购买经济实用房的占。无房户租房住者仍占相当份额。此外，随着中国加入民营经济的发展，城市化进程加快，我省的小城镇建设，大量农民进城，都对房地产发展具有非常大的拉动作用，对住宅办公楼商业营业用房等各类房屋的需求正日益显现。因此，房地产业的发展还有很大的空间。江苏是中国经济增长较快的地区之，经济总量名列全国第二，占全国比重，工业增加值全社会消费品零售总额全社会固定资产投资出口贸易总值进口列全国第四等主要经济指标均保持全国第二位。前几年，江苏房地产发展规模比较小，速度比较低，滞后整个经济的发展。年以来，江苏大力发展房地产业，房地产投资逐年大幅增长，总量已位于全国第五名，基本与江苏经济发展基本相适应。项目实施是提高企业自身竞争力的要求江苏省房地产进入第三轮发展以来，房地产业发生了深刻变化，主要体现为以下几方面外来投资者强力介入。中国庞大的房地产市场吸引了众多的淘金者。批实力雄厚的工业企业集团电信集团省级外贸集团开始进入房地产开发行列。异地开发已成潮流。在全国，部分大型房地产开发商正把目光从房地产开发成本较高的城市转向开发成本较低的城市，实施跨市跨省区的大开发。江苏已成为众多房地产商追捧的热地。房地产开发领域拓宽，产品多元化。房地产开发产品从原来主要集中在商品住宅，逐渐向商品办公楼商业用房商品厂房，综合楼等多样化方向发展，触角甚至涉及些基础设施项目。基于上述趋势，本地房地产企业发展的重点对策主要有房地产企业自身要进步把好土地使用关。土地是房地产开发之本，土地又是有限的不可再生的。要从环保的角度长远的观点，有计划有限度的获得土地计划开发，避免成为供地者。加快房地产结构调整的步伐。需求决定市场。房地产业投资和产品的主体结构是由它的主体功能规定的。为新进城的居民提供安居条件，提供高中低档各类户型住宅是仍是房地产发展的主要需求。房价只有贴近老百姓的购买能力，才能激发人们的购房欲望。房地产开发要进步提高安居工程经济适用房的开发比重，二要选择交通比较便利的区域建普通商品房。提升企业的竞争力。从微观方面价科学，能确保在预期销售期内完成销售。项目财务分析结论可行，财务评价指标能够保证企业投资赢利要求。盛达欧洲城综合小区作为大盘房地产项目存在限制因素，但作为具有丰富开发经验的房地产商镇江盛达房地产开发有限公司已制订了详细的应对策略。综合各种分析，盛达欧洲城综合小区开发项目市场定位准确，投资资金落实，经济效益良好，项目可行。第章总论项目背景项目介绍项目名称盛达欧洲城建设单位法人代表项目负责人注册地址建设单位概况编制依据江苏中森建筑设计有限公司受镇江盛达房地产开发有限公司委托，编制盛达欧洲城可行性研究报告，可行性研究报告编制依据是中华人民共和国公布的有关法律法令法规和政策。报告的基础资料和数据来自镇江市有关部门和项目建设单位提供或认可的资料文件函件及经江苏中森建筑设计有限公司调查研究得到的资料和信息。可行性研究报告编制依据主要有建设项目经济评价方法及参数第二版投资项目可行性研究报告编制指南试用版中华人民共和国城市规划法年核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,江苏省城市规划管理技术规定城市用地分类与规划建设用地指标镇江市城市发展规划建设项目环境保护管理条例中华人民共和国国务院令第号中华人民共和国环境保护法中华人民共和国消防法企业法人营业执照建设项目选址意见书镇江市规划局国家江苏省有关设计和建筑规范标准项目建设单位提供的相关资料编制过程中实际调查及收集的其他资料。项目提出的理由与过程近年来，镇江市商品房价格和全国房地产市场样上涨较快。其中主要原因有土地价格上涨，由于土地使用权公开拍卖，土地的本来价值得以体现二水泥钢材沙石等主要建材价格涨幅较大三房屋结构日趋合理，功能更加完善，材料耗量增加四居住小区环境更加优美配套设施更加完善，较大辐度增加了成本。五城市建设加快，房屋拆迁量加大，商品房需求增加，推动房价的上升，随着城市拆迁新政策的实施，拆迁成本将加大。综上所述，商品房价格上扬有其合理性和必然性，预计今后三至五年，房价仍将适度上涨。基于上述预测，镇江盛达房地产开发有限公司决定投资开发盛达欧洲城中高档住宅建设。江苏中森建筑设计有限公司受镇江盛达房地产开发有限公司委托，承接镇江盛达房地产开发有限公司盛达益率为，财务净现值为万元折现率为详见附表。项目所得税前以现金流入表示盈亏平衡点为。年保本现金流入为万元。也可解释为在现定价的基础上下浮至，即住宅元平方米，商业网点元平方米，综合楼为元平方米。年保本销售率为占全部面积。年保本销售面积为住宅平方米，商业网点平方米，综合楼平方米，合计为平方米。第二章项目背景近年来，在国家系列鼓励住房消费政策的推动下，房地产投资持续保持较快的增长速度，居民住房消费得到有效启动，呈现供求两旺的发展势头。