古桥又将小岛串为个整体。建筑依水而立，以‚小桥流水人家‛著称，是目前江苏省保存最为完整的水乡古镇，也是省重点文物保护单位，已列为太湖十三大景区之。古镇于年对外开放，年被省政府列为江苏省首批历史文化名镇。目前，同里镇退思园已被列入世界文化遗产，古镇同里也正申报世界文化遗产，随着宣传力度的加强，古镇被越来越多的人所了解熟悉，全国各大报纸以及美国香港等地的报纸均以图文并茂的形式介绍同里，影视摄制组也频频取景同里，所得这天然的摄影棚蜚声海内外，中国电影家协会也在此设立了‚中国同里影视摄制基地‛。同里四大投资优势地理优势。同里处于上海都市圈内，具有良好交通条件产业优势。产业特色鲜明，基础良好成本优势。在土地劳动力上有较其他地区更低成本服务优势。政府高效服务，营造优良人居环境人口情况同里镇户籍人口总体呈现上涨趋势但上涨速度极为缓慢，年同里镇户籍人口平均增长率为，年年末同里镇户籍人口为人。同里镇外来人口总体呈现上涨趋势，年同里镇外来人口平均增长率为，年年末同里镇外来人口为人表近年同里人口年份年年年户籍人口人数据来源吴江统计局表同里外来人口年份年年年外来人口人比例数据来源吴江统计局同里与长三角同里距吴江市区仅分钟的车程。距离苏州市区公里，开车到上海也仅需个小时。苏嘉杭高速公路国道苏同黎公路等交通线路四通八达，真正满足了人们‚小时生活圈‛的构想。古镇同里为‚国家级生态宜居示范乡镇‛，是江苏省仅有的两个国家级生态宜居示范乡镇之。近年来，更是加强了城镇基础设施和生态环境建设，不断优化人居环境。新同里将是座交通等基础设施现代化的新的水乡城镇，新城镇现代化风貌是基础，加上传统元素，中国味道，使同里镇成为处人们生活的江南新水乡。二宏观经济与政策环境宏观经济发展状况中国宏观经济运行分析国际金融危机爆发以来，我国政府迅速出台了万亿投资计划十大产业振兴规划，稳定了投资者和消费者信心。年，我国经济遏制了急剧下滑的势头，呈现企稳回升的良好态势。固定资产投资快速增长，成值。以下为地价和内部收益率的敏感性变动关系，以供参考表土地价格变化对应内部收益率变化地价内部收益率万亩万亩万亩万亩万亩万亩由此可见，当土地价格在万亩的时候，内部收益率处于个较为适中的区段内，故万亩可作为拿地成本的参考价格。第部分投资环境研究分析自然地理环境苏州概述苏州概况苏州，全国首批个历史文化名城之，全国重点旅游城市，也是个全国重点环境保护城市之，并成功加入世界遗产城市联盟。苏州位于太湖之滨，长江南岸的入海口处，京杭大运河京沪铁路京沪高铁在建和多条高速公路贯穿全境。苏州东邻上海，西抱太湖，南临浙江，北枕长江，东距上海市区千米。是江苏省的东南门户，上海的咽喉，苏中和苏北通往浙江的必经之地。苏州共辖个市辖区金阊区沧浪区平江区苏州国家高新区虎丘区吴中区相城区工业园区，代管个县级市常熟市张家港市太仓市昆山市吴江市。市区户籍人口万人。暂住登记人口万。截至苏州与长三角苏州目前是中国发展最快，也是经济最发达的城市之，是长江三角洲经济圈重要的经济中心，是整个苏南地区的工业中心，环太湖都市圈和苏锡常都市圈的核心都市，仅次于上海的全国第二大工业城市和华东地区第二大经济中心城市，也是中国大陆六大经济中心城市上海北京广州深圳苏州天津之。拥有中国乃至亚洲最大的内河航运港口江苏第大港中国大陆第九大港苏州港，四通八达的铁路和公路交通网与全国各大城市相连，交通运输十分便利。随着沪苏两地经贸联系的加强，苏州的潜力越来越为世人所瞩目。上海作为中国经济火车头，对苏州得辐射作用越来越强。沪苏小时经济圈‛的建立，为苏州的崛起创造了良好的条件。随着高速交通网络的建成，长江三角洲地区即将形成个全新的交通格局。在小时都市圈范围内，苏州是上海最主要的外围城市，与上海的空间关系最为密切，进入新世纪以来，苏州更是把离上海近的优势做足做透。不断完善城市快速干道轨道交通等道路建设，力争无缝接轨上海。苏州实际上就是西上海。长三角区域内基础设施的建设不断改变着长三角的时空观念的同时，区域经济辐射也将出现新格局。上海周边地区已形成个反字形的发展新格局，好像队飞翔的大雁。如果上海是头雁，那么苏经济鱼米之乡丝绸之府电缆之都电子之城产业特征镇品的产业分布特征民营外资的经济发展格局两头在外的外向性经济模式经济发展水平社会经济服务业发展相对滞后，第二产业仍以传统行业为主规模企业的培育发展不足，缺乏自主知识产权和品牌优势的产品资源与生态环境压力日趋增大，主要传统支柱产业的发展限社会事业发展水平滞后，城市化落后亍工业化，基础设施配套不强产产业业发发展展规规划划优先发展先进制造业，提高工业能级和水平壮大三大支柱产业电子信息丝绸纺织电缆光缆提升三大特色产业缝纫机彩钢板羊毛衫扶持八大成长型产业电梯制造汽车配件新型建材生物医药有色金属日化服装制鞋大力培育新兴产业加快发展现代服务业，强化城市综合服务功能大力发展生产性服务业纺织业物流产业金融保险服务业优化提升消费性服务业商贸服务业旅游业房地产业积极培育新兴服务业旅游业中介服务业文化产业吴江与长三角目前，吴江正积极对接苏州轨道交通。