地产开发与销售成本增加，并推动着商品房销售价格的上涨。此外，随着人们对住房环境的要求越来越高，开发商普遍开始重视住宅品质的提高，大量增加环境绿化小区基础设施的建设开支，也在定程度上加大了商品房的开发成本。综上所述，从发展速度和规模上看，秦皇岛市房地产已由年的快速上涨进入到平稳运行阶段从市场交易的角度看，在国家宏观调控政策的作用下，投资性需求受到压抑，而以实际购房能力为支撑的自住购房需求已成为市场的主要支撑力量。预计秦皇岛市房屋销售价格将继续平稳上涨。市场定位本项目销售对象以中低收入者为主的同时兼顾高收入者，以建筑面积的中小户型为主，适应广大中低收入群体对拥有自有住房的需求。地理位置本项目建设地点位于在秦皇岛市经济技术开发区东区重庆道以北，热力公司锅炉房西侧，占地面积平方米。秦皇岛经济技术开发区地处正在迅速崛起的环渤海经济圈中心地带，毗邻京津，联结华北和东北两大经济区，距首都北京公里，距天津公里，距石家庄公里。建设条件地形地貌地震情况本项目所在地秦皇岛市位于燕山余脉，依山傍海，地势西北高，东南低，地貌类型有山地丘陵和平原，地貌属构造剥蚀堆积地形，北半部为三级台地，台面标高，坡度为，最大中部及西南边缘地带为二级台地，台面标高，台面宽度，台面形态较平缓，坡度般在，东南为坳谷，较平坦，二三级台面以上为沟谷，呈形，深度般为，宽度。地震情况根据中国地震动参数区划图中华人民共和国国家标，本项目所在区域抗震设防烈度为度，设计基本地震加速度值为。工程地质项目所在地工程地质条件均较好，拟选场址未发现其他层有明显断裂破碎等构造，周边无断裂发育带。场地埋深米地层结构可满足建场岩土施工条件。气候情况本项目所在地秦皇岛属于暖温带半湿润大陆性季风气候，并且具有显著的海洋性气候特点，受海洋调节，四季分明，气候温和，冬暖夏凉，气候宜人。年平均气温年极端最高温度年极端最低温度年平均降水量空气相对湿度年主导风向夏季西南冬季东北年平均风速最大冻土深度最大理开发并有效利用资源，区域布置合理。符合国家法律符合国家宏观调控政策符合国民经济和社会发展规划行业规划产业政策行业准入标准和土地利用总体规划。该小区项目是适应当地房地产市场发展需要的工程，为县内外单位或个人提供了个实用性舒适性合理性相结合的居住场所。分析表明，该项目良好的经济效益和社会效益。第章申报单位及项目概况项目申报单位概况申报单位基本信息企业名称秦皇岛市瑞兴房地产开发有限公司法定地址秦皇岛市海港区海阳路号法人代表注册资本万元公司类型有限责任国内合资经营范围房地产开发销售申报单位概况秦皇岛市瑞兴房地产开发有限公司成立于年月日，注册资本万元，资质等级为肆级，由刘剑锋宾锐两大股东构成，至今经营房地产业务年。公司年开发位于民族路以东港城大街以北的瑞兴雅园住宅小区占地万多平方米，总投资多万元。小区经销售便因交通方便设计合理等因素受到广大购房者的强力购买。公司将充分发挥专业团队优势，本着严谨规范的工作态度，坚持打造精品服务社会的商业理念，以优质的工程质量完善的配套功能人性化的户型布局现代简约风格的社区环境，为广大业主建造个优雅和谐的绿色居住生活空间。经过多年的锤炼，公司不断发展状大。尤其是瑞兴雅园项目开发后，公司实力也逐渐状大，为了加快城市建设，改善城市居民居住条件，促进经济繁荣，公司定于开发山海家园项目，此项目以新的市场定位策划为指导，深化设计，精心施工，将建成品质优良，环境优美住宅小区。公司贯遵循不断完善自我，追求更高品质的经营理念，以严谨求实诚信高效的企业宗旨，为了创造更卓越的社会效益和经济效益，为了公司的明天更加状大而努力。项目概况项目名称山海家园项目项目背景项目背景随着秦皇岛市社会经济各方面的快速发展，秦皇岛市发挥沿海港口旅游城市的优势，在全省乃至整个华北地区的影响越来越大，城市建设需要更为广大的发展空间。通过本项目的开发建设，将大大提高山海关区城市整体形象，改善城市环境水平，塑造的旅游形象和市场竞争力。改革开放的不断深入和人民生活水平的较快提高，使住房条件的改进和完善和需求也表现的日益迫切，该项目以优越的地理位置完善的市政配套设施以及项目法人单位雄厚的技术力量和经济适用住房的开发管理经验建设经验社会信誉等，为本项目的实施提供了有利平方米，其中普通商品住房新开工面积万平方米，占商品住房新开工面积的经济适用住房含廉租住房新开工面积万平方米，占住房新开工面积的。年秦皇岛市建设住房万套，建筑面积万平方米。其中建设商品住房万套，建筑面积万平方米建设经济适用住房含廉租住房万套，建筑面积万平方米。销售面积逐年上升，市场需求量较大，空置面积总量不大且变化幅度不大，再次表明市场对住宅的需求量增加，实际销售面积和竣工面积基本吻合，说明整体市场供求关系基本平衡，市场上供需两旺。