推荐值所有物流项目堆场除外注堆场类的建筑密度控制标准原则上为零。配套设施控制标准类型推荐值所有物流项目堆场除外注堆场原则上不允许建任何永久性配套设施。五项目实际用地指标计算项目计划用地亩合公顷，其中新征土地亩合公顷，投资亿元人民币。其项目实际指标计算过程如下项目投资强度投资强度项目固定资产总投资土地投资项目总用地面积投资强度万元亩万元亩二项目物流强度万吨亩万吨年三建筑容积率建筑容积率总建筑面积土地面积扣除铁路堆货场面积容积率公顷公顷公顷四配套设施标准配套设施占地面积项目用地面积扣除铁路堆货场面积六实际用地指标项目实际用地指标表序号控制指标名称项目实际用地指标结论投资强度万元亩符合物流强度万吨年符合建筑容积率符合配套设施标准符合第三节可行性研究依据咸阳市国民经济和社会发展第十个五年规划纲要二关中天水经济区规划三咸阳市城市总体规划四实施西部大开发咸阳市商贸业发展规划五国家工业发展组织编写的工业可行性研究手册六国家计委颁布的关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法年月日七建筑设计防火规范八国家计委颁布的关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法年月日第四节研究目的和意义现代物流作为种先进的组织方式和管理技术，在全球经济范围内已经被广泛认为是企业在降低物资消耗提高劳动生产率以外的重要利润源泉，在国民经济和社会发展中发挥着重要作用。近几年来我国发展现代物流的积极性和热情被唤醒，工商企业及物流企业运用物流技术的领域不断扩展，各类物流基础设施建设也呈良好势头。物流业也因此成为大中城市的基础产业和支柱产业之。目前，在我国区域经济发展比较迅速的地区，政府部门都在积极研究和制定物流规划与政策，各地区不约而同的做法就是将建设物流园区作为城市发展物流的关键，基本上形成了全国从南到北从东到西的物流园区建设发展的局面。同时，现代物流在我过程中，建立专门机构落实专门人员在施工各个环节上严格把关，切实保证工程质量，同时尽量节约投资，确保项目进展顺利，及时交工，尽快运营。三项目建成后，应正确地分析目标市场，立足国内，放眼国际，紧跟国际先进技术，领先国内市场，有针对性地开发新市场，以优质服务吸引客户稳定客户发展客户。使企业不断发展壮大。第章项目总论第节项目背景项目概况项目名称铁路集装箱物流中心建设项目建设单位北八道咸阳物流集团有限公司。项目选址咸阳市渭城区经营范围商品的集散运输配送仓储服务投资规模亿元人民币建设内容项目设置四条铁路专线，专线长公里，其中散堆货物线两条，全长米，货位个，年货运能力万吨另两条为集装箱专用线，全长米，可容纳个标箱，年集装箱运量万个标箱。二建设条件机构与人员组建项目管理中心，由公司高层出任，抽调管理水平高专业技术知识过硬的人员负责项目的申报筹建和管理工作。项目建成前，成立相关管理运营部门，并进行专业知识培训，确保重点专业岗位持证上岗。厂房与设施项目计划建设四条铁路专线，完成配套车辆机械购置，办公楼厂房库房职工宿舍职工食堂的建设，同时完成道路硬化围墙厂区绿化等工程，项目土地征用及固定资产投资万元，流动资金万元。政策基础在政策环境方面。首先，国家对于加快现代物流业发展非常重视，国家经济贸易委员会铁道部交通部信息产业部对外贸易经济合作部中国民用航空总局等部委，国经贸运行号文件，在印发关于加快我国现代物流发展的若干意见的通知中提出了加快我国现代物流发展的八条意见。年国家召开了首届全国现代物流工作会议，出台了相关政策，制订了全国十五现代物流业发展规划，陕西省十五现代物流业发展专项规划，要按照加强基础，发挥优势，优化布局，突出重点，分级实施，梯次推进的原则，通过新建物流园区物流中心和配送中心与整合既有仓储和运输场站设施相结合，形成以中心城市物流设施系统为骨干中小城市物流设施为支撑围绕区域物流集散的网络化物流基础设施体系。这对加快我省现代物流业发展将产生巨大的带动作用。项目符合国家产业政策和咸阳城市产业规划。产业基础咸阳市初步形成以电子能化医药食品四大支柱产业和轻纺机械建材三大传统产业为主的工业布局。形成以种植养殖引物流配送转运中心等物流企业在园区集聚，物流园区在空间布局时还需考虑物流市场需求土地价格交通设施劳动力成本环境等经济社会条件因素。在设置物流园区时主要考虑以下四方面因素是至少可以实现两种以上运输方式连接，特别是公路和铁路两种方式二是选择交通枢纽中心地带，使物流园区布局与运输网络相适应三是经济合理性，包括较低的地价数量充足且素质较高的劳动力等，为企业获得必要利益创造条件四是符合环境保护与生态平衡的要求。