现了巨额的下降或同比少增。长期以来，我国居民储蓄存款直呈现出高速增长的态势，每月新增额高达千亿元，但今年以来多次出现了居民储蓄存款负增长的现象月末，居民储蓄存款余额亿元，同比下降，比上月减少亿元，这是储蓄存款余额在今年内继月末四月末五月末八月末九月末的第六次月度负增长月末，居民储蓄存款余额亿元，同比增长，比上月增加亿元，这种现象的产生是由于现阶段我国居民的投资渠道有所拓宽，不再局限于储蓄存款。表金融机构人民币储蓄存款情况表单位亿元时间月金融机构存款余额企业存款余额储蓄存款余额数据来源大连统计月报第二节大连市房地产发展特征大连城市发展总体规划图大连城市发展规划紧密围绕建设大大连规划纲要，从如下几方面对大连未来年的城市总体规划做出战略部署城市空间布局按照西拓北进的思路，把大连城区西拓至旅顺北扩到金州，构筑两城三星组团式城市空间布局。两城即大连主城区与大连新市区，三星即庄河市瓦房店市和普兰店市三个卫星城。主城区由中山区西岗区沙河口区甘井子区和旅顺口区组成。城市用地由现在的平方公里扩大到平方公里左右。把甘井子区的农村部分和旅顺口区纳入主城区，与老市区融为体，按照城区标准统规划建设和管理，不再搞低标准的小城镇建设。新市区由开发区金州区保税区出口加工区金石滩旅游度假区双港大窑湾港区组成。主城区与新市区通过快速路和快轨连接，形成相互连通的双城格局。对基础设施走廊实行绿化保护，保证城市生命线的安全。二城市产业体系按照产业强市工业先行的思路，从我市经济的现有基础出发，推进产业升级，形成以高新技术产业为先导，以石油化工电子信息机械制造三大工业支柱为支撑，现代服务业高度发达的产业格局。建立两区三带开放型产业布局。两区，即主城区和新市区两大经济区三带，即沿沈大高速公路和黄海大道，以卫星城和多个功能各异的产业园区为依托，形成两条放射状的陆域接受认可度高，市场反应良好，项目将会获得更大的盈利。综上所述，本项目符合建设大大连西拓北进的总体规划，具有绝版的自然环境条件，开发商设计单位建设单位代理单位的优势整合资源，结合高新园区的区域特点，本项目的建成将有效繁荣高新园区整体风貌，经济效益及社会效益良好，资金筹措可行，建议尽快进行该项目的建设。目录第章总论第节项目概述第二节项目主要技术经济指标第三节编制依据第二章市场分析与预测第节大连市宏观情况分析第二节大连市房地产发展特征第三节大连市高新园区区域总体分析第三章市场调查及项目分析第节高新园区房地产市场调查第二节项目分析第三节项目定位及目标消费群体分析第四章项目户型产品定位第五章建设规模及方案第六章相关单位简介第七章销售价格与销售收入估算核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,第八章投资估算第九章投资计划与资金筹措第十章风险分析与防范对策第十章综合评价与建议第章总论第节项目概述项目背景星海高尔夫项目地处大连市高知人群最密集的专属生活区，项目南侧濒临黄海东侧紧依西尖山西接旅顺南路北临海事大学游泳训练馆。项目距大连最大的海滨广场星海广场约公里距大连市黑石礁车站约公里距大连市市中心约公里项目西行约米，即为大连海事大学东行约公里，即为大连水产学院项目位于高新技术产业园区，旅顺南路东南面，交通十分便利。项目是块依山面海的绝版稀有居住地块，原生态的自然环境挺拔的山姿悠长的海岸线和浓厚的文化氛围构建起惬意生活的完美框架。二项目概况项目名称星海高尔夫花园开发商大连洪富房地产开发有限公司用地位置甘井子区凌水镇旅顺南路用地性质军产土地用地面积总建筑面积容积率不含地下面积建筑型式高层三项目位置图具体位置甘井子区凌水镇旅顺南路东南面，海事大学的对面第二节项目主要技术经济指标依据国家及大连市相关法律法规标准规范项目的规划方案及本公司前期所做市场调查报告综合分析，本项目由四个地块组成，本项目主要经济技术指标如表所示。表总体技术经济指标用地名称单位数量备注规划总用地总建筑面积不含地下面积其中住宅建筑面积公寓建筑面积公建建筑面积其中酒店面积现有住宅面积酒店式公寓建筑面积变电所及小区公共配套地下面积绿地率容积率不含地下面积表。二年大连市经济总体发展情况年，大连经济继续保持快速增长。生产总值完成亿元，同比增长地方财政般预算收入亿元，同比增长规模以上工业增加值亿元，同比增长实现自营进出口总额亿美元，同比增长出口总额亿美元，同比增长完成全社会固定资产投资额亿元，同比增长实现社会消费品零售总额亿元，同比增长城市居民人均可支配收入达元，同比增长城市居民人均消费性支出元，同比增长。大连市近年社会经济情况分析表见表。