老产业项目成为了目前中国最具投资机会和市场潜力的项目。同时，除中国外，东亚各国也面临着人口老龄化压力日本计划输出万老年人口，而人种相同文化相近地域相邻的中国无疑也是东亚各国老年人养老的首选地之。而随着中国经济的发展，众多东南亚港澳台及海外华人华侨希望叶落归根回国养老。这些无疑都扩大了中国养老市场与老年经济的庞大总量。张家界国际养老园项目就是在这个背景下，由张家界市交通投资有限责任公司发起筹备的，以中老年人为目标市场，具备完整养老意义的，集住宅与服务，生活与娱乐，医疗与保健于体的大型建筑群。张家界国际养老园项目选址于张家界市城郊天门山麓杆子坪村，临近张家界荷花机场张罗公路张家界火车站张家界中心汽车站，自然条件及交通条件极为优越。整个项目由世界民居文化村房地产与商业部份国际老年公寓文化体育长廊鬼谷峡户外运动基地辅助功能区域等组成。项目占地共亩，规划建设面积万，项目总投资亿元。项目共分五个部分，是世界民居文化村房地产老年大学国际护理学院等，二是国际老年休养中心医疗体检康复体育馆高尔夫练习场等，三是文化长廊画家村作家村等，四是户外运动基地鬼谷峡，五是基础设施与辅助设施。张家界国际养老园集养老疗养康复休闲住宅娱乐等综合功能与配套服务为体，是以达到使老年人健康长寿颐养天年为目的的综合性卫星城建设项目。此项目将‚居家环境‛与‚社会化的保障体系‛‚产业化的服务体系‛等有机的组合在起，使养老服务在养老地产的基础上形成了完整的保障与护理体系，在形成规模化的同时，实现了老年经济的产业化与养老保障的社会化。使投资者在获得巨大经济效益的同时，也获得了极大的社会效益。由于本项目规模极大，占地面积达亩，在现阶段中国严格的土地政策下，其它潜在或现实的竞争对手已经没有可能获得如此规模的征地许可。而没有了规模，建筑档次就很难提升，完善的保障系统更难以建立，文化与体育设施就更无从谈起。因此，在可预见的将来，中国内地基本不会产生有威胁的竞争对手。在营销与管理上，本公司参照国际通行小总价较低的公寓颐养天年，同时把原来住的室厅或室厅的大房子让给子女住。顺应老年人的购房潮，苏州南京的小户型楼盘正在打‚老年牌‛。根据对老年人群体的不同细分，必定有相当数量的老人对小户型房有需求。因此，具备完善的医疗生活安全保护无障碍等服务功能的小区内的小户型房必将成为老年人购买公寓的另选择。目录前言第章概论第二章养老产业现状与发展世界养老产业的现状与发展二中国养老产业的现状与发展三居家养老社会化的意义与发展趋势什么是居家养老社会化居家养老社会化与房地产开发的关系居家养老社会化的发展趋势国际养老园与居家养老社会化第三章项目背景和特点公共关系土地资源与体制优势公共关系土地资源体制优势二独特的自然资源与地理位臵得天独厚的养老胜地国际养老园的定址环境三项目的特点核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,起点高规模大功能齐全，相互依托，相互支撑完善的获利模式与长期稳定的获利来源自成景观，形成了具有独特魅力的旅游资源特有的人文价值与人文吸引力第四章项目的建设内容项目的规划与设计二项目的分区与关系三项目建设内容览表国际养老园项目建设内容总表世界民居文化村项目建设明细表国际老年人休养中心项目建设明细表文化长廊项目建设明细表户外运动基地建设明细表辅助功能项目建设明细表四项目建设期说明第五章项目的技术与保障体系小区智能化卡管理制度全区监控系统公共设施的智能管理二医疗社区化社区医疗登记制度定期常规身体检查制度三服务家庭化个性化家政服务服务人员的专业化四保障系统化医疗保障系统化安全保障系统化第六章管理与经营管理结构与管理团队管理结构管理团队二组织与人员保障组织机构的保障人员保障三管理制度分级负责，集中管理财务分片审查，集中签批四经营创新村民持股计划经营分区，效益考核小区居民的自主管理与老年城的统管理第七章行业与市场分析养老产业发展的历史机遇中国经济的高速发展，造就了巨大的民间资本传统道德开始回归，‚孝‛仍然是社会道德的重要基础中国传统家庭结构开始解体，空巢老人越来越多老年人获得了经济的独立，有能力与意愿追求符合自身特点的养老生活老年人群中积累了庞大的消费能力政府对老年类项目大力支持题即老年人的需求问题和人口老龄化所带来的社会问题日益突出，对社会发展产生了不容忽视的影响。因此，面对老龄化发展的趋势和老年人口的增多，必须未雨绸缪，关注老年人，关心老年人的生活质量，真正实现‚老有所养老有所医老有所为老有所学老有所乐‛。目前老年人提及最多的问题是‚生活有人照料‛和‚看病就医方便‛。尊老敬老自古以来就是中华民族的个传统美德，弘扬为老助老的时代风尚，本着敬老爱老的精神，以爱心照顾长老，诚意为长者提供个舒适宁静受敬重而温馨的乐园。建立个老年居住交流老有所用的公寓是大部分老年人的心愿。