据统计，截止至年月底，镇房指数已达点，比去年同期上涨点，涨幅为。项目实施符合房地产发展基本态势房地产业在江苏乃至全国，都是从改革开放以后逐渐发展起来的。江苏房地产业的发展过程，年代中后期，各省辖市陆续组建了以房地产开发为主的城市建设综合开发公司，房地产雏形形成。第轮增长周期从至年。经历了三个阶段起步年迅速崛起年成倍增长直线下滑年。年，房地产增长跌入谷底，负增长。年我省房地产业走出谷底，比年增长，进入第二周期。年，江苏房地产处于调整复苏低速平稳增长阶段。年，投资增长速度跃上六年来的最高峰年的增速分别为，达，进入快速增长时期。与其他产品样，房地产投资也要以需求为后盾，没有有效的需求，房地产投资就不可能持续的增长。尽管近几年江苏住宅建设直保持较快的增长速度，城镇人均住房面积有了较大提高，但与发达国家人均住房面积相比，与人民群众日益增长的住房需求相比，还有较大差距。江苏是个人口大省。第五次人口普查资料显示，全省有多万人口，占全国总人口的，位于三十个省市的第五名。其中城镇人口万，外省流入人口万。城镇人口的居住现状是居住面积偏小。城市人均居住建筑面积平方米，县镇人均居住建筑面积平方米。城市人均居住面积低于平方米的人口占，居住面积在平方米的占。党的十六大提出全面建设小康社会，胡锦涛总书记要求江苏要率先全面建成小康社会。衡量小康社会的个重要指标就是人均居住面积，达平方米。用这个标准衡量，城市还有的居民住房没有达到小康标准。住宅内部设施状况有待进步改善。江苏城市住房成套率不到，住房中无厨房和合用厨房的占无厕所卫生间的占，还有部分的住户是合用的有的住户没有用上自来水使用燃气的比例为，使用传统的煤炭欧洲城中高档住宅开发项目可行性研究报告编制任务后，组织有关人员到现场进行了认真的踏勘和调查，并向相关部门进行了咨询。在搜集了交通供电和给排水等资料后，组织专业人员对本项目实施的必要性规划方案的科学性等方面进行了论证，在此基础上形成本报告。根据委托方的要求，本报告将对盛达欧洲城提出的必要性，项目实施规模，市场预测，投资估算及资金筹措作出阐述。可行性研究报告主要内容包括项目背景项目实施规模预测项目规模项目选址项目投资估算资金筹措方案等。项目概况实施地点盛达欧洲城位于镇江市丁卯新城，学府路南侧，经十二路西，现京口区丹徒镇庄家湾地块，项目面对全国重点高等院校江苏大学南大门学府路北侧，规划总占地公顷，合亩，项目用地较规整。主要建设条件本报告主要从政策许可选址论证建设场地状况资金筹措等制约项目实施的主要因素进行调查研究，经过充分研究，主要结论是，项目选址符合有关城市规划法规要求。项目用地现状为镇江市国有土地出让用地，项目建设场地已具备三通平，场地地质条件较好，由委托方提供项目周边地质资料判断，项目场地无不良地质条件，项目实施方案满足国家及省市法律法规要求，项目实施是镇江市城市建设重点发展方向。项目实施资金筹措拟由镇江盛达房地产开发有限公司自筹，资金筹措方案可行，筹资总额能确保项目顺利实施，截止目前已完成大部分土地投入，以及场内土方平衡地质勘察施工用临时水电及开工准备工作。主要经济技术指标项目规划总建筑面积约其中沿街商业用房，住宅规划由高层小高层住宅组成，综合楼，幼儿园，会馆设计容积率建筑密度绿地率。项目固定资产投资估算为万元，其中土地费用万元，前期费用万元，财政及行政事业收费万元，建筑工程费万元，配套工程费万元，建设期营销费用万元，建设期贷款利息万元，不可预见费万元。详见附表项目投资资金来源由镇江盛达房地产开发有限公司自有资金和申请银行贷款资金投资，项目申请贷款万元，项目经营期六年，其中建设期四年，延长销售期两年，还本付息期五年，每年还本万元。详见附表项目经营期内总营业收入为万元，销售税金及附加为万元，总成本费用为万元，利润总额为万元，全部投资利润率为。详见附表计算期内项目全部投资现金流量内部收益率为，财务净现值为万元折现率为。详见附表计算期内项目自有资金现金流量内部收附加为计算基数为营业税。项目按镇江市房地产开发企业综合税计算。土地及开发成本摊销项目经营期六年其中建设期四年，延长销售期年，土地及开发成本按年销售建筑面积平均摊销摊销费估算表详见附表。总成本费用估算项目年按人含销售人员每人年工资福利万元计算，则项目年支出工资福利万元。利息支出项目利息支出计算，按还本付息表附表中除进入建设期贷款利息的之外各年产生利息，货款利率按年计算。其他费用其他营业费用包括办公经费营业场所水电及其他费用，上述费计算有固定资产投资的营销费用中。项目贷款还款计划估算项目缺口资金万元，拟通过银行贷款筹集，项目还款计划采用平均还款法，即每年还款万元，项目还本付息情况详见附表。财务评价依据上述数据项目经营期内总营业收入为万元，销售税金及附加为万元，总成本费用为万元，利