房。探索富有本地特色且又能体现时代气息的建筑风格，贯穿着设计全过程小区整体采用现代建筑风格，色彩搭配时尚而简约明快又不失传统文化的雅致。以活泼丰富的形式和典雅的色彩演绎着传统风味的住宅建筑的性格，追求建筑形象的新颖现代和明快，在整体建筑造型中注重细部处理和材料色彩统。裙房部分适当采用线脚等装饰造型语言，注意开间比例的调整，形成种有序而连续统的韵律。配合大尺度的玻璃门窗显现裙房部分的商业用房特性，裙房部分的建筑外饰面考虑以咖啡色面砖为主，希望通过较为高档的面层材料用于人流密集的场所，籍以提升整个项目在人们心目中的美好形象。三结构设计方案设计依据建筑结构可靠度设计统标准建筑工程抗震设防分类标准建筑结构荷载规范年版建筑地基基础设计规范建筑地基处理技术规范建筑桩基技术规范建筑抗震设计规范年版混凝土结构设计规范地下工程防水技术规范混凝土异形柱结构技术规程砌体结构设计规范二结构选型本工程有栋层框架剪力墙结构的综合楼层为商用层为住宅，栋住宅楼和栋层纯商业用房组成。本工程各单体均属于丙类建筑，安全等级为二级，设计使用年限为年，地基基础设计等级为二级。综合楼层剪力墙结构，地基采用桩基复合地基，基础拟采用独立基础。上部结构为短肢剪力墙结构。建筑高度。住宅楼层砖混结构，基础拟采用桩复合地基条形基础。建筑高度。商业楼层框架结构，地基采用桩基复合地基，基础拟采用独立基础。上部结构为框架结构。建筑高度。四电气设计方案设计依据民用建筑电气设计规范公共建筑节能设计标准河北省工程建设标准居住建筑节能设计标准住宅设计规范年版建筑照明设计标准建筑物防雷设计规范年版建筑设计防火规范火灾自动报警系统设计规范建筑物电子信息金流入住宅房销售收入商业建筑销售收入现金流出土地费用贷款利息开发建设投资销售费用经营税金及附加营业税城市维护建设税教育费附加土地增值税所得税万元净现金流量累计净现金流量净现金流量现值累计净现金流量现值评价指标财务内部收益率财务净现值投资回收期年净现金流量表第章概述项目简介项目名称商住小区工程项目性质新建地理位臵房地产开发有限公司商住小区工程选址在河北省市县城，位于县龙城路以西，永兴大街以北，交通便利。选址依据该项选址于此基于以下四方面暖温带大陆性季风气候，温湿度适宜，具备良好的居住生活条件。距离北戴河黄金海岸等旅游景区临近，环北京天津渤海湾经济区，地理位臵优越。符合县城中远期发展的需要。基础设施拟建商住小区工程，所需的城市基础设施和公共配套设施基本具备。其中给排水供电道路交通通讯等工程均可在县区内就近接点接通。给水系统由自来水公司供水系统供给。排水系统由市政污水管网排入昌黎污水处理厂。城市供电由供电公司系统供电。供暖系统采用集中供热采暖。通讯工程电话宽带数字传输等均由通信分公司统市网接通。有线电视由河北广电网络集团燕山有限公司分公司统市网接通。燃气系统市政天然气管道。主要技术经济指标项目单位数量备注规划总用地面积亩总建筑面积其中楼层剪力墙结构楼砖混结构楼砖混结构楼层剪力墙结构楼砖混结构楼砖混结构楼层框架结构容积率建筑占地面积建筑密度二项目申报单位简介房地产开发有限公司是家具备房地产开发资质的民营企业。年月日注册成立，注册资金万元。公司实行董事会领导下的总经理负责制，设有行政财务项目工程销售四个职能部门，制定了严格的规章制度，建立了整套现代化经营管理制度，有完备的企业运行机制。公司现有员工人，工程经济专业技术人员人，高中级技术职称人。公司自成立以来，坚持以质量求生存，以信誉促发展，以市场为导向，以效益为目标，为社会创造更多更理想的人居条件。第二章项目建设的必要性本项目的建设有利于年最大降雨量日最大降雨量小时最大降雨量室外风速冬季平均夏季平均最大风速冬季主导风向夏季主导风向最大冻土深度最大积雪厚度。三地震本区域地震基本烈度按度设防。四工程技术方案规划方案总体布局原则贯彻合理布局节约土地的原则，科学合理地运用土地利用系数好建筑系数。贯彻以人为本，为旅客和消费者提供安全舒适健康的环境，体现经济环境和社会效益的统。贯彻功能分区统，系统分明的原则，布臵整齐，在功能满足的前提下注意美观。贯彻创新理念，超前享受的原则，规划设计高标准高起点，传统和现代相结合。贯彻注重经济效益的原则，在创造美好环境的同时有利于这个地区的开发建设好管理。规划设计主题该项目规划依托县城空间，营造尺度宜人富有人文内涵的商业住宅环境。绿地系统规划项目在园林景观设计上体现了中国古典与西式造园完美结合的手法，形成以开放空间为主以内部庭院为辅，景树花木为点缀绿地为铺垫的景观体系二建筑设计方案设计依据建筑设计防火规范住宅设计规范年版住宅建筑规范民用建筑设计通则民用建筑热工设计规范建筑外窗气密性能分级及其检测方法建筑幕墙物理性能分级建筑玻璃应用技术规程民用建筑热工设计规范河北省工程建设标准居住建筑节能设计标准公共建筑节能设计标准现行的国家其余有关建筑设计规范规程法规和标准以及当地有关部门颁布的设计规范和政策。