庄三座水库，丰富的水资源形成循环流动的景观水系，改善武清的微气候。南湖片区气候条件武清区属温带半湿润大陆性季风气候，四季分明，光照充足。生物资源粮食作物主要有小麦玉米水稻杂粮等。经济作物主要有蔬菜油料棉花等。蔬菜又分为白菜类根菜类绿叶类食用菌类等大类多个品种。水果品种主要有苹果梨桃葡萄等，这为工农业生产人们生活提供了充分物质保障。文化积淀武清文化历史悠久，史载武清，古为泉州。汉泉州雍奴二县之地。城区枕运河而生，近两千年的运河文明在武清沉淀下深厚的文化底蕴。沧海桑田，历史的脚步匆匆，当远古的陈迹余香袅袅时，今日的武清城区，又以其崭新的姿态，成为全区政治经济和文化的中心。交通条件武清位于京津城市发展主轴上的中间点，城区距离北京中心城区公里，天津中心城区最短间距公里，距首都机场公里，天津港公里，滨海国际机场公里，具有优越的区位条件。图武清区地理位置图目前武清区对内对外的快速轨道铁路高速路公路等交通条件的完备度已为武清区交通枢纽地位的提升做好了切准备。随着京津塘高速公路二线城际铁路等国家重点道路站口建设，武清交通枢纽地位进步凸显。港口天津港是中国北方第大港，武清拥有直通海关，完全有条件作为港口功能的延伸，依托港口的优势，发展供港疏港物流产业，提高武清区对周边地区的辐射服务功能。快速轨道京津城际铁路连接北京与天津两大城市的京津城际铁路在武清设站，实现武清与北京天津中心城区滨海新区核心区分钟分钟和分钟通达。市域轨线市域轨道线连接武清新城中心城区天津机场滨海高新区滨海新区。在新城内沿前进道翠通路光明路布置，规划设置个车站。在双街与中心城区地铁号线实现换乘，形成武清与中心城区和滨海新区便捷的轨道交通联系。图武清区快速轨道规划图地铁号线武清规划年前中心城区的地铁号线延长线将从京津公路西侧规划主干路和建设路进入武清新城，规划地铁号线延长线出武清新城后，将继续向北沿京津公路至北京。铁路京山铁路京九铁路津蓟铁路条铁路通过武清区，共设有个客货混合车站。此外武清优越性武清区得天独厚的区位优势，良好的自然生态环境，城市综合配套功能进步加强，各项社会事业协调发展，将为本项目的发展提供良好的社会环境与经济环境。结论综上所述，天和城级开发项目如果按照本咨询报告的方案进行拆迁及开发运作，将具有较高的利润较强的贷款偿还和自身平衡能力，较强的抗风险能力，所以该项目前景良好。目录前言武清区背景介绍武清的城市定位依托背景城市定位京津城市发展主轴上的重要新城高新技术产业基地现代物流基地生态宜居城市下朱庄发展规划武清的优势资源及发展空间自然资源水资源气候条件生物资源文化积淀交通条件港口快速轨道铁路高速公路区内公路下朱庄位置及资源经济状况能源资源发展空间运河两岸产业布局发展趋势预测城市发展趋势产业发展趋势人口发展趋势经济增长目标房地产市场发展趋势发展现状趋势预测土地市场发展趋势土地市场情况趋势预测天和城级开发项目概况介绍项目建设内容下朱庄东片区现状概况拆迁范围目前工作进展情况规划开发地块情况项目运作基础武清已实施整体规划，城市定位非常明确，各区域板块规划已有方向。政府政策支持后劲项目开发模式统筹规划政企联合市场运作风险共担互惠共赢的开发模式分期滚动开发资金平衡模式项目优劣势分析优势劣势机会挑战天和城级开发项目第期项目概况项目建设内容项目周期项目进度项目投资及资金筹措项目总投资项目资金筹措项目收益分析土地出让收益财务分析项目投资回收周期内部收益率财务净现值分析项目整体评价大环境带来的机遇武清产业发展具备定规模和水准区位的优越性结论前言天津武清区地处京津发展主轴上，区位优势独特，并且具有良好的社会环境与经济环境和大量的土地资源。为推进武清区下朱庄街道东片区开发建设，有效利用土地资源提升城市建设整体品质推动区域经济发展，年月日，天津市武清区土地整理中心天津市武清区人民政府下朱庄街道办事处天和城天津置业投资有限公司三方签署了武清区下朱庄街道东片区土地级开发整理协议书，并授权天和城天津置业投资有限公司进行土地级开发整理工作。本次土地级开发整理范围的土地包括柳河五间房小于庄藕甸郎庄子五个自然村的全部土地于庄水库南湖及天津农垦东方实业有限公司的约公顷土地，项目范围内土地总面积约公顷，涉及居民户。村庄土地上现布满需要拆除的建筑物，村外土地为耕地。津市城市总体规划提出的市域空间布局结构。轴是指武清中心城区滨海新区核心区发展的主轴。武清作为天津轴中连接西北部地区重要的经济纽带，其经济地位将发生翻天覆地的变化。京津城市发展主轴上的重要新城武清位于京津城市发展主轴上，北部与北京接壤，是促进京津联合发展的重要桥梁和纽带，特别是随着交通战略枢纽地位的确立，在承接滨海产业服务功能向腹地辐射延伸上，服务功能具有十分优越的条件，完全可以建成京津之间的明珠新城，天津的第新城。