老年公寓建成后，可以让老人们在这里享受到充足的护理医疗膳宿及康体的群体生活。定期为老年人进行身体健康检查，各种营养套餐搭配科学合理。在这里生活的老年人无病可以休养，有病可以得到医治，休闲时可以娱乐，康复时可以运动游玩。老年公寓建成后既远离喧哗的市区，又不远离城市中心。每逢节假日，儿女们可以到公寓陪伴老人，和老人起交流感情，让老人的余生在这里得到真正的幸福和欢乐，在生活上和精神上得到安慰。年月，全国社会保障基金理事会理事长项怀诚在香港表示，中国养老体系正面临人口老龄化速度加快以及基本养老保险不健全的严峻挑战，预计到年全国老年人口将占总人口的。而与此相对应的是，中国的养老制度极不完善，养老保险养老准备金缺口很大，仅靠财政支持难以为继。同时，社会保障体系与社会养老体系还没有真正建立，适合中国国情的养老模式与养老体系还在不断探索中。在即将面临空前的养老压力面前，中国政府将对养老项目养老产业进行大量投入，凡涉及养老的项目，政府都将予以大力扶持。而经济的发展，人口的快速流动也使‚养老‛或老年经济开始成为了有着巨大经济效益与经济回报的新型产业。年，中国老年经济潜力就已经达到了万亿元人民币，而全国万空巢无子女陪伴老年人口更是养老产业的巨大支撑力量。以上种种，使中国社会出现了对具有完整保障与护理体系，且将科学化与人性化紧密结合的新型养老模式的巨大需求。而目前，国内的养老模式还不能适应形势的发展。大量靠政府社区街道办的福利院敬老院等养老机构，管理水平落后设施陈旧规模极小，缺乏专业护理人员，且资金来源不能保障，只能供应老年人些简单的生活需求。同时，在九十年代末和本世纪初，中国还出现了些以营利为目的的老年二市场竞争性分析现有养老产业的模式与竞争性竞争对手与竞争模式本项目的竞争优势三合作与关联行业张家界旅游业的发展对本项目的带动本地房地产业的发展对本项目的作用第八章市场营销策略目标客户分析主要客户人群主要客户来源地主要客户状况描述二营销制度与办法设立办事机构，进行分区管理办事机构人员组成奖励与处罚过程管理与效益管理三营销推广计划四定向开发与委托开发定向开发与委托开发说明定向开发与委托开发条件定向开发与委托开发的优惠办法第九章项目经济效益分析房地产销售收入二服务与租赁收入三不动产价值四成本分析建设与开发成本融资成本机会成本管理成本营销成本五效益评估第十章融资计划融资数额及方式二融资投向三资金退出机制及回报办法资金退出机制融资回报办法四资金监管及投资方权限资金监管方式投资方权限第十章财务预测酒店式公寓财务销售计划表二公寓小区玫瑰园小区财务销售计划表三税后利润表四现金流量表五盈亏平衡表六动态投资回收期第十二章风险控制政策风险二土地价值三市场风险四资金使用风险第十三章结论第十四章附件清单前言人口老龄化是世界上许多国家正在面临或即将面临的个突出的社会问题。我国是世界上人口最多的国家，由于社会经济文化科学事业的发展，计划生育工作的推进，人口出生率和死亡率不断下降，老年人在总人口中的数量和比例不断增加。根据联合国将‚岁以上的人口占总人口比例达到，或岁以上人口占总人口的比重达到‛作为判断个国家是否进入老龄社会的标准来看，我国将在年正式迈入老龄化社会。当前，我国所面临的老龄化问题势必使传统的养老观念养老模式发生深刻的改变，老年人对经济供养医疗保健生活照料和精神文明等方面需求的日益增长，将直接导致养老设施的‚有效需求‛远远超过‚有效供给‛。如何满足市场上的‚有效需求‛，如何为企业开创新的利润获取模式，是我们进行‚张家界国际养老园‛这个项目研究的最终目的。第章概论我国在年代末就已经步入老龄化社会，年代以来，人口老龄化程度不断加剧，人口老化形势日益严峻，老年人口无论是在数量上还是在总人口中的比重都在不断提高。丰县常驻人口万人，岁以上的老龄人口占以上，且老龄人口每年继续以的速度增长。随着人口老龄化程度的加剧，老龄问口，其经济收入应是相对独立的，消费能力是自主的。老年人的消费观较为成熟，冲动型热情消费和目的不明的盲目消费少，这是老年消费的思想特征。当然，这种成熟的消费观与新时代的消费观相比较显得相对保守，老年人对消费新潮的反应会显得较为迟钝，他们不跟时髦，讲究实惠，兼顾家庭，个人消费还富有牺牲性，但老年人口的这种消费观又相对稳定，他们旦形成消费倾向，不会轻易改变与放弃，反过来这会使老年型商品市场变得相对稳定。老年消费对商品质量和服务质量的要求高于般消费，这是老年消费的质量特征。目前，商品市场常常以经济效益来确定商品质量和服务质量，在服务质量上对老年消费者往往缺乏耐心，更谈不上周到。这种市场消费质量倾向实际上对老年消费起到了抑制作用，许多老年人因为在消费中曾经遭遇冷淡或抢白，由此而产生害怕消费躲避消费的心理，在行动上则表现为不进行消费或只进生惰性消费。这种消费心态与消费现象对积极发展老年消费市是很不利的。老年消费中休闲性消费与服