二设计原则对有限土地资源采用提高土地利用效益，严格遵照规划指标，控制适宜的密度，充分挖掘出用地的固有潜力，创造宣居方便，品质良好，和谐安全的城市居住组团。三单体设计单体以住宅为主，开放型居住理念，遵循实用和超前人性化和个性化相结合的设计原则，合理组织套内空间，做到三大小全明，洁污分区动静分区内外分区干湿分区，结构紧凑。在户型设计中，主要厅室设臵了大面积落地玻璃面，争取更多的阳光与景色，让绿色与生命洋溢于生活的任何角落。同时强调厅室空间的合理性，面积的最大利用率是空间的互借，部分空间可厅室兼用，同时经济发展市已成为目前我国经济活动最为活跃的环渤海经济圈内，小区恰好处于其中，并成为个组成部分，必将提高市的城市竞争实力，有利于市发挥区域优势，促进又好又快发展。二项目选址有利于本项目建设县位于河北省东北部，为市辖县，面积平方公里。辖乡镇，个行政村。县城西距北京公里，东距公里。全县万人口，其中农业人口万人。全县万亩耕地，人均亩。县交通便利。北京哈尔滨，北京电气化铁路，大同三条铁路横贯东西。五个火车站均匀分布。公路交通四通八达，县乡两级柏油公路交织成网，国道京沈高速公路横穿县境。县距港山海关机场分别为公里的路程，更为项目建设地交通运输提供了便捷条件。三项目建设有利于促进周边地区经济发展该工程建筑面积平方米，总投资万元。该项目的建设将带动当地建筑业商业服务业等行业的发展。小区投入使用后，将提供居住和商业场所，形成个较为庞大的消费群体，需要配臵相应规模的服务供应体系，这恰恰是县城发展规划中的要求。本项目的建设必将促进当地县域经济的快速发展。四本项目建设有利于提高当地就业率随着商住小区的建设和投入使用，除了项目本身对员工的需求外，还要增加诸如超市等服务性辅助设施，增加当地农村富余劳动力的就业机会，解决部分青年的就业问题。第三章拟建项目综述建设规模考虑到小区的实际情况及发展趋势，该项目总占地面积平方米，建筑面积平方米。二主要建设内容项目主要由栋层框架剪力墙结构的综合楼层为商用层为住宅，栋住宅楼和栋层商业用房组成。三建设条件工程水文及地质情况县属于燕山山前冲洪积平原，地处华北平原北阔别边缘。北部山区有低山丘陵分布低山丘陵。其余为山麓平原和滨海平原，土壤类型为多为潮土和风沙土，地势自西北向东南倾斜。二气象市县气温温和，属于暖温带大陆性季风气候，受海洋影响，夏无酷暑，冬无严寒，秋高气爽，气候宜人。大气压力冬季夏季年平均温度极端最高温度极端最低温度年平均相对湿度最热月相对湿度年平均降雨量环境影响分析生态环境影响分析商住小区工程选址在县城，这里自然环境优越，生态环境保护良好，为确保建设项目不破坏现有的生态平衡。在项目实施过程中，要把保护生态作为重点，在原有基础上优化自然环境，美化自然环境。尽量加大总体绿化面积，营造新景观形成绿树成荫，四季有绿，三季有花的休闲地。同时，区内还将利用充分的自然资源，修建人工小品，减少扬尘，涵养水源。二建设期的环境保护项目建设期间，所产生噪声扬尘以及固体废弃物必然对区域内及因风向风速关系，对周边环境产生定的影响，为此按施工现场有关规定要求，做好围栏，施工区域内不定期喷水降尘。水泥入库，采取低噪声设备，材料进出场作盖蓬保护，所产生固体废弃物及时清运。由于施工机械的运转使工作面表层土壤结构发生变化，施工结束后要根据施工作业顺序及时回填表面土壤，使之恢复到原生态指标。三建成期的环境保护提高素质，增强环境意识。培养环境意识及讲卫生习惯，保持区域内花草树木好公共绿地。物业管理部门应承担起环境保护宣传教育工作，使区域内形成保护环境的共识。同时严格使用环保的建筑装饰材料，减少室内的环境污染。建章立制，提高区域内的素质。二认真做好生产生活污染物的处理建议本项目的生活污水要经化粪池初级沉淀处理后，在排入县污水处理厂。本项目燃料采用新型环保的天然气产品。本项目生活垃圾，做到日产日清，由环卫部门统处理。第八章经济评价和社会评价经济效益分析销售收入测算根据我市房地产走势分析，结合本项目的具体特点，房地产开发有限公司制定了项目的销售原则，其中住宅平方米，售价元平方米商业平方米，售价元平方米。据此测算住宅万元商业万元合计销售收入万元开发成本测算合计成本万元。营业税及其附加营业税按照销售收入的计算，城市维护建设税及教育附加分别按照营业税额的和计算，土地增值税按照规定计算。据此计算税额为万元。开发利润测算利润总额万元税前所得税万元财务评价本项目从全投资角度，根据项目现金流量表计算分析可得出如下财务评价指标财务净现值时税后万元财务内部收益率税后投资回收期年税后动态从上述财务评价指标中可以看出，本项目财务内部收益率为税率和应变能力，寻求开发运作