务评价及不确定性分析项目进度安排项目营销方案项目投资估算与融资方式市场调研与预测现场走访并向相关人员了解情况第三章项目建设的基本条件分析项目规划概况陕西电力建设总公司商业办公娱乐酒店商场体化综合建设项目含综合办公楼及职工培训中心位于西安市新城区长乐西路号。由陕西电力建设总公司投资建设，占地面积，总建筑面积。项目规划建设栋综合办公楼及职工培训中心，同时配套建设相应的公用设施以及的综合建设项目，目标消费者在职业特点上主要集中于经商人士外企白领政府官员等收入水平较高并且稳定的人群。主要建设条件项目宗地地势较好，增值潜力大，自然条件很好，区域环境优越，项目开发前景很好项目所在地附近水电路气通讯教育医院商场邮政交通等基础设施及市政设施非常完善周边社区配套成熟，区域内同类物业销售经营状况良好。主要建设项目及施工安排本项目主要包括前期工程基础工程主体建筑安装工程室内外装修工程公共配套工程等，施工顺序的安排既考虑空间顺序，又要考虑各工种之间的顺序，严格执行建筑行业的设计和施工规范，以确保工程质量总工期个月，施工过程统筹部署施工进度，合理安排施工工序，确保项目进度要求。主要技术经济指标陕西电力建设总公司商业办公娱乐酒店商场体化综合建设项目总投资万元，全部为自有资金投资。投资回收期净现值内部收益率等财务指标均较好。主要经济数据与评价结果如表所示。表主要经济数据及评价结果序号名称单位数量经济数据总投资万元企业自筹万元总收入建成第年万元财务评价指标税后项目财务净现值万元税后财务内部收益率税后投资回收期年税前项目财务净现值万元税前财务内部收益率税前投资回收期年投资收益率研究结论及建议通过分析和论证，我们得出以下结论陕西电力建设总公司商业办公娱乐酒店商场体化综合建设项目符合西部大开发的背景，项目规划和建设方案科学合理，财务评价结论较好，风险较低。因此，陕西电力建设总公司商业办公娱乐酒店商场体化综合建设项目合评价结论是项目开发可行。在陕西电力建设总公司商业办公娱乐酒店商场体化综合建设项目开发过程中，应注意如下方面做好宣传工作，扩大市场效应和领先优势加强各分项项目的投资控制。项目投资商业部分选择竞争拍卖的整体销售模式，存在定的销售风险，建议适当提前商业部分投资客户意向的确定，以便将来商业部分设计功能及布局格调能满足客户使用要求。第二章可行性研究的思路与框架项目可行性研究的基本原则独立性原则即要求在进行可行性研究的过程中要摆脱当事人利益的影响，可行性研究工作始终坚持独立的第三者立场。客观性原则就是要坚持从实际出发实事求是的原则。建设项目的可行性研究，是根据建设的要求与具体条件进行分析和论证而得出的。真实性原则指在进行可行性研究的上可考虑接受。财务净现值系指按设定的折现率般采用基准收益率计算的项目计算期内净现金流量的现值之和，般情况下，按照设定的折现率计算的财务净现值大于或等于零时，项目方案在财务上可接受。投资回收期系指项目的净收益回收项目投资所需要的时间，般年计算，投资回收期越短，表明项目投资回收快，抗风险能力越强。表项目所得税前后盈利评价指标汇总表序号指标税前税后财务内部收益率财务净现值万元静态项目投资回收期年动态项目投资回收期年投资利润率投资利税率可以看出财务内部收益率大于行业基准收益率所得税前取，所得税后取，说明盈利能力满足了行业最低要求，财务净现值也均大于零，所以该项目在财务上是完全可行的。项目所得税前的静态投资回收期为年，远小于项目的经济计算期年，所得税后静态投资回收期为年，远小于项目的经济计算期年，项目资金能按时回收。从上表看，主要指标均满足评价标准，所以项目是可行的。项目敏感性分析敏感性是指影响整体方案的因素中个或几个估计值发生变化时，引起整体方案经济效