未来吴江将加速融入苏州主城，与苏州南部进行整合规划。并使得吴江能够越来越多地受到苏州溢出效应的充分辐射。吴江与上海水土相连，是上海都市圈向长三角腹地和环太湖经济圈辐射的阵地前沿。吴江又被称为‚吴角越根‛，半个市与浙江毗邻，自古以来，两方土地相连，人文相融，经济相关。作为江苏省南大门，吴江紧邻上海市和浙江省，区位优势独特，是上海浙江江苏两省市中唯与上海和浙江都紧邻的城市，不仅处在沪苏锡常杭嘉湖长三角小时交通圈内，也是联系江浙沪重要的交通枢纽。从吴江可以直接连通中国的东西南北。图吴江地理位臵无锡苏苏州州市市区区上海吴吴江江吴江与苏州吴江与太湖湖吴吴江江湖湖州州长长兴兴苏苏州州无无锡锡宜宜兴兴太湖吴江与浙江吴江与浙江吴江与上海上上海海吴吴江江昆山太仓张家港常熟同里概述同里概况同里隶属于江苏省吴江市，位于太湖之畔，古运河之东，四面临水，八湖环抱同里九里澄湖沐庄白砚叶泽南星庞山湖，东距上海虹桥机场公里，南接国道西连苏嘉高速公路北离苏州公里。年月，同里与屯村两镇合并后的同里镇行政区总面积平方公里，总人口万人，辖个行政村，个水产总场，个社区居委会。同里，旧称‚富土‛，唐初，因其名太侈，改州就处在二雁的位臵，跟着头雁飞。而随着时间距离的不断缩短，这两头雁肯定会靠得更紧。未来，苏州将通过昆山进而与上海连片发展。随着沪宁城际铁路和京沪高速铁路建成，出行速度更将以乘积化效应大幅提高。‚钟摆式迁徙‛的工作生活方式将成为促进两地经济发展不可忽视的股力量。苏州新轮城市发展方向之就是向东与上海接轨，向南与浙江发达地区接轨。‚上有天堂，下有苏杭‛，苏州已经成为长三角名副其实的‚第二引擎‛。吴江概述吴江概况吴江，位于太湖之滨和江苏省最南端。南连浙江省嘉兴市和湖州市，北接苏州吴中区和昆山市，东临上海市青浦区，正当江苏浙江和上海三省市交界处，地理位臵十分优越。吴江市物产丰富经济发达，素有古运河畔‚鱼米之乡‛‚丝绸之府‛的美称。全市现下辖省级吴江经济开发区汾湖经济开发区和个镇。境内苏嘉杭高速公路省道京杭大运河纵贯南北，国道太浦河沪苏浙高速公路吴江段横穿东西。吴江离上海虹桥机场公里，距京沪铁路苏州站公里，与上海洋山港和苏州太仓港的距离分别为公里和公里，四通八达的水陆交通网把吴江与上海杭州苏州等大中城市联成体。吴江市已拥有国家卫生城市中国优秀旅游城市全国创建文明城市工作先进市国家环境保护模范城市国家园林城市等多项国家级荣誉称号。全市主要支柱产业为电子信息丝绸纺织装备制造电缆光缆。作为苏州经济的‚六大板块‛之，吴江逐步形成了四个方面的发展优势产业集群特色鲜明依托当初‚镇品‛的集群发展，吴江不仅有电子信息丝绸纺织电缆光缆三大支柱产业，缝纫机彩钢板羊毛衫三个特色产业，多个成长型产业竞相发展。内资外资双轮驱动，齐头并进来自世界各地的余家企业在吴江投资兴业，投资总额超过亿美元，其中世界强企业家。富民进程明显加快吴江所有产业集群基地中，除了电子信息外，其它全部是在民间资本的推动下形成的。产业发展的特色，决定吴江的富民程度不断加强。城乡面貌得到明显改善在打造和谐社会的过程中，吴江始终以人为本，切实改善人居环境，城乡面貌不断改善。年度全国百强县市排名中，吴江高居第五位福布斯年中国大陆最佳商业城市评比，吴江列全国县级市第五位。图吴江产业发展经经济济产产业业现现状状产业体系五大支柱产业丝绸电缆机械电子精细化工新型建材四大特色区域当地及周边客户购买本项目作为第居所度假客户长三角城市高收入人群上海中产阶级喜爱江南水乡古镇的悠闲生活，本项目临近同里古镇中心，生活方便，这类客户会购买别墅作为度假场所，兼具定的投资目的投资客户上海私营业主温州私营业主外籍人士资产较多，依托于同里湖旅游度假区的良好规划和发展，本项目未来发展前景良好，升值潜力较大，易吸引投资客户价格定位定价思路本项目价格的确定采用市场比较原则。市场比较法是目前运用最广泛的定价方法，同时也是最科学的方法。市场比较法必须遵从‚同质同价优质优价‛的操作方法。市场比较法的核心是运用相类似的项目作为样本，通过对影响房地产价格因素的分析及修正，从而得到评估项目最可能实现的合理价格。样本选取样本必须具有参照意义，否则将影响价格的准确性。中原在实践中总结出以下样本选取原则相近原则，相近地段会有更多的相近因素成功原则，只有成功的楼盘才具有参考意义功能原则，样本楼盘必须具有相同的功能定位在以上原则的指导下，我们调查了与本案相关的物业，选取了其中具有参考价值的个案作为本案的比较对象。独栋别墅价格参照楼盘确定遵循以上定价