二项目选址项目位置咸阳市渭城区，该区域交通便利，是古丝绸之路第站，也是西部大开发的桥头堡，亚欧大陆桥的新枢纽，西咸经济体化的承载者，陇海铁路咸铜铁路银福武高速西宝高速西咸机场高速国道省道上林苑大桥规划中的西安地铁号线兰池大道和横桥等穿境而过，西安咸阳国际机场坐落其中，是全国六大航空枢纽之，构成公路铁路航空四通八达的立体交通网络。符合物流建设的选址要求。项目建设内容及土地征用设置四条铁路专线，专线长公里，其中散堆货物线两条，全长米，货位个，年货运能力万吨另两条为集装箱专用线，全长米，可容纳个标箱，年集装箱运量万个标箱。同时建设集装箱堆放办公房屋及职工宿舍等配套设施，完成道路硬化及园区绿化。项目总占地亩合公顷，其中租用铁路用地亩合公顷。计划新增用地亩合公顷。新增用地主要用于建设铁路专用线堆货场办公用房及职工宿舍，具体用途及占地面积如下序号项目土地面积公顷新增用地铁路专用线堆货场道路硬化集装箱堆放绿化区办公用房及宿舍小计二租用铁路用地三项目总占地合计三物流用地的推荐性指标国标货运服务型项目空港型海港型陆港型投资强度万元亩物流强度万吨年贸易服务型项目空港型海港型陆港型投资强度万元亩物流强度万吨年生产服务型项目空港型海港型陆港型投资强度万元亩物流强度万吨年综合服务型项目空港型海港型陆港型投资强度万元亩物流强度万吨年四项目投资建设用地指标标准说明按照国土资发号工业项目建设用地控制指标试行的通知和陕政办发号文件附本陕西省建设用地指标的规定若些行业在本建设用地指标中没有完全相对应的用地指标，则通过专家评议的方法确定该行业的用地指标，果业奶业等为主的农业生产及深加工格局。大中型商贸服务业迅速发展。这些都为物流产业打下了基础。交通条件铁路网络完善，运输能力高，铁路总里程公里。咸阳国际机场货邮吞吐量达到万吨。咸阳公路以四纵四横四纵国道和银武高速四横省道西宝高速和关中环线为主骨架，以农村公路为分支的多方辐射相互贯通快速便捷的扇形区域性公路交通网络，全市公路通车总里程达到公里。为建设物流项目创造了交通条件。管理基础投资者为具有道路运输级等级资质，集铁路公路联合运输仓储装卸现代配送业务于体，以先进的管理模式进行全方位运作，集铁路公路联合运输仓储装卸现代配送业务于体，形成覆盖全国运输配送网络的大型物流企业。经过近年的物流经营管理，积累了丰富的管理经验，培养了大批物流专业管理技术人才，建立和实施了完善的经营管理体系，并引入到新建项目的建设运营和管理。第二节项目建设用地及控制指标国家标准物流分类与基本要求货运服务型依托空运或海运或陆运枢纽而规划，至少有两种不同的运输形式或两条不同的运输干线衔接提供大批量货物转换的配套设施，实现不同运输形式的有效衔接主要服务于国际性或区域性物流运输及转换。二生产服务型依托经济开发区高新技术园区等产业园区而规划提供制造型企业体化物流服务主要服务于生产制造业物料供应与产品销售。三商贸服务型依托各类大型商品贸易现货市场专业市场而规划，为商贸市场服务提供商品的集散运输配送仓储信息处理流通加工等物流服务主要服务于商贸流通业商品集散。四综合服务型依托城市配送生产制造业商贸流通业等多元对象而规划位于城市交通运输主要节点，提供综合物流功能服务主要服务于城市与区域运输和配送体系的组织。二项目建设用地选址方案国务院物流产业调整和振兴规划明确指出完善城市物流设施，加强物流园区规划布局。西部物流区域要加快培育物流企业，提升物流产业发展水平，形成与东部物流区域的有机衔接。加强仓储设施建设，在大中城市周边和制造业基地附近合理规划改造和建设批现代化的配送中心。因此大型物流地址选择在大中城市周边和制造业基地附近规划建设。选址要求物流的功能和服务特性决定了物流园区大都布局在城市边缘交通条件较好用地充足的地方。为吸的通知铁道部铁建设号文关于发布铁路基本建设工程投资预估算估算设计概预算费税取值规定的通知铁道部铁建设号文关于发布铁路基本建设工程设计概预算编制办法的通知铁道部最新发布的铁路工程估算指标计价表年度铁道部铁建设号文发布的铁路工程施工机械台班费用定额年度铁道部铁建设号文发布的铁路工程建设材料基期价格年度与本项目相关的文件资料及现场调查资料。二编制原则本次投资估算根据铁建设号文铁路基本建设工程投资预估算编制办法，采用铁建设号文铁路基本建设工程投资预估算估算设计概预算费税取值规定。第二节项目投资估算本项目总投资为万元。项目的建设费用主要包括固定资产投资和流动资产投资，固定资产中土地征用和土地开发费用勘察设计费用专用铁路线建设费用万元。其他专用设备器具购置费用及建筑安装费用万元，流动资金投资万元。第三节资金来源与筹措资金来源本次项目投资总额为万元，自有资金万元，长期贷款万元。贷款在投入运营后年内分期偿还，每年偿还万。二筹资方案本项目投资通过以下方式筹得企业自有资金其他融资等。第四节资金使用和财务报表分析资金使用本项目所筹集到的资金主要用于铁路专用线建设土地征用及开发成本，厂房办公楼厂房仓库职工宿舍职工食堂等建筑物的建设成本及配套基础设施的