表大连市年社会经济发展主要指标年份亿元财政收入亿元固定资产投资额亿元社会消费品零售总额亿元城镇居民年人均可支配收入元城镇居民年人均消费性支出元非农人口数量万人数据来源大连统计年鉴大连统计月报亿元年大连市经济情况分析表财政收入固定资产投资额社会消费品零售总额图宏观政策调控作用显现，固定资产增势放缓年，大连市城镇固定资产投资完成亿元，同比增长房地产开发投资增幅有所放缓，共完成亿元，同比增长房地产施工建筑面积万平方米，同比增长竣工建筑面积急速萎缩，全年共竣工万平方米，同比下降商品房销售面积万平方米，同比增长实现销售额亿元，同比增长。二消费需求稳中趋旺，零售额与同步增长年，全市实现社会消费品零售额亿元，同比增长，为年来的最高值。近年来我市零售额增幅直低于，但差距逐年缩小，今年实现同步增长，消费对经济增长的贡献不断提高，多年来内需相对不足的困扰正在逐步缓解。年以来，消费需求明显升温，带动消费品市场繁荣活跃。消费需求旺盛主要有两方面原因方面，居民收入持续增长，消费能力增强引导消费升级另方面，我国经济快速发展使本币升值成为必然，而人民币升值又吸引了大量资本流入，资本向实物资产和金融资产转化过程必然推动资产升值，资产增值又能增加购买欲望，从而引发消费需求升温。三城乡居民收入持续增加，收入结构呈现多元化年，大连市城市居民人均可支配收入为元，同比增长，同比加快个百分点在人均总收入中，工资性收入增长，加快个百分点经营净收入增长，加快个百分点财产性收入增长转移性收入增长。四项构成全面增长，对家庭总收入增长的贡献率分别为和。居民收入呈多元化上升趋势。四消费项目区总体技术经济指标用地名称单位数量备注区规划总用地总建筑面积不含地下面积其中公寓建筑面积公建建筑面积酒店建筑面积地下面积容积率不含地下面积区规划总用地总建筑面积不含地下面积其中公寓建筑面积公建建筑面积地下面积地上停车位位容积率不含地下面积区综合规划总用地总建筑面积不含地下面积其中公寓建筑面积公建建筑面积酒店建筑面积地下面积容积率不含地下面积表项目区总体技术经济指标用地名称单位数量备注区规划总用地总建筑面积不含地下面积其中住宅建筑面积现有住宅面积公建建筑面积地下面积绿地率容积率表项目区总体技术经济指标用地名称单位数量备注区规划总用地总建筑面积不含地下面积其中住宅建筑面积公建建筑面积地下面积绿地率容积率表项目区总体技术经济指标用地名称单位数量备注区规划总用地总建筑面积不含地下面积其中住宅建筑面积公建建筑面积地下面积地上停车位位绿地率容积率第三节编制依据本报告的编制依据投资项目可行性研究指南建设项目经济评价方法与参数房地产开发项目经济评价方法国家相关法律法规国家现行的财税制度和有关规定销售额按全销售计销售单价以销售均价表示贷款利率取央行年月日最新发布的年期贷款利率，采用复利按月计息，贷款亿元，借款周期为年，项目进入销售阶段，逐月还本付息依据目前大连市房地产市场周期现状，本项目开发周期拟定共个月，约年住宅销售均价参照大连市及高新园区可比房地产项目现售价格及项目地理位置特点估测甲方提供相关数据。第二章市场分析与预测第节大连市宏观情况分析大连市自然地理条件地理位置大连位于辽东半岛的最南端，东濒黄海，西临渤海，北依东北三省和内蒙古广大腹地，南与中国山东半岛隔海相望，与日本韩国朝鲜和俄罗斯远东地区相邻。是京津门户和东北亚经济区的中心区域，是中国重要的港口贸易工业旅游城市，也是中国北方最为开放最具活力的城市之。图二气候条件大连市位于北半球的暖温带地区，属具有海洋性特点的暖温带大陆性季风气候。全年日照总时数为小时年平均气温摄氏度年平均降水量毫米无霜期达个月，适宜的气候使大连成为世界最适宜居住的城市之成本元装修单价元费用总额万元建筑面积住宅区，区，区，小计，公建区酒店，区区商铺，幼儿园区公建，其他配套设施小计，公寓区公寓，区产权酒店，区公寓，小计，地下区地下人防，区车位，区地下车位，区地下车位，区地下车位，区地下车位，小计，合计，四基础设施建设费序号项目名称楼面成本元费用总额万元备注城市基础设施建设费，按建筑面积计算外网工程，电力配套工程，智能化系统工程，环境景观工程，临时水临时电区内排水临时设施费合计，五开发期间相关费用序号项目名称楼面成本元费用总额万元备注劳动保险费，按建筑面积计算市政工程质监费质量监督费沙石管理费白蚁防治费墙改专项基金水土保持费环境评估费维修基金，人防结建费房屋面积测绘费工程监理费招投标费档案费施工审图费电管费施工图预算编制费散装水泥基金费环保排污费合计，六开发成本估算序号项目名称费用总额万元土地成本，前期工程费，建安工程费，基础设施建设费，开发期间相关费用，合计，二开发费用估算序号项目名称费用总额万元备注销售费用，销售收入的财务费用贷款期年，年利率管理费用，开发成本的合计，三不可预见费用估算序号项目名称费用总额万元备注开发成本，开发费用，合计，不可预见费，上述合计的四投资总额估算序号项目名称费用总额万元开发成本，开发费用，