市场需求分析目前，从秦皇岛市总体统计数字来看，年实现生产总值亿元，比上年增长，为近十年的最快增长。按户籍人口计算人均生产总值达元，比上年增长，全部财政收入占比重达，提高个百分点。国民经济持续发展和鼓励居民住房消费政策将鼓舞增强房地产市场投资商消费者的信心和决心。从购房群体上看，分为本地人和外地人市场。购房价格上看，万元套价格已被人们认可，销售速度加快。年商品房销售面积为万平方米，同比增长，其中住宅销售面积万平方米，同比增长。秦皇岛目前住房仍供不应求。市场价格分析从年以后，秦皇岛市区的房价涨幅开始加快，开始了三级跳式的快速上涨。与此同时，城市土地拍卖价格也屡创新高，以前每亩地不过三四十万元，到年就达到了每亩地拍卖到了多万元，在年初拍卖块土地时，基础地价已经涨到平均每平方米近元。目前，秦皇岛山海关区的普通住宅项目售价在元之间。当前影响房地产市场价格的主要是以下因素政策因素的影响年以来，中央银行连续上调银行存贷款基准利率，月日，中国人民银行和银监会联合发布通知提高第二套住房贷款首付比例，这系列宏观调控政策的效果在短时间内虽然没有显现出来，但是从长远看，不仅有助于抑制房地产市场中的投资性购房需求，而且迫使部分自有资金不足实力较差的房地产开发企业转让在建项目，退出房地产市场，实现了房地产市场的优胜劣汰，对保持房屋销售价格的稳定将起到积极的作用。从本质上看，目前我国的房地产市场作为个政策市场，房屋价格受政策因素影响非常大。供给结构因素的影响据统计，年秦皇岛市房屋施工面积达万平方米，比上年同期增长了，其中住宅万平方米，同比增长房屋竣工面积万平方米，同比增长，其中住宅万平方米，同比增长。可见，秦皇岛市房地产市场不仅房源供应充足，而且经济适用住房和的保障。项目建设的必要性目前我国城市居民对住房已达到了高要求阶段，在抵押贷款等金融手段的支持下已具有了较强的购房能力，特别是在国家扩大内需，鼓励住房消费政策和房改政策的影响下，近几年住房市场已开始出现了供求两旺的喜人景象，随着房地产二级市场的开放和不断完善，将促使更多的居民购房换房。秦皇岛市是中国重要的港口城市，北戴河海滨风景区，依山面海，气候宜人，由于国家机关暑期在此办公，素有夏都之称成为北京市的后花园。作为开放的海滨城市，美化城市美化生活环境改变市民居住条件是城市建设中的首要。随着山海关区斌扬花苑二期南园东楼肖庄住宅小区天元亨二期南海花园等房地产项目相继完工和开工，市民的居住环境和住房条件得到改善。年秦皇岛市房地产运行态势良好，房地产开发投资继续保持稳中趋旺，城市区房屋销售价格同比上涨，涨幅比上年同期加快个百分点，土地交易价格同比上涨，房屋租赁价格同比上涨，物业管理价格与上年同期持平。商品房销售面积为万平方米，同比增长，其中住宅销售面积万平方米，同比增长。在销售形势依然看好的情况下，房屋销售价格呈现稳步上扬态势，同比上涨，涨幅比上年同期高出了个百分点，略有扩大。其中，新建商品住宅价格同比上涨，上涨势头最为明显的仍然是多层住宅，价格同比上涨，涨幅比年同期高出个百分点。销售形势依然看好。房屋销售价格仍呈逐步上涨趋势。分月度看，房地产热度有所减退，持续快速上涨势头得到遏制，同比涨幅稳中趋降。销售面积逐年上升，市场需求量较大，空置面积总量不大且变化幅度不大，再次表明市场对住宅的需求量增加，实际销售面积和竣工面积基本吻合，说明整体市场供求关系基本平衡，市场上供需两旺。山海关区居民个人购买住宅的热情也不断高涨，呈现购销两旺的喜人景象。随着秦皇岛市的发展，城市建设用地需求不断增加，但土地作为种不可再生的资源只能是越来越少，所以对原有的城市建设用地应该充分挖掘其潜力。通过本项目建设满足了当地居民提高住房条件和居住环境的要求，改变城市整体面貌，开发建设山海家园项目是非常必要的，本项目的实施可为秦皇岛市房地产业增砖添瓦，为有需求的居民提供择居地点，改善人们的居住水平。综上所述，项目的建设是必要的。市场分析市场供给分析秦皇岛市及山海关区住宅施工面积在近几年总体的走势是稳中趋旺，年市区商品住房新开工面积万建筑面积单耗低于国家标准要求。项目使用的主要能源种类合理，能源供应有保障，从能源利用和节能角度考虑，项目是可以接受的。建议项目单位要建立专门的能源管理机构，负责执行上级节能方针政策标准，强化节能意识，决策节能的重大问题，使节能工作落到实处。第五章建设用地征地拆迁及移民安置分析项目选址及用地方案建设地点本项目选址在秦皇岛市经济技术开发区东区重庆道以北，开发区热力公司锅炉房西侧。场址周围大气土壤植物等自然环境状况良好，无水源地自然保护区文物景观重要军事设施等环境敏感点现在的堪探结果表明，项目选址不会压覆矿床。根据秦皇岛市发展规划，项目选址及项目的建设不会影响防洪排涝通航通信。因此，项目选址适合本项目建设。用地面积亩。土地用途居住用地土地使