高新技术产业基地京津两市城市总体规划都把京津走廊作为高新技术产业发展带，武清作为京津走廊的重要节点，拥有国家级高新技术产业园区武清开发区，应依托良好的发展基础，重点发展新型建材生物制药机电等支柱产业，更好的对接滨海新区，融入京津高新技术产业带。现代物流基地武清拥有国务院批准的直通海关和交通便利的优势，正加快建设国际保税物流园，承担天津港对内陆地区辐射服务的部分功能，此外随着华北工业原料市场等大型专业市场建设，武清将成为天津西北部重要的区域物流基地。生态宜居城市武清区有大黄堡湿地南湖水库黄庄水库泗村店水库等多个水库，有港北森林公园西北防风护沙林等林地，自然环境优美，景观资源特色鲜明。着眼未来，区域将着力构建由湿地森林公园绿廊沿河流绿带沿道路绿带和绿地农田及农田林网构成的辖区生态体系。下朱庄发展规划下朱庄作为武清的南大门，将面向京津战略，借势京津经济廊的形成第二三产业协调发展之路立足城区的城市化战略，依托武清城区向南拓展发展高档生活区立足交通枢纽的产业战略，发挥京津公路高速联络线线等交通枢纽优势发展相关的商贸物流仓储制造业立足自然的生态战略，依托南湖开发与旅游区配套的生产生活服务设施，依托运河建设武清高档标志性生态型社区。下朱庄乡将综合各类优势，聚焦华北城，带动下朱庄的商贸加工生活配套的全面发展。下朱庄整体规划以铁路为界分三个片区南湖片区，津蓟铁路以东以旅游及其相关居住服务功能为主，将打造旅游区高档社区及生态居住区中部片区，津蓟铁路与京津公路之间西部片区，京津公路与北运河之间。天和城项目位于南湖片区。图下朱庄发展规划图武清的优势资源及发展空间武清作为天津联系首都方向的重要门口，具有京津冀交通连接的重要通道的交通优势期计划整理约亩建设用地，计划投资约亿元。预计开发周期为年。本开发项目以为人们创造休闲生活方式为目标，通过水资源利用生态修复和环境保护措施打造品质环境，以南湖旅游景区为核心吸引，以品质居住为核心功能，打造集商务会议康疗运动休闲为体的具备旅游区与城市双功能的休闲新城。本项目将对于拓展城区发展空间，提高城区综合竞争力，推进城区经济社会发展，均具有十分重要的意义。武清区背景介绍武清区位于首都北京和北方最大港口城市天津之间，地处环渤海经济圈中心，毗邻天津滨海新区。东与天津市宝坻县宁河县搭界南与天津市北辰区西青区河北省霸州市相连，西与河北省廊坊市安次区接壤，北与北京市通州区河北省廊坊市香河县比邻，自古以来即为交通要道，素有京津走廊之称。武清区辖区面积平方公里，下辖杨村街徐官屯街东蒲洼街黄庄街下朱庄街等个乡镇街道，人口万。年总值达到亿元，实现三级财政收入亿元，农民人均纯收入达元。下朱庄隶属天津市武清区，位于武清新城东南，与北辰区相邻，地处京津发展主轴上，区位优势独特。图武清区区位图天和城项目位于天津市武清区的下朱庄镇东部，紧邻北辰区，地处京津发展主轴上，区位优势独特。下朱庄镇交通便捷，离京津城际列车武清站不足五公里，另有京津高速公路出入口，十五分钟可以到达天津市区，半个小时到达北京。多条交通干线穿插而过京津塘高速公路，国道高速，国道京津公路，杨北公路，铁路有京山铁路京蓟铁路等。下朱庄目前已形成规模的产业有华北城等物流产业。西部北运河东部南湖水库等优良的生态资源和优越的交通区位，将为下朱庄发展现代服务业休闲娱乐业仓储物流业和生态宜居城市提供了巨大的潜力。图天和城项目区位图武清的城市定位依托背景年，国务院在批复天津市城市总体规划中确定天津是环渤海地区的经济中心，将天津市定位为国际港口城市，北方经济中心和生态城市。天津陆海空立体交通网络的设立，为武清区的发展奠定了先机。天津铁路是衔接东北华北华东华南的枢纽滨海国际机场是国家级类航空口岸，中国北方最大的货运机场天津港是中国最大的人工港，北方最大的国际性现代化多功能贸易港口天津站是综合普速铁路京津城际轨道交通城市轨道交通公交中心地下停车场和周边市政交通工程于体的大型综合交通枢纽。城市定位轴两带三区是天和拆迁改造资金平衡。项目优劣势分析优势地块区域内现状自然生态景观良好，水资源丰富，现有南湖水库机场排水河和若干农业水渠。周边环境较好，适合开发旅游休闲运动等项目。交通发达，规划区内紧邻杨北公路京津城际铁路京蓟铁路京津塘高速公路京津高速联络线和在建的国道公路。现有武清下朱庄的规划路网已经正在向规划区内延伸，而且距京津高速联络线出入口较近等，这些均为基地的发展提供了良好的交通支撑。武清区政府政策力度大，政策环境优越，政府的强力支持将促进天和城项目的顺利进行，对区域发展也有很好的保障作用。项目拆迁前期工作充足，且政府负责拆迁。地块可塑性强地块可塑性强，地块开发产品规划不仅涵盖住宅商品房开发商业房开发也涵盖产业区的开发。因此地块本身就具备不同业态的集约与整合，不同业态能相互借势，优势互补，容易实现价值提炼与